【不動産投資】失敗しない1棟アパート/マンションの探し方徹底解説!

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

戸建3戸、アパート2棟、アパート用地1筆を所有しています。(2021年5月現在)

今回は、1棟アパート/マンションの探し方について詳しく解説します!

今回は、これから初めて1棟ものを買おうと考えている現役大家さん向けです。

・今まで戸建投資を進めてきた。これから1棟ものにチャレンジしたい。では、戸建と1棟ものの違いは?注意点は?
・どんなアパート/マンションを買ったら良いのかわからない。
・なかなか良いアパート/マンションが見つからない。

そんなことで悩んでいる方は、この記事をご覧いただくことで、

購入すべきアパート/マンションの目安がイメージできるようになります。
是非、ご覧ください。

戸建とアパート/マンションの違い

戸建のメリット

  • 価格が低い:始めやすい
  • 客付けがしやすい:戸建のニーズは高い
  • 大幅指値が可能:売主が一般の人であることが多いため
  • 高利回りが期待できる:利回り20%も狙える
  • 入居期間が長い:4~5年くらいは期待できる
  • 収支計算がしやすい:費用の項目が少ないため
  • 共同担保に使える可能性あり:1棟ものを買うときに有利
  • 共用部の管理が不要:入居者が行う
  • 出口(売却)が考えやすい:実需(自分が住む)向けに売れる

→非常にメリットが多く、初心者にはまず戸建をおすすめしています!

戸建のデメリット

  • 資産拡大のスピードが遅い:融資が使えない場合が多く、レバレッジが効きづらい
  • 効率が悪い:購入にかかる手間は1棟ものと同じ
  • 入居率が0か100
  • リフォーム費や退居時の費用が割高:家賃に対してかかる費用が高い

→一番のデメリットは投資効率が低いこと。

アパート/マンションのメリット

  • 資産拡大のスピードが早い:レバレッジが効きやすい
  • 投資効率が高い:1度の購入で得られるキャッシュフローが多い
  • 入居率が0か100ではない:リスク分散ができる

→セミリタイヤを目指すなら、1棟アパート/マンションをおススメします!

アパート/マンションのデメリット

  • 金額が高いため、借金のリスクがある
  • 客付けが戸建に比べて弱い:立地をシビアに見る必要がある
  • 売主は投資家であるため指値しづらい:相手はプロである
  • 買い手が見つかりにくい:売る相手は投資家のみ(実需向けではない)
  • 収支計算がしづらい:費用の項目が多く、融資条件次第である
  • 戸建に比べたら入居期間が短い:特に単身向けは1~2年の可能性もあり
  • 銀行開拓もあわせて行う必要がある:最低でも2000万円以上のため
  • 修繕規模が大きい:戸建に比べて1度にかかるリフォーム費用が高い

→メリットがある反面、デメリットも多いため、物件選びはとても重要!

私のおススメ
まずは戸建で始め、大家業に自信が持てたタイミングで1棟ものにシフトすることをおススメします!

アパート/マンションの構造と法定耐用年数

基本的に融資期間=残存年数以内であることが多い。

残存年数:法定耐用年数—築年数

各構造の法定耐用年数は以下の通り。

  • 木造:22年
  • 軽量鉄骨:19年 or 27年
  • 重量鉄骨:34年
  • RC:47年

→重量鉄骨、RCの方が融資を受けやすい!

→築20年以上木造に対して融資が難しい場合が多い!

アパート/マンションの構造の比較

全ておいて当てはまるわけではありませんが、仮に築年数や戸数、立地などが同じ条件であった場合とします。

物件価格

木造<軽量鉄骨<重量鉄骨<RC

維持費

木造<軽量鉄骨<重量鉄骨<RC

大規模修繕費

木造<軽量鉄骨<重量鉄骨<RC

解体費

木造<軽量鉄骨<重量鉄骨<RC

融資期間

木造<軽量鉄骨<重量鉄骨<RC

利回り

RC<重量鉄骨<軽量鉄骨<木造

→1棟目は、価格帯や維持費が低くて、利回りが高い、木造をおススメしています。

アパート/マンションに必要な利回り

必要な利回りは、一概に言えないです。

以下の条件で、求める利回りが変わります。
むしろ、私は利回りよりもキャッシュフロー(以下、CF)を重視します。

以下の条件によって、求める利回りが変わります。

  • 構造:構造によって法定耐用年数が違う
  • 築年数:構造と築年数によって、残存年数が計算できる
  • 融資条件(金利、期間):各金融機関による

あくまでも目安ですが、表面利回り‐金利(イールドギャップ)を、9%以上としています。

重要ワード
イールドギャップ:「表面利回り‐金利」で算出。目安は9%以上としています。
【利回りの目安】
・築30以上の木造や軽量鉄骨であれば、表面利回り17%以上
(信金、三井住友トラストL&Fを想定)
・築20以上の木造や軽量鉄骨であれば、表面利回り13%以上
(信金、オリックスを想定)
・残存年数が25年以上ある、重量鉄骨やRCであれば、表面利回り11%以上
(地銀や信金、信組などを想定)

こんなアパート/マンションがあったら買い!

