【不動産投資:はじめての1棟アパート/マンション】マイソク分析・現地調査・融資申し込み|買う手順を解説!

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

戸建3戸、アパート3棟を所有しています。(2021年8月現在)

今回は、不動産投資で、はじめて1棟アパート・マンションを買う時の分析方法を、一連の流れに沿って詳しく解説します!

今回は、初心者向けです。

※あくまでも、最初の1棟アパート・マンションを買う場合を想定しています。

・はじめて1棟アパート/マンションを買いたい。まずは、どんなアパートやマンションを買ったら良いのかわからない。
・「買う」「買わない」の判断が難しい。分析方法を教えて欲しい。
・シミュレーション方法がよくわからない。ランニングコストの項目が多すぎる。

該当する人は続きをご覧ください。

1.マイソク(物件資料)の分析

まずは、収益物件の情報をもらうところから始まります。
物件の探し方について別記事で解説しています。

【不動産投資】失敗しない1棟アパート/マンションの探し方徹底解説!

①立地をチェック

周辺施設をチェック

駅、スーパー、コンビニ、銀行、市役所、学校、病院までの距離をチェック。

→できれば車で10分以内。便利であればあるほど良い!

賃貸の不動産屋をチェック

客付けや管理でお世話になる賃貸仲介の不動産屋の場所をチェック

  • ミニミニ
  • ホームメイト
  • エイブル
  • アパマンショップ
  • ニッショーなど

→目安は車で10分以内。あまり遠いと客付けしてくれない。

②物件をチェック

1.価格

2,000~3,000万円の価格帯をおすすめします!

まずは小さく始めることが投資の鉄則です。

そして、出口を考えて売りやすい価格帯をおすすめします。
私の投資エリアでは、3,000万円以下は現金買付が入ることが多いので、売りやすいです。

2.間取り

まずは、ファミリー向け(1LDKか2LDK)をおすすめします!

一番の理由は「長期間の入居が期待できる」ためです。

単身者であれば、1~2年で退居することも想定されますが、ファミリーの場合、4~5年くらい期待できます。

単身者向けのアパートの方が利回りが高いメリットがありますが、ある程度キャッシュフローが厚くなるまではファミリー向けの物件を選ぶことをおすすめします。

3.築年数

築20年前後をおすすめします

家賃の下落率が緩やかであるため。
→長期での家賃推移が計算しやすいです。

4.土地面積

出口戦略として、売りやすい土地かチェックします!

私の投資エリアでは、50坪以上の整形地あれば、実需向けに売りやすい。

ただ、地形が悪いから安く土地が仕入れられるというメリットもあるので、好立地で地形が悪い土地の方が収益物件に向くケースが多いです。

5.ハザードマップをチェック

洪水ハザードマップの浸水エリア、土砂崩れの危険エリアかどうか、必ずチェックします!

そして、そのような危険エリアであれば、近隣住民に過去は自然災害でどれほどの被害があったのか、直接聞いてみましょう。

近隣住民のお宅を訪ねて、素直に状況を説明すれば、丁寧に教えていただけますので、是非やってみてくださいね。

③積算評価を計算

積算評価を計算

  • 路線価をチェックして土地値の計算
  • 再調達価格を計算

理想は、積算価格>物件価格×80%

積算価格が高ければ高いほど良いです!

路線価や再調達価格の計算方法は、別記事で解説しています。

収益物件を探す時に知っておくべき価格の計算方法!【実例あり】

④シミュレーションにより収支計算

以下のような条件で計算します。

  • 経費:家賃収入×20%
    実際は、家賃の16~18%になることが多い。
    →この時点では、ランニングコストの項目を1つずつ細かく数値を入力して分析しません。大体の経費がわかればOK。
  • 空室率:80%とする
  • 大規模修繕に備えて毎年積み立てる
    小規模アパートであれば、余裕を見て10年で300万円と想定
    →年間30万円を積み立てておく
  • 自己資金20%、自己資金10%のパターンで計算

事前に銀行訪問をして、融資検討しやすい物件や、大体の融資条件を把握しておくことがとても重要です!

