【はじめての不動産投資】1棟アパート/マンションの購入の見極め方 徹底解説!

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

戸建3戸、アパート1棟、アパート用地1筆を所有しています。(2021年3月現在)

今回は、はじめての不動産投資で、1棟アパート・マンションを買う時の分析方法について詳しく解説します!

今回は、初心者向けです。

・はじめての不動産投資で家賃収入を得たい。まずは、どんなアパートやマンションを買ったら良いのかわからない。
・1棟ものの購入の判断基準を教えて欲しい。

そんなことで悩んでいる方は、続きをご覧ください。

結論:チェックすべき箇所が多く、やや複雑です!

1棟アパート/マンションは、購入の判断をするのにチェックすべき箇所が多く、やや複雑です。

そして、いくつもチェックポイントがあり、総合的に判断します。

前提として、はじめての不動産投資で、1棟ものの購入はおすすめしていません。

まずは戸建をおすすめします
1棟ものとなると、安くても2000万円程度というように、金銭的なリスクが大きいです。
そのため、大家実績ゼロの初心者の方には、まずは戸建から始めて、慣れてから1棟ものにシフトすることをおすすめしています。

どうしても、最初から1棟アパート/マンションにチャレンジしたい!

という方に向けて、解説しました。

※あくまでも、はじめての不動産投資で1棟ものにチャレンジされる方向けに、解説しています。
この条件に合致しない物件はダメだ、と言うつもりはありませんので、ご理解のほど宜しくお願いいたします。

①融資:金融機関の目線に合う

銀行開拓:融資可能な物件のスペックを把握する

1棟ものを買う時、最も重要なのは、銀行開拓です!

1棟ものを買う場合、ほとんどの人が融資を受けることになると思います。

いくら優良物件が見つかったとしても、買えなければ意味がありません。
ですから、まずは融資してもらえそうな金融機関を探すことです。

メガバンク、地銀、信金・信組、ノンバンクそれぞれ特徴があります。
各金融機関によって融資可能な物件が異なるので、各金融機関を回って、情報収集をしましょう。

そして、1棟ものの物件資料を見たら、相談できる金融機関の名前が浮かぶようになることを目指しましょう。

別記事で、私の投資エリアである岐阜~愛知の金融機関の融資条件をまとめています。

【2020年12月最新版】不動産投資における金融機関9行の融資事情を大公開!岐阜・愛知在住者必見!

CCR:目標は25%

CCR(Cash on Cash Return)とは、投資回収率のことで、投資効率を見る指標です。

CCR:年間キャッシュフロー÷自己資金

25%=自己投資額を4年で回収する、ということです。

これは私の目安なのですが、このような物件を買うようにしています。

自己資金約500万円に対して、キャッシュフロー約10万円/月!

キャッシュフロー10万円×12カ月=120万円
120万円÷500万円=24%

→約4年で自己資金を回収する、ということです。

このCCRは高ければ高いほど良いのですが、現実的には25%前後が妥当なラインだと思っています。

キャッシュフロー率:目標は4%

キャッシュフロー率とは、収益性を見る指標です。

キャッシュフロー率:年間キャッシュフロー÷購入総額(物件価格+諸経費)

キャッシュフロー率の目標は4%です。
最低でも3%は欲しいところです。

②立地:賃貸需要が高い人気のエリア

戸建と比べて、客付けが弱くなります。

入居してもらうために、とにかく便利なエリアを選ぶことです。

例えば、

  • 駅の近く
  • 小学校や中学校まで徒歩圏内
  • スーパーやコンビニの近く

そして、人の入れ替わりが激しい地域を選ぶことです。

転勤があるような大企業や工場があるエリアです。

人口減少が激しく、地区外から人が引っ越してこない地域は、避けた方が無難です。

建物や部屋は直すことができますが、立地だけは変更できません!

③価格:2,000~3,000万円

まずは小さく始めることが、投資の鉄則です!

1棟アパートは、安くても2,000万円程度の価格帯です。

金銭的なリスクを背負うため、なるべく小さい物件から始めることをおすすめします。

④客付け:満室経営ができる

ほとんどの人が融資を受けて、1棟ものを買うと思います。
そして、融資期間は短くて10年、長いと30年の場合もあると思います。

→長期間ずっと、毎月返済し続けなくてはいけません!

借金を返済するため、そしてキャッシュフローを積み上げるためにも、

退居が出ても、すぐに入居が埋まる物件を購入することが重要です!

賃貸仲介を行う不動産屋にヒアリングして、賃貸需要を確認するようにしましょう!!

賃貸需要のヒアリング方法

物件資料を持参し、最寄の賃貸仲介を行う不動産屋に訪問して、ヒアリングします。

ヒアリング項目は以下のとおり。

  • 家賃相場
    →レントロールと家賃相場が違う場合、家賃相場で計算し直す必要があります。
  • 人気の物件かどうか
    →満室経営できるのか、判断できます。
  • 駐車場が必要かどうか
    →客付けするのに、1人当たり1台駐車場が必要な物件かどうか確認します。
    →近隣に月極駐車場があるかどうか確認します。
MEMO
その際、お土産を持って行くと喜ばれます。
お菓子や飲み物など、貴重なお時間をいただくわけなので、相手に対する配慮が必要だと思います!

⑤間取り:ファミリー向けの2LDKや1LDKなど

ある程度キャッシュフローが厚くなるまでは、ファミリー向けをおススメします!

