不動産投資の始め方③:失敗しない中古戸建を買う時の判断方法

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
戸建3戸、アパート1棟を所有しています。(2021年1月現在)

今回は物件購入時の判断基準について解説します。

今回は、初心者向けです。

・買う、買わないの判断をどうやってする?
・物件購入希望額の算出方法は?

そんなことで悩んでいる方は参考になると思います。
是非ご覧ください。

大家になるまでの流れ

以下、大家になるまでの一連の流れです。

  1. 勉強
  2. 物件選び
  3. 物件探し
  4. 内見
  5. 価格の計算
  6. 買付証明書の提出
  7. 契約
  8. 引き渡し
  9. 管理会社選び
  10. 客付け
  11. リフォーム
  12. 成約

今回は「5.価格の計算」を解説します。

「3.物件探し」「4.内見」については、別記事で詳しく解説していますので、そちらごご覧ください。

【超初心者向け】中古戸建の探し方徹底解説! 【不動産投資初心者向け】中古戸建の探し方(アットホーム)徹底解説! 【不動産投資初心者の人へ】中古戸建の内見 徹底解説!

買う時の判断方法

結論:目標利回りで逆算し、高ければ買う!低ければ買わない!

不動産投資家の諸先輩方のyoutubeやブログを見ると、利回り50%とか100%などといった驚異的な数字を出している方もいますが、そんなこと初心者はできません。

現実的な目安として、表面利回り20%を目標にしています。

でも、なかなか表面利回り20%の物件とは出会えないのが実態です。

判断するために必要な費用

判断するために必要な数字は以下の通り。

  1. 利回り
  2. リフォーム費
  3. 購入諸経費
  4. 想定家賃

利回り

今回、求める利回りを20%とします。

リフォーム費

価格の計算は、リフォーム次第です。

購入諸経費

物件を買う時にかかる費用です。
仲介手数料、印紙税、司法書士報酬、登録免許税、不動産取得税などを支払います。

購入金額が大きく影響しますが、

私の投資エリアの中古戸建であれば、目安として30~50万円です。

想定家賃

調べ方は、内見に時にもらう物件資料を持って、最寄の賃貸仲介業者にヒアリングする!

「この物件だったら、大体〇〇円くらいだと思いますよ」、と親切に教えてもらえます。

これは必須ではないと思いますが、貴重なお時間を頂戴するわけですので、ちょっとした差し入れを持っていくと印象良いです。私はお菓子や飲み物をお渡しすることが多いです。

アポ無しで突然訪問しますし、まだ買えるかどうかわからない物件の相談をするので、相手への配慮が必要です。

シミュレーション事例

以下の条件で設定します。

  • 家賃:6万円
  • 利回り20%
  • リフォーム費:不明
  • 物件価格:不明
  • 購入諸経費:40万円
年間家賃収入:72万円
利回り:20%
→物件価格+リフォーム費+購入諸経費(40万円)=360万円
→物件価格+リフォーム費=320万円

⇒物件価格とリフォーム費の総額を320万円以内にする、ということ。

⇒仮に「リフォーム費に100万円かかる」、と見積もった場合、
 220万円以下で購入する、という判断をします!

リフォーム費が計算できれば、物件価格がわかります。

でも、リフォーム費の計算は非常に難しいです!!

私も相場観を養うのに相当苦労しました。

そして、同じく難しいのは、

リフォームする箇所と、しない箇所の見極めです。

この辺りが、中古戸建投資の成功失敗を分ける重要なポイントになります

別記事で、リフォーム費の抑え方について詳しく説明しています。

不動産投資の始め方⑦:失敗しない中古戸建のリフォーム方法

リフォームの失敗例

まさどん

私の体験談です

戸建1号を買った仲介業者は、リフォーム業者でもありました。
相手は不動産仲介とリフォームのプロ、私は当時は素人。

ここはリフォームしないと客付け出来ませんよ!

なんてプロから言われてしまうと、ああそうなのかなと、その言葉を鵜呑みにしてしまい、必要以上にリフォーム費をかけてしてしまいました。

あと、同じリフォームでも費用を抑えるやり方を知らなかったので、必要以上にお金をかけてしまいました。

でも業者は善意でそのような助言をされているわけで、知らない私の努力不足なのです。もっと知識武装をしなければいけないのだと痛感しました。

例えば、

  • クロスの張替え:全てを張替えました。
    →今思うと場所によっては張り替えずクリーニングのみで良かった。
  • 畳の表替え:全て表替えをしてしまいました。
    →今思うと最初からしなくても良かった。
    中には使用感がある畳でも気にしない、という人もいます。内見の際、入居希望者から”表替えをしてくれたら契約する”という交渉が入ってからの判断でも遅くなかったです。

この失敗は不動産投資でよくあることだと、勉強していたので知っていました。でも、頭ではわかっているはずなのに、いざやろうとすると頭の中が???ばかりでした。それに、周りに相談できる人もいなかったので、結局失敗してしまいました。

こればかりは、実際に小さな失敗を繰り返しながら、リフォーム費の相場観とリフォーム箇所の感覚を掴んでいくしかないのではないかと思います。
きっと、そのような経験が将来の大きな成果につながると信じています。

今回は以上です。

最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

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