【銀行開拓】不動産投資１年目で金融機関３行から融資してもらえた方法

こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

2020年から不動産投資を始め、アパート4棟、戸建5戸を所有しています。（2022年6月現在）

今回は、銀行開拓について。

融資が厳しいと言われた2020年から不動産投資を始めて、１年目で金融機関３行から融資の本承認をもらうことができました。

私がどのようにして銀行開拓を攻略してきたのか、詳しく解説します。

この記事をご覧いただくことで

ゼロからの銀行開拓のプロセスや融資承認をされるための具体的な方法がわかります！

気になる人は続きをご覧ください。

不動産投資で銀行開拓が必要な理由

不動産投資で銀行開拓が必要な理由

そもそも、なぜ融資付けが必要なのでしょうか。

その理由は、

不動産は高額であるため、融資を受けないと買えないからです。

なかには、絶対に借金したくない、という人もいると思います。

戸建であれば、自己資金の範囲内で買えることもあると思いますが、セミリタイヤを目指すのであれば、銀行開拓は必須です。

そして、金融機関は、誰にでもお金を貸してくれるわけではありません。

2018年以降、融資が厳しくなっていて、簡単に融資が受けられない状況です。

特に１棟アパートは、優良物件を探すこと自体が難しいのに、更に銀行融資もハードルが高いので、買いたくてもなかなか買えません。

銀行融資の種類｜プロパー融資とアパートローン

各金融機関やローンの種類によって、融資を受ける方法が変わります。

まずは、２種類の不動産投資ローンの違いを理解しましょう。

①プロパー融資とは

プロパー融資とは、信用保証協会を通さず、直接、金融機関から融資を受けられる方法。

私の投資エリアでは、地方銀行、信用金庫、信用組合の、全ての金融機関がプロパー融資による審査です。

プロパー融資のメリット

プロパー融資のデメリット

②アパートローンとは

アパートローンとは、投資目的でアパートやマンションなどを購入する方向けに用意されている方法。

パッケージ商品になっているのが特徴。

アパートローンは、属性（年収）と所有資産で、融資の可否が決まってしまうので、今回の記事では、アパートローンよりも複雑なプロパー融資に絞って解説します。

代表的な金融機関を挙げると、オリックス銀行がアパートローンによる審査です。

アパートローンのメリット

アパートローンのデメリット

プロパー融資を攻略するための手順

プロパー融資を攻略するための手順

以下のような手順で行います。

ポイントとなる箇所を１つずつ詳しく解説します。

①金融機関のリストアップ

原則として、金融機関が融資するのは、以下の２つの条件を満たす場合です。

所有物件ゼロの人が、融資相談ができる金融機関は以下のとおり。

※メガバンクは相談すら難しいので、候補から外しています。

そして、各金融機関による違いがあるため、特徴を知っておく必要があります。

ちなみに、オリックス銀行は、プロパー融資ではなく、アパートローンによる審査になります。

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各金融機関（岐阜・愛知）の融資事情

別記事で、私の投資エリアにおける金融機関の融資事情についてまとめています。

2021年1月20日【2020年12月版】不動産投資における金融機関(岐阜・愛知)9行の融資条件

オリックス銀行

オリックス銀行から融資を受ける方法や注意点についても、詳しく解説しています。

2021年2月11日オリックス銀行のアパートローンをおすすめする５つの理由・３つのデメリット

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫から融資を受ける方法については、こちらの記事をご覧ください。
面接から融資結果まで、かなり丁寧に解説されています。

【不動産投資の歩き方】公庫融資の相談予約〜面談〜融資結果連絡までの流れについて、不動産投資初心者の経験談

各金融機関や支店によって違うので、全ての金融機関に訪問することをおすすめします。

②属性資料の作成

以下の資料をつくってから銀行に訪問します。

はじめてつくる時は、かなり大変だと思いますが、融資を申請する時には必ず提出するものなので、慣れましょう。

プロフィールシート

所得がわかる証明書

所有資産がわかる書類

借り入れがわかる書類（ある場合）

所有する賃貸目的の不動産（ある場合）

事業がわかる書類

本業の安定収入がある場合は、それほど重要ではありませんが、不動産賃貸業が本業になる場合は、決算書はかなり重要になります。

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融資担当者が、決算書を見るポイントを解説しています。

2021年11月27日【不動産投資：銀行開拓】融資担当者は決算書の〇〇をチェックする！

③金融機関への飛び込み訪問

属性資料を持参し、金融機関に飛び込み訪問します。

ここで注意点です。

「不動産投資」はNGワードです！

「不動産賃貸業」と言いましょう！

確認することは以下の３つです。

よくある質問集

必ず質問されることなので、事前に回答を考えておきましょう。
相談者にとって失礼なことは質問されませんが、そう思われているというつもりで臨みます。

かなり細かく聞かれますし、どちらかというと冷ややかな態度をされることが多いです。。。

これらの質問に回答ができないうちは、銀行訪問は時期尚早かもしれません。

まずは、しっかり勉強しましょう！

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はじめて金融機関に融資相談をする時に気をつけることについて書いています。