一番の理由は「長期間の入居が期待できる」ためです。

単身者であれば、1~2年で退居することも想定されますが、ファミリーの場合、4~5年くらい期待できます。

⑥リフォーム費:物件価格以外に発生するリフォーム費

必要なリフォーム費を見積もることをお忘れなく!

外壁塗装や屋根塗装、屋上防水、外壁に発生したクラックの補修、空室のリフォームなど、修繕が必要な場合が多いです。

現地調査の際、チェックしましょう。

そして、素人では判断できない箇所は、専門業者に確認してもらい、見積書をもらうことをおすすめします!

MEMO
私の場合、必ず専門業者に見積もりを依頼しています。
その際、1回当たり5000円支払っています。

特に外壁塗装やクラックの補修は、専門的な知識が必要であり、正確な金額を算出するためには、必要なコストだと考えます。

⑦出口:売却が考えやすい

ずっと所有し続けるなら、出口を考える必要はありません。
でも、そうでなければ、必ず出口を考えておく必要があります。

選択肢は3つ。

1.収益物件として投資家に売却

利回り〇%という投資商品として、投資家に売る。

ただし、築古すぎると、収益物件で売却するのが難しいことがあるので、築年数に注意です。

2.土地として売却

建物を解体し、土地として売る。

築古の1棟ものを購入する場合、最後まで所有することも視野に入れる必要があります。

土地として売れそうな物件を選ぶことで、リスクヘッジをします!

3.解体後、新築アパートを建てる

建物が使えるまで使って、その後、新築アパートを建てることも考えられます。

ただし、その将来が賃貸需要が高そうな立地なのか、将来の人口動態をチェックすることをお忘れなく!

⑧自然災害リスク:洪水や土砂崩れなどへの備え

洪水ハザードマップの浸水エリア、土砂崩れの危険エリアかどうか、必ずチェックします!

そして、そのような危険エリアであれば、近隣住民に過去は自然災害でどれほどの被害があったのか、直接聞いてみましょう。

近隣住民のお宅を訪ねて、素直に状況を説明すれば、丁寧に教えていただけますので、是非やってみてくださいね。

買いたい物件のスペックと融資条件のイメージ

あくまでも私の場合ですが、以下のような物件と融資条件であれば、買いたいです。

こんな物件があったら欲しい!パターン①

  • 価格:3000万円
  • 構造:RC
  • 築年数:20年
  • 表面利回り:11.0%
  • 年間家賃:330万円
  • 自己資金:10%
  • 金利:2.5%
  • 融資期間(残存年数):27年
    ※購入諸経費:価格の7%とする。
    ※維持費:家賃収入の20%とする
  • 自己資金(諸経費込):510万円
  • CF:10.5万円/月
  • CF率:3.9%
  • CCR:24.8%

こんな物件があったら欲しい!パターン②

  • 価格:2000万円
  • 構造:木造
  • 築年数:30年
  • 表面利回り:17.0%
  • 年間家賃:340万円
  • 自己資金:20%
  • 金利:2.0%
  • 融資期間(耐用年数オーバー):10年
    ※購入諸経費:価格の7%とする。
    ※維持費:家賃収入の10%とする。
  • 自己資金(諸経費込):540万円
  • CF:10.7万円/月
  • CF率:6.0%
  • CCR:24.0%

別記事で買いたいアパートの事例を紹介しています。

【不動産投資|中古アパート|RC|ファミリー】優良物件が買えました|実利8.5%の事例 1棟目におすすめの中古アパートの事例紹介①【優良物件|木造/築17年/好立地/ファミリー向け】 1棟目におすすめの中古アパートの事例紹介②【優良物件|軽鉄/築18年/好立地/ファミリー向け】

1棟アパート/マンションが買えるまでの流れ

  1. 1日目:収益物件を取り扱う売買仲介業者から連絡が入る。
    大体、夕方に物件情報が入ります。
  2. 1日目:その日のうちに、物件資料から分析する。
    立地、築年数、収支シミュレーションなど、分析します。
  3. 2日目:翌日のできれば午前中に、現地調査を行う。
    前面道路、外壁、駐車場台数、周辺の施設、周辺アパートの入居率などをチェックします。
  4. 2日目:賃貸需要のヒアリングを実施。
    最寄の賃貸仲介業者に直接訪問してヒアリングします。
  5. 2日目:買うという判断ができれば、金融機関に融資を申し込む段取りをする。
    その日のうちに、金融機関に連絡し、当日もしくは翌日のアポを取ります。
  6. 3日目:金融機関に訪問し、融資申し込みを行う。
  7. 融資内諾
    ※この時点ではじめて物件を押さえることができます。
  8. 買付証明書の提出
  9. 売主との価格交渉
  10. 価格の決定→契約→金消契約→引き渡し

残念なお知らせ

ここで残念なお知らせがあります。

初心者におすすめする2000~3000万円は、現金で買付が入ることが多いです。

私自身、今まで何度も現金買付のパターンで、買えないことが続きました。
現金を持っている人には、負けてしまいます。

それに対しては対策できないので、買えなくて元々のつもりで、買えるように行動し続けるしかありません!

今回は、以上です。最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

別記事で、1棟ものと戸建のメリット・デメリット、構造や必要な利回りなどの解説をしています。
初心者の方は、併せてご覧ください。

【不動産投資】失敗しない1棟アパート/マンションの探し方徹底解説!

最後に

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