【不動産投資】銀行開拓の攻略方法!|1年間で2行から融資承認をもらった事例

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

戸建3戸、アパート1棟を所有しています。(2021年2月現在)

今回は、銀行開拓について。

不動産投資を始めて1年間で、金融機関2行から融資の本承認をもらうことができました。そして、まだ融資取引のない他の2行の融資担当者とも物件の条件さえ合えば、融資してもらえる関係構築ができています。

私がどのようにして銀行開拓してきたのか、詳しく解説します。

・銀行開拓ってどうやってすれば良いの?
・銀行訪問したけど、門前払いされてしまい取り付く島もない…。

銀行開拓で行き詰っている方向けに解説します。

銀行開拓の必要性

そもそも、なぜ銀行開拓が必要なのでしょうか。

その理由は、

不動産は高額であるため、融資を受けないと買えないからです。

なかには、絶対に借金したくない、という人もいると思います。
例えば戸建投資であれば、自己資金の範囲内で、できなくはありませんが、セミリタイヤを目指すのであれば、銀行開拓は必須になります!

そして、金融機関は、誰にでもお金を貸してくれるわけではありません。

2018年以降、融資が厳しくなっていて、簡単に融資が受けられない状況です。

特に1棟アパート/マンションは、優良物件を探すこと自体が難しいのに、更に銀行融資もハードルが高いので、買いたくてもなかなか買えないのです。

銀行開拓までの手順

私は、以下のような手順で銀行開拓を行ってきました。

  1. 金融機関のリストアップ
  2. 属性資料の作成
  3. 金融機関への飛び込み訪問
  4. 不動産投資の実績づくり
  5. 法人化
  6. 預金口座開設
  7. 融資条件に合う物件探し
  8. 物件資料を持ち込み、融資相談
  9. 融資内諾
  10. 買付証明書の提出・売買価格の決定
  11. 融資本審査の申し込み
  12. 融資本承認の取得
  13. 金銭消費貸借契約(金消契約)
  14. 融資実行
  15. 引き渡し

ポイントとなる箇所を1つずつ詳しく解説します。

1.金融機関のリストアップ

原則として、金融機関が融資可能なのは、以下の2つの条件を満たす場合です。

  1. 住所もしくは事業所が、営業エリア内であること
  2. 物件が営業エリア内であること

初心者~経験の浅い大家が、融資相談ができる金融機関は以下の通り。
※メガバンクは相談すら難しいので、候補から外しています。

  • 信用金庫
  • 信用組合
  • 地方銀行
  • 政府系
    日本政策金融公庫
  • ノンバンク系
    オリックス銀行
    三井住友L&Fなど

そして、各金融機関による違いがあるため、特徴を知っておく必要があります。

金融機関の融資事情

別記事で、私の投資エリアにおける金融機関の融資事情についてまとめています。
他のエリアでも信金、信組、地銀の基本的なスタンスは同じだと聞いたことがあるので、参考までご覧ください。

【2020年12月最新版】不動産投資における金融機関9行の融資事情を大公開!岐阜・愛知在住者必見!

オリックス銀行

オリックス銀行から融資を受ける方法や注意点についても、詳しく解説しています。

【初めてのアパート投資】オリックス銀行の不動産投資ローンをおすすめします!

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫から融資を受ける方法については、こちらの記事をご覧ください。
面接から融資結果まで、かなり丁寧に解説されています。

【不動産投資の歩き方】公庫融資の相談予約〜面談〜融資結果連絡までの流れについて、不動産投資初心者の経験談

各金融機関や支店によって、違うので、全ての金融機関に訪問することをおすすめします!

2.属性資料の作成

以下の資料をつくってから銀行に訪問します。

  • プロフィールシート
    氏名/年齢/学歴/家族構成/職業/不動産関連の資格/不動産賃貸業(不動産投資)を行う理由/趣味などを記載
  • 所得がわかる証明書
    源泉徴収票/確定申告書
  • 所有資産がわかる書類
    現預金/有価証券/不動産などを記載
  • 借り入れがわかる書類(ある場合)
    借入返済計画表/金消契約書
  • 所有する賃貸目的の不動産(ある場合)
    登記簿謄本/固定資産税評価額/賃貸借契約書/家賃送金明細など

3.金融機関への飛び込み訪問

属性資料を持参し、金融機関に飛び込み訪問します。

ここで注意点です。

「不動産投資」はNGワードです

「不動産賃貸業」と言いましょう!

