【不動産投資|銀行開拓】好条件で中古アパートの融資承認がもらえた理由

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

戸建3戸、アパート3棟を所有しています。(2021年8月現在)

今回は、銀行開拓について。

不動産投資を始めてから5回目の融資承認をもらうことができました。

融資が厳しい今、なぜ好条件で融資承認がもらえたのか、詳しく解説します。

銀行開拓で行き詰っている方向けに解説します。

・どうやって銀行開拓するの?
・残存年数が少ない中古物件を長期で融資を引く方法を知りたい!

気になる人は続きをご覧ください。

スペック

  • 価格:3,200万円
  • 構造:重量鉄骨
  • 築年数:32年(新耐震基準)
  • 3DK×6室、1K×3室 合計9室
  • 表面利回り:14.2%
  • 駅徒歩7分
  • 駐車場9台確保
  • 土地面積:約116坪
  • 市街化区域
  • 人口増加エリア
  • 近くに大工場がいくつもあり、賃貸需要が高いエリア
  • 積算評価:約2,900万円

好立地で、高利回り、且つ積算評価も高い!

なかなかこのような物件と出会えません。
ちなみに今回の物件は、たまたま別件で不動産屋に連絡した時に紹介されました。

優良物件との出会いは、運次第なので、定期的に不動産屋と連絡を取ることをおすすめします。

別記事で、優良物件を紹介してもらう方法について解説しました。

【不動産投資】売買仲介業者から優良物件を紹介してもらう方法徹底解説!

融資条件

今回の融資条件は以下の通り。

  • 自己資金:15%
  • 融資期間:15年
  • 金利:1.8%

希望した条件は以下の通り。

  • 自己資金:10%
  • 期間:15年
  • 金利:いくらでもOK

→期間10年ではキャッシュフローが出ないので、期間15年は譲れませんでした!

ポイント
残存年数が2年なので、「長期で融資が引けるか」が、本案件の最大のポイント!

融資交渉のポイント

①3回目の融資取引

今回お世話になる金融機関は、3回目の融資取引となります。

これまでの融資実績と返済実績があるので、ある程度信頼関係が築けたのではないかと思われます。

②積算評価が高い物件

積算評価が約2,900万円の物件であり、物件価格3,200万円に対して約90%となります。

あと、土地面積が116坪なので、将来的には新たなアパートを建てることも、実需向けに50坪×2区画として売ることもできます。

実勢価格は22万円/坪であるため、約2,500万円の土地値があることも高評価でした。

③融資先を探しているタイミング

融資相談したタイミングが良かったです。

コロナ融資の融資実行が落ち着き、新たな融資案件を探されている時でした。

設備投資を積極的に行う企業が少ないことが、追い風となりました。

④期間を延ばすためのプレゼン

本案件の最大のポイントは、融資期間でした。

残存年数が2年しかないので、一般的には融資期間は長くても10年です。

そこで、期間が15年で融資していただけるように、プレゼンが上手くいったと振り返っています。

支店長にお伝えしたことは以下の3点です。

希望する融資期間は15年

支店長に融資相談に伺った際に、「10年であれば諦めます。15年でお願いします!」とはっきりとお伝えしました。

建物の寿命が15年以上あること

物件のメンテナンス方法に関する資料を用意して、あと15年は十分建物が使えることをお伝えしました。

賃貸需要が高い物件であること

近隣の賃貸仲介を行う不動産屋のヒアリング事項をまとめて、満室稼働が維持できることを根拠を示してお伝えしました。

投資結果

  • CCR:24.8%
  • キャッシュフロー/月:14.5万円
  • キャッシュフロー率:5.1%

自己資金15%で良かったため、レバレッジをかけることができました。

私は、CCRは25%~、キャッシュフロー率は4.0%~を目安にしているので、いずれもほぼ達成です。

投資効率の目安
・CCR:最低でも20%~(5年で回収)
・キャッシュフロー率:4%~

好立地で、賃貸需要が高いので、物件も狙いどおりですし、融資条件も申し分ない好条件です。

改めて物件を紹介する予定です。

まとめ

今回、優良物件がほぼ希望通りの融資条件で買えました。

今回の成功要因は、融資交渉が上手くいったことです!

おそらく期間にこだわらなければ、10年になったと思います。

  • なぜ15年という期間なのか。
  • なぜ15年でも建物が使えると言えるのか。
  • なぜこの物件を選ぶのか。

この辺りが融資担当者の方に理解してもらえたのではないかと振り返っています。

別記事で、銀行開拓について解説していますので、関心ある方ご覧ください。

【不動産投資】銀行開拓の攻略方法!|1年間で2行から融資承認をもらった事例 【不動産投資】新築アパート建築の融資承認がもらえた理由|銀行開拓3行目

今回は以上です。最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

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