2021年9月20日【不動産投資】初心者必見！はじめて融資相談をする時に気をつける３つのこと

④不動産投資の実績づくり

どの金融機関からも言われたことは、以下のとおり。

なので、まずは、現金で買える中古戸建で、実績をつくることをオススメします。

ちなみに、私の最初の物件は、中古戸建を現金で買い、リフォーム費を信金から融資を受けました。

そして、事業的規模を超え、所有物件が高い入居率になると、金融機関の反応が変わることがよくありました。

⑤法人化

不動産投資で規模拡大し、セミリタイヤを目指す場合は、法人化をオススメします。

サラリーマンをしながら片手間で不動産投資を行っている人と、法人を設立し経営者として不動産賃貸業（不動産投資）を行っている人とでは、銀行サイドの印象が大きく異なります。

当然、法人化した方が相手に本気度が伝わります。

サラリーマン大家には融資NGだけど、法人には融資OK

ということが、よくあります。

ちなみに、私は戸建3戸の実績をつくり、本気で不動産投資でセミリタイヤを目指すようになってから法人化しました。

⑥預金口座開設

法人化したら、まず融資取引を希望する金融機関の預金口座を開設します。

理由は、融資検討しやすい物件の条件をヒアリングするためです。

最近は、預金口座が作りづらくなっていて、口座開設の申し込みをする際に、以下の書類が求められました。

審査に２～３週間ほどかかり、ようやく口座が開設できます。

そして、融資担当者が紹介されますので、融資が検討しやすい物件の条件をヒアリングするチャンスが与えられます。

融資担当者にヒアリングすべきこと

融資検討してもらえる、答えを教えてもらっているわけです。

このプロセスが、非常に重要になります！

体験談｜法人の預金口座開設

大家実績がなかった頃に、門前払いされた地方銀行からは、大家としての実績をつくり、法人化し、預金口座を開設したことで、ちゃんとお客様扱いをしていただけるようになりました。

口座開設ができれば、融資担当者が紹介されます。

そして、こちら側が取引先となるので、ちゃんと対応してもらえるようになります。

⑦融資条件に合う物件探し

金融機関の融資担当者に教えてもらった条件に合う物件を探します。

楽待や健美家などのポータルサイトで探すか、収益物件を扱う不動産屋から紹介してもらうか、のどちらかになります。

オススメは、直接不動産屋から紹介してもらうこと。

ポータルサイトは売れ残り物件ばかりで、欲しいと思える物件はほとんどありません。

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別記事で、１棟アパート／マンションの仕入れ方法について解説しています。

2021年1月28日【不動産投資：１棟アパート】優良物件を仕入れる３つのコツを解説

優良物件が見つかり、金融機関から融資内諾と本承認が下りたら、あとは流れに沿って手続きを進めるだけです。

プロパー融資で審査通過するための方法

融資審査を通過するためのチェックポイント

金融機関は以下の項目を総合的にチェックします！

債務者の属性

• 年齢
• 家族構成
• 年収
• 勤務先
• 勤続年数
• 所有する金融資産
• 負債額
• 所有資格

金融機関は、絶対に貸したお金を回収しなければいけません。

借金を返済してくれる人かどうか厳しくチェックされます。

不動産賃貸業の実績

• 所有する収益物件の数
• 事業の収支
• 他の金融機関との融資実績

不動産賃貸業の経営者として、信頼できるかどうか。

融資対象となる物件の評価

• 収益性｜利益が出る物件かどうか
• 資産性｜積算評価があるか
• 満室経営できる根拠
• 対象エリアでの、将来の人口動態

長期的な視点で、利益を生む物件かどうか。

融資審査を通過するための３つの条件

①自己資金を物件購入費の27％以上持っていること

最近のトレンドとしては、物件購入費に対して、自己資金2割を求められます。
そして、購入諸経費として約7％も自己資金で賄う必要があります。

つまり、物件購入費に対して、27％の自己資金を所有することが条件になります。

例えば2,000万円のアパートの購入を希望する場合、自己資金として540万円が必要になります。この自己資金を持っていない場合は、融資検討されやすい物件が見つかったとしても、融資NGになります。