確認することは以下の3つです。

  • そもそも、不動産賃貸業に融資しているのか。
  • どんな人なら、融資が可能なのか。
  • どんな物件であれば、融資の対象となるのか。

まさどん

大家として実績がない頃の体験談です

6行(内訳:信金2、信組1、地銀2、政府系1)訪問し、不動産賃貸業に融資を行うのは4行(信金1、信組1、地銀1、政府系1)であることが判明。

6行のうち、まともに話を聞いてもらえたのが3行。

  • 政府系(日本政策金公庫)
  • 信金(岐阜信用金庫)
  • 信組(岐阜商工信用組合)

実績がない人、サラリーマン大家への融資はNGと言われたのが1行

  • 地銀(大垣共立銀行)

大家として実績がない頃の融資相談は、公庫、地元の信金、地元の信組の3行をおすすめします!

4.不動産投資の実績づくり

どの金融機関からも言われた共通点は、

不動産投資(不動産賃貸業)の実績がない人への融資は、非常に厳しい

ということです。

なので、まずは、現金で買える中古戸建で、実績をつくることをおすすめします!

ちなみに、私の最初の物件は、中古戸建を現金で買い、リフォーム費を信組から融資を受けました。

そして、事業的規模を超え、所有物件が高い入居率になると、金融機関の反応が変わる

ことがよくありました。

5.法人化

不動産投資で規模拡大し、セミリタイヤを目指す場合は、法人化をおすすめします。

サラリーマンで本業の片手間で不動産投資を行っている人と、法人を設立し経営者として不動産賃貸業(不動産投資)を行っている人とでは、銀行サイドの印象が大きく異なります。当然、法人化した方が相手に本気度が伝わります。

サラリーマン大家という個人には融資NGだけど、法人には融資OK

ということが往々にあります。

ちなみに、私は戸建3戸の実績をつくり、本気で不動産投資でセミリタイヤを目指すようになってから法人化しました。

6.預金口座開設

法人化したら、まず融資取引を希望する金融機関の預金口座を開設します。

理由は、融資検討しやすい物件の条件をヒアリングするためです。

最近は、預金口座が作りづらくなっていて、口座開設の申し込みをする際に、以下の書類が求められました。

  • 法人の定款
  • 法人の履歴事項全部証明書
  • 所有物件の賃貸借契約書
  • 所有物件の登記簿謄本
  • 勤務先の情報

審査に2~3週間ほどかかり、ようやく口座が開設できます。

そして、融資担当者が紹介されますので、融資が検討しやすい物件の条件をヒアリングするチャンスが与えられます

  • 不動産賃貸業への融資は積極的?
  • 戸建は融資可?1棟アパート/マンションのみ?
  • 融資可能な物件のエリアは?
  • 融資期間の計算方法は?
  • 自己資金はどれくらい必要?
  • 金利の目安は何%?
  • 初めての取引では、どんな物件なら検討しやすい?
  • 資産性か収益性どちらを重視する?
  • 気になる物件情報を持参し、具体的にどのように評価するのか聞く

銀行融資を受けやすい物件の答えを教えてもらっているわけです。

このプロセスが、非常に重要になります!

まさどん

法人化後の体験談です

大家実績がなかった頃に、門前払いされた地銀からは、大家としての実績をつくり、法人化し、預金口座を開設したことで、ちゃんとお客様扱いをしていただけるようになりました笑

口座開設ができれば、融資担当者が紹介されます。
そして、こちら側が取引先となるので、ちゃんと対応していただけるようになります。

→学び:相手にとってメリットがあると思われる人間になること!

