こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
戸建3戸、アパート2棟、アパート用地1筆を所有しています。（2021年5月現在）
今回は、銀行開拓について。
不動産投資を始めて１年数カ月で、３行目の融資承認をもらうことができました。
融資が厳しい今、なぜ私が融資承認がもらえたのか、詳しく解説します。
銀行開拓で行き詰っている方向けに解説します。
・どうやって銀行開拓するの？
・融資承認をもらうポイントは？
気になる人は続きをご覧ください。
今回の融資案件：新築アパート
資金使途は、新築アパートの建築費です。
土地を格安で仕入れることができたので、初めて新築アパートの建築にチャレンジすることにしました。
別記事で、なぜ土地を格安で仕入れることができたのか紹介しています。
【アパート用地】536万円の土地が70万円で指値できた理由！相続人不存在の事例
５３坪なのでそれほど大きい土地ではありませんが、将来的に２LDK×３戸や、２LDK×４戸のアパートを建てる時の練習を兼ねて、まずは小さく始める良い機会になるのではないかと思い、チャレンジすることにしました。
ちなみに、仮に、融資NGであれば、土地として実需向けに売るつもりでした。
融資条件
今回の融資条件は以下のとおり。
- 自己資金：２５％
- 融資期間：２５年
- 金利：２.０７５％（変動）
- 他条件：共同担保として戸建１戸
以下のように希望をしていたので、正直なところ、好条件とは言えませんが、新築アパート建築の経験を積むために前に進めることにしました。
希望していた融資条件は以下のとおり。
- 自己資金：１５％
- 融資期間：３０年
- 金利：１.０％（固定）
- 他条件：共同担保として戸建１戸
コロナの影響により、全体的に融資が厳しくなっていることに加え、岐阜の賃貸需要は、この先厳しいと予想されているためです。
人口が減り続けるため、３０年という長期はNGという回答でした。
それに伴い、金利や自己資金も当初聞いていた条件よりも、かなり悪くなりました。
銀行開拓に成功したポイント
①２５％の自己資金
自己資金１５％を希望しましたが、回答は２５％。
貴重な現金ですが、融資していただけるだけありがたいと思い、自己資金２５％でもOKとしました。
今のご時世、物件価格の２０～３０％は自己資金を持っていないと検討の土台にも乗らないのかなという印象です。
②融資しやすい案件
事前に融資検討しやすい条件をヒアリングしていました。
融資期間は、残存年数以内であることと、木造新築アパートであれば最長３０年融資が可能という情報をもらっていました。
③不動産賃貸業の実績
事業的規模以上になったことや、法人設立をしていること、入居率８０％以上であることで、印象が良かったのだと感じています。
④アパート用地を所有
既にアパート用地を所有していたことが、かなりプラスでした。
新築アパートを建てる時の、最近のトレンドとしては、土地は現金で、建物は融資とのことです。
⑤共同担保あり
抵当権に入っていない戸建を所有していたことが良かったです。
今回は、この先売るつもりがない戸建１号を共同担保として提供することにしました。
⑥火災保険と個人年金保険に加入
融資条件ではありませんが、銀行マンも色んなノルマがあるので、協力させていただくことにしました。
こちらの要望ばかり提示するのではなく、相手にも協力することで、WIN-WINの関係になることができます。
今後
６月には着工し、１１月末頃に完成となる予定です。
１２月から入居可能にできるように、前倒しで計画を立てて、早くキャッシュフローが得られるように、進めていきます。
予定では、＋６万円/月のキャッシュフローが得られるはずです。
アパート建築の様子は、改めて別記事で紹介する予定ですので、お楽しみに！
また、別記事で、ゼロからの銀行開拓の攻略方法を解説していますので、そちらもご覧ください。
【銀行開拓】不動産投資１年目で金融機関３行から融資してもらえた方法
今回は以上です。
最後までご覧いただき、誠にありがとうございました！
最後に
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