こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
アパート4棟、戸建4戸を所有しています。（2021年11月現在）
今回は物件を買う時の判断基準について解説します。
今回は、初心者向けです。
・内見して、良さそうな物件であることはわかった。でも、買う、買わないの判断をどうやってする？
・物件購入希望額は、どうやって計算したらいいの？
該当する人は、続きをご覧ください。
中古戸建を、”買う・買わない”の判断方法
結論：目標利回りで逆算し、高ければ買う！低ければ買わない！
不動産投資家の諸先輩方のyoutubeやブログを見ると、利回り50％とか100％などといった驚異的な数字を出している方もいますが、そんなこと初心者はできません。
現実的な目安として、表面利回り20％を目標にしています。
でも、なかなか表面利回り２０％の物件とは出会えないのが実態です。
そして、利回りも重視しますが、同じく出口も重視します。
つまり、買う時に、売ることを考えます。
理想は、解体後、土地として売れる物件を買うこと。
更に、土地として売った場合、利益が出る金額で物件を買うこと。
別記事で、出口戦略について書いています。
【不動産投資】失敗しないための出口戦略｜売却における注意点を解説
”買う・買わない”を判断するために必要な費用
判断するために必要な数字は以下の通り。
- 利回り
- リフォーム費
- 購入諸経費
- 想定家賃
利回り
今回、求める利回りを２０％とします。
リフォーム費
価格の計算は、リフォーム次第です。
購入諸経費
物件を買う時にかかる費用です。
仲介手数料、印紙税、司法書士報酬、登録免許税、不動産取得税などを支払います。
購入金額が大きく影響しますが、
私の投資エリアの中古戸建であれば、目安として３０～５０万円です。
想定家賃
調べ方は、内見に時にもらう物件資料を持って、最寄の賃貸仲介業者にヒアリングする！
「この物件だったら、大体〇〇円くらいだと思いますよ」、と親切に教えてもらえます。
これは必須ではないと思いますが、貴重なお時間を頂戴するわけですので、ちょっとした差し入れを持っていくと印象良いです。私はお菓子や飲み物をお渡しすることが多いです。
アポ無しで突然訪問しますし、まだ買えるかどうかわからない物件の相談をするので、相手への配慮が必要。
シミュレーション事例
以下の条件で設定します。
- 家賃：６万円
- 利回り２０％
- リフォーム費：不明
- 物件価格：不明
- 購入諸経費：４０万円
利回り：２０％
→物件価格＋リフォーム費＋購入諸経費（４０万円）＝３６０万円
→物件価格＋リフォーム費＝３２０万円
⇒物件価格とリフォーム費の総額を３２０万円以内にする、ということ。
⇒仮に「リフォーム費に１００万円かかる」、と見積もった場合、
２２０万円以下で購入する、という判断をします！
リフォーム費が計算できれば、物件価格がわかります。
でも、リフォーム費の計算は非常に難しいです！！
私も相場観を養うのに相当苦労しました。
そして、同じく難しいのは、
リフォームする箇所と、しない箇所の見極めです。
この辺りが、中古戸建投資の成功失敗を分ける重要なポイントになります！
別記事で、リフォーム費の抑え方について詳しく説明しています。
【不動産投資】中古戸建てのリフォーム費を抑えるための６つのポイント
リフォームの失敗例
まさどん
戸建1号を買った仲介業者は、リフォーム業者でもありました。
相手は不動産仲介とリフォームのプロ、私は当時は素人。
ここはリフォームしないと客付け出来ませんよ！
なんてプロから言われてしまうと、ああそうなのかなと、その言葉を鵜呑みにしてしまい、必要以上にリフォーム費をかけてしてしまいました。
あと、同じリフォームでも費用を抑えるやり方を知らなかったので、必要以上にお金をかけてしまいました。
でも業者は善意でそのような助言をされているわけで、知らない私の努力不足なのです。もっと知識武装をしなければいけないのだと痛感しました。
例えば、
クロスの張替え
全てを張替えてしまいました。
→今思うと場所によっては張り替えずクリーニングのみで良かった。
畳の表替え
全て表替えをしてしまいました。
→今思うと最初からしなくても良かった。
中には使用感がある畳でも気にしない、という人もいます。
内見の際、入居希望者から”表替えをしてくれたら契約する”という交渉が入ってからの判断でも遅くなかったです。
この失敗は不動産投資でよくあることだと、勉強していたので知っていました。
でも、頭ではわかっているはずなのに、いざやろうとすると頭の中が？？？ばかりでした。
それに、周りに相談できる人もいなかったので、結局失敗してしまいました。
こればかりは、実際に小さな失敗を繰り返しながら、リフォーム費の相場観とリフォーム箇所の感覚を掴んでいくしかないのではないかと思います。
きっと、そのような経験が将来の大きな成果につながると信じています。
あわせて読みたい
【不動産投資】指値交渉の目安とコツ｜半額以下で買っている交渉テクニックを教えます
今回は以上です。
最後までご覧いただき、ありがとうございました！