7.融資条件に合う物件探し

金融機関の融資担当者に教えてもらった条件に合う物件を探します。

楽待や健美家などのポータルサイトで探すか、収益物件を扱う不動産屋から紹介してもらうか、のどちらかになります。

こちらの記事で、1棟アパート/マンションの探し方について解説しています。

【不動産投資】失敗しない1棟アパート/マンションの探し方徹底解説!

不動産屋から優良物件を紹介してもらう方法についても解説しています。

【不動産投資】売買仲介業者から優良物件を紹介してもらう方法徹底解説!

優良物件が見つかり、金融機関から融資内諾と本承認が下りたら、あとは流れに沿って手続きを進めるだけです。

初めての融資攻略のポイント!

まだ大家実績がなかった頃に、なぜ融資を受けられたのか、ポイントをまとめてみました。

  • 30年近く預金口座取引があったこと。
  • 両親と預金口座取引があったこと。
  • 物件購入費ではなく、リフォーム費であったこと。
  • 借入額が250万円という、そこまで大きくないこと。
  • 返済が毎月約2万円であるため、本業の稼ぎで返済できると判断されたこと。
  • 定期預金の契約をする、という条件付きを了解したこと。

→地域密着型の金融機関である信用金庫だから、柔軟な対応をしていただけた。

→支店長の不動産投資への理解があったから。

私の属性と、これまでの信金との関係、支店長の理解が上手く重なって、良い結果が得られた事例です。

初めての融資相談は、柔軟な対応をしていただける信金か信組、もしくは大家としての実績を問わない日本政策金融公庫をおすすめします!

別記事で、初めて融資を受けた様子を説明しています。

初めての不動産投資で半額以上の指値成功!築29年で実利13.5%の戸建投資の事例

不動産投資ローンに対する融資攻略のポイント!

金融機関は以下の項目を総合的にチェックします!

  1. 債務者の属性
    年収、勤務先、勤続年数、所有する金融資産、不動産の経験
    →借金を返済してくれる人かどうか。
  2. 不動産賃貸業の実績
    所有する収益物件の規模、事業の収支
    →信頼できる経営者かどうか。
  3. 融資対象となる物件の評価
    収支シミュレーション、満室経営できる根拠、評価額
    →利益が出る物件かどうか。
    →仮に売却した場合、借り入れ以上の金額になるかどうか。

①自己資金を物件購入費の27%以上持っていること

最近のトレンドとしては、物件購入費に対して、自己資金2割を求められます。
そして、購入諸経費として約7%も自己資金で賄う必要があります。

つまり、物件購入費に対して、27%の自己資金を所有することが条件になります。

例えば2000万円のアパートの購入を希望する場合、540万円の自己資金が必要になります。この自己資金を持っていない場合は、融資検討されやすい物件が見つかったとしても、融資NGになります。

でも、実際に私は自己資金1割で本承認をもらっているので、絶対に2割必要というわけではありません。金融機関によって考え方が違うので、確認するようにしましょう。

本業や副業などでなるべく多く稼ぎ、節約して自己資金を貯めることを日頃から意識することが大切です。

②金融機関が融資検討しやすい物件を持ち込む

上記の通り、事前に融資担当者にヒアリングして、

融資を受けやすい物件の条件を教えてもらうことが、非常に重要となります!

優良物件は誰でも欲しいと考えていますので、スピード勝負で、少しでも早く融資の内諾を得る必要があります。そのためには、事前に金融機関が融資検討しやすい物件を把握しておく必要があります。

③不動産賃貸業の経営者として結果を出す

所有物件の規模を拡大し、且つほぼ満室で稼働させることが重要です。

実際に所有物件の稼働率が50%以下の際に、金融機関に融資の相談に行きましたが、融資担当者から指摘されました。

せめて稼働率80%くらいはないと、本審査が通りづらい。

そして、まだ法人1期目なので決算書を作成していませんが、この先の融資交渉を有利に進めるために黒字決算にするように意識しています。

まとめ

コロナウイルスの影響で、更に融資が締まっている状況です。

ですが、全く不動産投資に融資をしていないわけではなく、私がよく連絡を取っている金融機関4行は融資をしています。

ですから、可能性はゼロではありません。

今回は以上です。最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

最後に

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