こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
2020年から不動産投資を始めて、アパート4棟・戸建4戸を所有しています。（2022年5月現在）
今回は、１棟アパート／マンションの仕入れ方法について詳しく解説します！
これから初めて１棟ものを買おうと考えている人向けの内容です。
・今まで戸建投資を進めてきた。これから１棟ものにチャレンジしたい。ポータルサイトを見ていても、良い物件が全く見つからない。どうしたら良いの？
・収益物件を扱い売買仲介の不動産屋と接点がない。どうしたら良いの？
・どうしたら、優良物件が紹介されるようになる？
該当する人は、続きをご覧ください。
１棟アパートを仕入れる３つコツ
１棟アパートを仕入れるコツは、以下の３つです。
- 直接、不動産屋から紹介してもらう
- 物件を探す前に融資付けをする
- 買う手順を覚える
①直接、不動産屋から紹介してもらう
優良１棟アパートの仕入れルート
戸建と違い、ポータルサイトから買うことは、ほとんどありません。
１棟アパートは、収益物件を扱う売買仲介の不動産屋から、直接、紹介してもらうことです。
体験談
過去に中古アパートを３棟買っていますが、そのうち最初のアパートは、ポータルサイトに載っていた物件を買いました。
２棟目、３棟目は、知り合った不動産屋からの直接紹介です。
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別記事で、１棟アパートを買った時の様子を詳しく説明しています。ご参考までに。
【はじめてのアパート投資】生活保護受給者向け｜利回り16.4％の事例
【アパート投資】ファミリー向けの築28年RC｜利回り11.2％の事例
【不動産投資：中古1棟アパート】築32年・重鉄｜利回り14.9％の事例
ポータルサイトから買わない理由
欲しい、と思えるアパートがないため。
なぜかというと、
公開される前に、売買仲介の不動産屋と直接つながっている投資家が買ってしまうからです。
体験談
私は、付き合いのある不動産屋のメーリングリストから、頻繁にアパート情報が送られてきます。
そして、メールの文章に、このように書いてあります。
１週間後にポータルサイトに流すので、お早めにご連絡ください
つまり、投資家が買わない物件が、ポータルサイトに流れるわけです。
収益物件を扱う売買仲介の不動産屋との出会い方
ポータルサイトの中で、１棟アパートの物件情報のところに記載のある、不動産屋に連絡することです。
収益物件を扱っている不動産屋ということなので、その不動産屋に連絡をして、物件紹介を依頼します。
②物件を探す前に融資付けをする
優良１棟アパートを紹介してもらう方法
融資が通ることを証明することです。
理想は、あらかじめ、金融機関から融資してもらえる可能性の高い、物件のスペックを教えてもらうことです。
そして、そのスペックを不動産屋に伝えましょう。
先に融資付けをして、後から物件探しの順番です。
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別記事で、融資付け（銀行開拓）の方法について詳しく解説しています。
【銀行開拓】不動産投資１年目で金融機関３行から融資してもらえた方法
体験談
１度、１棟アパートを購入すると、仲介してもらった不動産屋から、頻繁に連絡が入るようになり、アパート情報が入手しやすくなりました。
買えば買うほど、物件の仕入れが楽になるのだと思います。
③買う手順を覚える
以下のような手順で、アパートを買います。
- 物件紹介の連絡アリ
- シミュレーション
- 現地調査＆賃貸需要のヒアリング
- 融資相談
- 融資内諾＆買付証明書の提出
- 売買契約
- 融資本申込
- 決済＆引き渡し
１.物件の紹介
大体、不動産屋から物件を紹介されるのは夕方か夜の時間です。突然、不動産屋からメールか電話で、連絡が入ります。
２.シミュレーション
とにかくスピード勝負なので、夜中になろうが、その日のうちに、収支シミュレーション、立地、周辺の家賃相場などを細かくリサーチします。
３.現地調査＆賃貸需要のヒアリング
そして、必ず翌朝に物件の現場調査に行きます。
仕事がある日でも、仕事前に、たとえ早朝であっても現場に行きます。
そして、必ず、最寄の賃貸仲介の不動産屋に行って、賃貸需要をヒアリングします。（もし早朝に現地調査する場合は、あとで電話でヒアリングをしています。）
４.融資相談
満室経営できるという判断ができたら、融資の相談です。
大体、融資の結果が出るまで、１カ月～１カ月半かかります。
オリックス銀行・三井住友トラストL＆Fは、結果が出るのが早いので、このような金融機関を利用すれば、早く交渉権を獲得できます。
１棟ものは、優良物件と滅多に出会えないことに加え、融資審査に通なければいけない。さらに、競争率が高いこともあり、なかなか買うことはできません。
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別記事で、オリックス銀行について詳しく解説しています。
オリックス銀行のアパートローンをおすすめする５つの理由・３つのデメリット
５.融資内諾＆買付証明書の提出
融資内諾がもらえて、はじめて買付証明書が提出できます。
そして、はじめて物件を押さえて、売主と価格交渉できるようになります。
６～８は、重要ではないので、今回は割愛。
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今回は、物件の買い方の概要を説明していますが、別記事では更に詳しく解説しています。
【不動産投資】初心者必見！1棟アパートを買う手順を３ステップで解説
最後に
不動産投資でセミリタイアやFIREをするには、１棟アパート／マンションを買って規模拡大をする必要があります。
やはり、１棟ものの一番の魅力は、投資効率の良さです。
実際のところ、デメリットやリスクもかなりあるわけですが、それでも１棟ものを買うメリットはかなり大きいです。
例えば同じ500万円を投入したとして、
戸建はキャッシュフロー4～5万円/月に対して、１棟ものは10万円/月～期待できます。
良いアパートを買うために、まずは融資攻略できるように頑張りましょう。
今回は、以上です。
最後までご覧いただき、ありがとうございました！