自己資金500万円当たり、10万円/月のCFがある!

私は、CFを最も重視します。
なぜなら、CFを厚くすることで、新たな物件を購入できるチャンスが増えるからです。

具体的にイメージしてみましょう。

滅多に出会えませんが、たまに見つかる優良物件のイメージです。

【事例①】

  • 価格:3000万円
  • 構造:RC
  • 築年数:20年
  • 表面利回り:11.0%
  • 年間家賃:330万円
  • 自己資金:10%
  • 金利:2.5%
  • 融資期間(残存年数):27年
    ※購入諸経費:価格の7%とする。
    ※維持費:家賃収入の20%とする。

結果は以下の通り。

  • 自己資金(諸経費込):510万円
  • CF:10.5万円/月
  • CF率:3.9%
  • イールドギャップ:8.5%
  • CCR:24.8%
重要ワード
・CF率:「年間キャッシュフロー÷購入合計額」で算出。できれば4%以上欲しい。
・CCR:投資回収率。投資効率を見る指標。「年間キャッシュフロー÷自己資金」で算出。できれば25%欲しい。25%=自己投資額を4年で回収する、ということ。

【事例②】

  • 価格:2000万円
  • 構造:木造
  • 築年数:30年
  • 表面利回り:17.0%
  • 年間家賃:340万円
  • 自己資金:20%
  • 金利:2.0%
  • 融資期間(耐用年数オーバー):10年
    ※購入諸経費:価格の7%とする。
    ※維持費:家賃収入の10%とする。

結果は以下の通り。

  • 自己資金(諸経費込):540万円
  • CF:10.7万円/月
  • CF率:6.0%
  • イールドギャップ:15.0%
  • CCR:24.0%

別記事で、シミュレーション方法について私の所有物件を例に解説しています。

収益物件のシミュレーション方法:中古戸建・中古1棟アパート【実例解説】

優良物件を買うためには

今回、事例で紹介したような優良物件は滅多に出会えません。
そして、ポータルサイトに載ることは、まずありません。

なぜかというと、

公開される前に、売買仲介業者と直接つながっている投資家が買ってしまうからです。

私は、1棟アパートを買ったことで、現在、収益物件専門の仲介業者から、頻繁に未公開物件の情報提供がされるようになりました。

でも、本当に欲しいと思える物件は、まずありません。
確率でいうと、1/20くらいです。

そして、私が欲しい、と思うということは、他の投資家も欲しいと思っています。

ポイントは、なるべく早く融資の内諾をいただき、売主との交渉権を獲得することです!

でも、それが難しくてなかなか買うことができません。

参考までに、1棟アパートを買った時の様子を詳しく説明していますので、宜しければご覧ください。

【不動産投資|木造|生活保護】初めてのアパート投資で400万円以上の指値に成功!実利14.5%の事例 【不動産投資|中古アパート|RC|ファミリー】優良物件が買えました|実利8.5%の事例

アパートの買い方

戸建とは違い、ポータルサイトでは探しません。

大体、物件を紹介されるのは夕方か夜の時間です。突然、業者からメールか電話で連絡が入ります。

とにかくスピード勝負なので、夜中になろうが、その日のうちに、収支シミュレーション、立地、周辺の家賃相場などを細かくリサーチします。

そして、必ず翌朝に物件の現場調査に行きます。
仕事がある日でも、仕事前に、たとえ早朝であっても現場に行きます。

そして、必ず、最寄の賃貸仲介の不動産屋に行って、賃貸需要をヒアリングします。(もし早朝に現地調査する場合は、あとで電話でヒアリングをしています。)

満室経営できるという判断ができたら、融資の相談です。

大体、融資の結果が出るまで、1カ月~1カ月半かかります。

オリックス銀行・三井住友トラストL&Fは、結果が出るのが早いので、このような金融機関を利用すれば、早く交渉権を獲得できます。

1棟ものは、優良物件と滅多に出会えないことに加え、融資審査に通なければいけない。さらに、競争率が高いこともあり、なかなか買うことはできません。

まとめ

不動産投資でセミリタイヤをするには、1棟アパート/マンションを買って規模拡大をする必要があります。

やはり、1棟ものの一番の魅力は、投資効率の高さです。

実際のところ、デメリットやリスクもかなりあるわけですが、それでも1棟ものを買うメリットはかなり大きいです。

例えば同じ500万円を投入したとして、

戸建のCFは4~5万円/月に対して、1棟ものは10万円/月出ます!

1棟ものが買えるかどうは、銀行融資次第です。

手前味噌になりますが、不動産等を始めて1年で、金融機関1行の取引実績、1行の融資内諾(2021年1月現在)、更に今年中にもう1行の取引見込みがあるところまで、順調に銀行開拓が進めることができました。

またの機会に、私がどのように銀行開拓を進めてきたのか、その方法について解説したいと思います。

今回は、以上です。

最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

CAPTCHA