１棟目は中古の「戸建て」＆「１棟アパート」をおすすめする理由

こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
2020年から不動産投資を始めて、アパート4棟、戸建4戸を所有しています。（2022年2月現在）

今まで、中古戸建、中古アパート、土地から新築アパートなど、色んな種類の不動産を買ってきました。

その経験から、今回は、１棟目におすすめする物件の種類について解説します。

この記事をご覧いただくことで

１棟目に「中古戸建」か「中古アパート」をオススメする理由がわかるようになります。

気になる人は、続きをご覧ください。

１棟目におすすめする物件は、中古戸建て＆中古１棟アパート

私がおすすめする物件は、中古戸建もしくは中古１棟アパートです。

不動産投資といっても様々な手法があります。

例えば、

たくさんの種類がるので、それぞれのメリットやデメリットを理解して、自分に合った手法を選ぶことが大事です。

中古戸建てのメリット・デメリット

中古戸建てのメリット

中古戸建てをオススメする主なメリットは、以下のとおり。

金額が低い

安価であるため、金銭的なリスクが低いことが最大の魅力です。

地方では100万円～300万円程度でも、状態の良い物件を買うことができます。

利回りが高い

利回りが高く、キャッシュフローが出やすいです。

物件にもよりますが、中古戸建であれば、実質利回り15％や20％も可能です。

客付けに強い

戸建は賃貸需要が高いため、客付けがしやすいです。

共同担保として使える

融資を使って１棟アパートを買う時、共同担保に入れることで、融資承認がもらえたり、融資条件が良くなったりすることがあります。

小さく始めるのが投資やビジネスの鉄則なので、できれば中古戸建をオススメします。

中古戸建てのデメリット

効率が悪い

1棟アパートに比べて効率が悪いです。

作業効率、資金効率の観点からも１棟アパートに比べて、効率が悪くなります。

初心者にとっては、リフォームが大変

空き家を買う場合、住める状態にするまで、かなりのリフォームが必要になる場合があります。

リフォームに慣れていない時は、リフォームする箇所やかけるコストなど、判断が難しいと思います。

競争率が高いので、優良物件が買いづらい

2022年現在、戸建て投資が人気のため、なかなか良い物件が買いづらい状況です。

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2021年1月15日【はじめての不動産投資】半額の指値成功！利回り16.1％の中古戸建

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こんな人は中古戸建てがおすすめ！

中古１棟アパートのメリット・デメリット

中古１棟アパートのメリット

中古１棟アパートのメリットは、以下のとおり。

効率が良い

戸建と比べて、作業効率や投資効率が良いです。

同じ手間で、戸建と比べて大きな資産を得られます。

そして、基本的には融資を使うため、自己資金に対するリターンが大きく、キャッシュフローを大きく得られます。

中古１棟アパートのデメリット

中古１棟アパートのデメリットは、以下のとおり。

借金のリスクを背負う

小さいアパートでも、融資を使う場合、数千万の借金をすることになります。

最悪、自己破産することも想定されますので、借金リスクに対するリスクヘッジがかなり重要になります。

そのためには、身の丈に合った投資をすることです。

資金に余裕がない人は、いきなり１棟アパート投資は避けた方が無難です。

融資が厳しい

今は不動産賃貸業が経験がない人への融資がとても厳しいため、いきなり１棟アパートへの融資は難しいと思った方が良いです。

例外として、オリックス銀行は、属性が良い人であれば、不動産投資の経験がない人でも融資してもらえます。

ただし、周りにアドバイスがもらえる不動産投資家や大家仲間がいれば、という条件付きです。

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別記事で、中古アパートの事例紹介をしています。

2021年1月18日【はじめてのアパート投資】生活保護受給者向け｜利回り16.4％の事例

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オリックス銀行のメリット・デメリットついて詳しく説明しています。

2021年2月11日オリックス銀行のアパートローンをおすすめする５つの理由・３つのデメリット

こんな人は中古１棟アパートがおすすめ！

別記事で、1棟目に「中古アパート」を選んだ人を紹介しています。

アパート投資から始めようと考えている人は、参考になると思います。

2022年2月23日【インタビュー】大家さんになりたい人必見！｜2021年から不動産投資を始めた40代男性のリアルな声

土地から新築アパートのメリット・デメリット

土地から新築アパートのメリット

土地から新築アパートのメリットは以下のとおり。

融資が引きやすい

金融機関の融資期間は、法定耐用年数の残存年数以内になることが多いです。

当然、中古に比べて残存年数が長いわけですから、融資も引きやすくなります。

入居者とのトラブルが発生しにくい

新築アパートは、入居者の属性が良いので、家賃滞納や不可解なクレームなど、トラブルが起こりづらい、と言われています。

維持管理が楽

しばらくリフォームする必要がないので、維持管理が楽です。

売却しやすい

新築アパートは買い手を見つけやすいので、中古に比べて売却しやすいです。

外壁塗装など大規模修繕が発生するタイミングや、新築建物の10年保証が切れるタイミングが、売却する時期の目安になります。

土地から新築アパートのデメリット

土地から新築アパートのデメリットは、以下のとおり。

入金まで時間がかかる

土地を仕入れてから家賃が入金されるまで、1年近くかかります。

そのため、資金に余裕がない人やキャッシュフローが積み上がっていない人にはオススメできない手法です。

利回りが低くなる

中古に比べて低い利回りになります。

ベテラン投資家でも利回り10％の新築アパートをつくるのは難しいと言われています。

ちなみに、私は表面利回り7.1％でした…。

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はじめて土地から新築アパートにチャレンジした、利回り7.1％失敗事例です。

2021年11月14日はじめて土地から新築アパートにチャレンジした体験記｜利回り7.7％の事例紹介

区分マンションや建売の新築アパート

区分マンションや建売の新築アパートをおすすめしない理由

その他の投資手法をおすすめしない理由は、以下のとおり。

新築区分マンション

キャッシュフローがマイナスになります。

中古区分マンション

あまりキャッシュフローが出ません。つまり、儲けづらいです。

ただし、管理が楽なため、本業が超多忙な方であれば、検討しても良いと思います。

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別記事で、区分マンションをオススメしない理由を詳しく解説しています。

2021年6月23日【不動産投資】区分マンション投資をおすすめしない理由

建売の新築戸建てや新築アパート

融資が引きやすいかもしれませんが、あまりキャッシュフローが出ません。つまり、儲けづらいです。

そして、大手だと利回りが低すぎますし、ローコスト住宅メーカーだと質が低いため、将来、維持管理に苦労する可能性があります。

まとめ

今回の記事の要点は、以下とおり。

今回は、以上です。

最後までご覧いただき、ありがとうございました！