でも、実際に私は自己資金1割で本承認をもらっているので、絶対に2割必要というわけではありません。金融機関によって考え方が違うので、確認するようにしましょう。

本業や副業などでなるべく多く稼ぎ、節約して自己資金を貯めることを日頃から意識することが大切です。

②金融機関が融資検討しやすい物件を持ち込むこと

事前に融資担当者にヒアリングして、融資を受けやすい物件の条件を教えてもらうことが、とても重要です。

誰でも優良物件を欲しいと考えていますので、スピード勝負で、少しでも早く融資の内諾を得る必要があります。

そのためには、事前に金融機関が融資検討しやすい物件を把握しておく必要があります。

③不動産賃貸業の規模拡大＆満室経営していること

所有物件の規模を拡大し、ほぼ満室で稼働させることが重要です。

物件数が1戸や2戸の時と、事業的規模を超えた時では、金融機関の対応が大きく違います。

また、所有物件の稼働率が50％以下の時、融資相談に行きましたが、融資担当者から以下のように指摘されました。

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別記事で、空室対策について解説しています。

2021年9月18日【不動産投資】空室対策４選｜初心者必見！満室にできた客付け方法を解説

融資審査を通す確率を上げるための４つ方法

確実に融資してもらえるようになるわけではありませんが、融資担当者と仲良くなる方法です。

①定期預金に申し込む

まだ融資取引がない場合は、定期預金に申し込むと、融資担当者の反応が変わります。

金融機関にとっての、”お客様”になるわけですから。

ご無理のない範囲内で、お試しください。

②メインバンクを変更

不動産投資以外の仕事の、事業決済用や給与振り込み用の口座を変更します。

私は、以前のメインバンクは不動産投資は一切NGだったので、融資を受けるために、メインバンクを変更しました。

金融機関の対応が明らかに変わったので、かなり効果があったと思います。

③金融機関が提携している火災保険に加入

物件購入後の話ですが、必ず火災保険に加入しなければいけません。

今後、銀行開拓を進めるために、融資取引をしたい金融機関が提携している火災保険に加入します。

すぐに結果が出るわけではありませんが、金融機関と良好な関係づくりをするには効果的だと思います。

④マイカーローンやフリーローンなどで融資取引を始める

具体的には、マイカーローンやフリーローン、教育ローンなどが該当しますが、まだ取引のない金融機関と良好な関係づくりの第一歩として、不動産以外で、融資を受けることです。

まずは融資を受けることで、気軽に不動産投資に関する融資相談ができる関係をつくることが大事です。

体験談｜はじめて融資審査がとおった事例

まだ大家実績がなかった頃に、なぜ融資審査がとおったのか、ポイントをまとめてみました。

地域密着型の金融機関である信用金庫だから、柔軟な対応をしてもらえました。

そして、不動産投資に対して支店長の理解がありました。

私の属性と、これまでの信金との関係、支店長の理解が上手く重なって、良い結果が得られた事例です。

はじめての融資相談は、柔軟な対応をしていただける信用金庫か信用組合、もしくは大家としての実績を問わない日本政策金融公庫をオススメします！

それに加えて、不動産賃貸業の事業実績を重視しないオリックス銀行もオススメです！

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別記事で、はじめて融資を受けた物件を紹介しています。

2021年1月15日【はじめての不動産投資】半額の指値成功！利回り16.1％の中古戸建

まとめ

今回の記事の要点は、以下のとおり。

コロナウイルスの影響で、更に融資が締まっている状況です。

私自身、融資が厳しいと言われていた2020年から不動産投資を始め、これまでゼロから銀行取引3行、融資実行5回できています。

ですから、可能性はゼロではありません。

諦めずに、１％でも融資承認の可能性があるなら、チャレンジしましょう。

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別記事で、融資承認がもらえた事例を紹介しています。

融資交渉の様子や、融資が受けられた物件のスペックなど、詳しく解説しています。

2021年5月15日【不動産投資】新築アパート建築で融資承認がもらえた理由｜銀行開拓３行目

2021年8月23日【アパート投資】築32年・重鉄｜融資期間を長く、低い金利で融資承認がもらえた交渉術

今回は以上です。

最後までご覧いただき、ありがとうございました。