そして、以下のような数値になれば「買い」と判断します。

  • CCR:25%~
  • キャッシュフロー率:4%

CCR25%=自己投資額を4年で回収する、ということです。

ポイント
・事前に金融機関にヒアリングしておくこと
・物件のスペックを見て、どこの金融機関に相談するかイメージができるようになること

収益物件のシミュレーションについて、過去記事で詳しく解説しています。

収益物件のシミュレーション方法:中古戸建・中古1棟アパート【実例解説】

2.現地調査

①物件

  • 接道
    前面道路の幅を確認
    →車のすれ違いができるかどうか
  • 駐車場台数
    大人の人数分、駐車場が必要
  • 外壁の状態(チョーキング、クラック)
    外壁塗装と大規模修繕の必要性の有無を確認
  • 日当たり
    日当たりが悪いと客付けで苦戦する
  • 管理状況
    通路にゴミが落ちていないか、キレイな状態かチェックする
  • 境界線
    境界杭や越境していないか確認する
  • 管理会社
    管理会社の看板があることが多いので、社名と連絡先をメモしておく
    →気になることがあればヒアリングする
  • 自然災害のヒアリング
    ハザードマップの危険エリア内にある場合は、近隣住民に過去の自然災害を質問する
  • 臭い 迷惑施設がないか確認
    近くに養豚場や養鶏場などがあり、臭う場合は客付けで苦戦する

素人では判断が難しい外壁は、専門業者に確認してもらい、見積書をもらうことをおすすめします!

MEMO
私の場合、必ず専門業者に見積もりを依頼しています。
その際、1回当たり5000円支払っています。
特に外壁塗装やクラックの補修は、専門的な知識が必要であり、正確な金額を算出するためには、必要なコストだと考えます。

②不動産屋

物件資料を持参し、最寄の賃貸仲介を行う不動産屋に訪問して、ヒアリングします。

ヒアリング項目は以下のとおり。

  • 家賃相場
    →レントロールと家賃相場が違う場合、家賃相場で計算し直す必要があります。
  • 人気の物件かどうか
    →満室経営できるのか、判断できます。
  • 駐車場が必要かどうか
    →客付けするのに、1人当たり1台駐車場が必要な物件かどうか確認します。
    →近隣に月極駐車場があるかどうか確認します。
MEMO
その際、お土産を持って行くと喜ばれます。
お菓子や飲み物など、貴重なお時間をいただくわけなので、相手に対する配慮が必要だと思います!

3.融資申し込み

優良物件はスピード勝負になるので、なるべく早く融資申し込みをします。

私は、現地調査の翌日に融資申し込みをするようにしています。

その際、以下の点を理解してもらえるように気をつけています。

  • 該当物件を選ぶ理由
    →満室稼働できる、積算評価が高いなど
  • 希望する融資条件
    →なぜその期間なのか、耐用年数オーバーの場合のメンテナンス方法など

銀行マンは融資のプロですが、不動産賃貸業のプロではないので、客観的に見て納得していただけるよう丁寧にプレゼンするようにしています。

そして、ほとんどの金融機関が審査に1ヶ月以上かかります。
その間に、ライバルから現金で買付が入ってしまって買えない、ということがよくありますが、こればかりは仕方がありません。

融資承認がもらえて、買付証明書を提出して、売主からOKをもらえて初めて物件を押さえることができます。

融資申し込みの際に、持参する書類(属性資料や該当物件の資料)がたくさんあります。
別記事で詳しく解説していますので、そちらも併せてご覧ください。

【不動産投資】銀行開拓の攻略方法!|1年間で2行から融資承認をもらった事例

最後に

現在は融資が厳しく、そしてコロナ融資やコロナバブルの影響により現金を持っている人が多いため、小ぶりなアパートは現金で買われてしまう傾向があります。

そのため、優良物件は買うことが難しくなっていますが、全く可能性ゼロというわけではないので、地道に物件を探して融資申し込みを繰り返すしかありません。

行動あるのみだと思います!

今回は以上です。
最後までご覧いただき、ありがとうございました!

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