不動産投資の始め方⑥:失敗しない客付け方法

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
戸建3戸、アパート1棟を所有しています。(2021年1月現在)

今回のテーマは、客付けの方法について。

今回は初心者向けの内容です。

・どうやって入居付けをしたら良いんだろう。
・なるべく早く入居付けをしたい。でもどうやって?

そんなことで悩んでいる方は参考になると思います。
是非ご覧ください。

大家になるまでの流れ

その前に、大家になるまでの一連の流れをご覧ください。

  1. 勉強
  2. 物件選び
  3. 物件探し
  4. 内見
  5. 価格の計算
  6. 買付証明書の提出
  7. 契約
  8. 引き渡し
  9. 管理会社選び
  10. 客付け
  11. リフォーム
  12. 成約

今回は「10.客付け」を解説します。

客付けとは

「所有物件」と「入居者」をマッチングさせることです。
大家としては、なるべく早く、できるだけ高い家賃で、できるだけ長く住んでいただきたいのが本音です。

そのような優良な入居者を探したいので、非常に重要な行為です。

客付け方法

賃貸を行う仲介業者になるべく多く訪問して客付けの依頼をします!

そして、依頼は、必ずリフォーム前にして下さい!

まだ住める状態ではなくても、”現在リフォーム中”、”〇月〇日頃から入居可能”として、入居者を探していただけます。
これにより、早期客付けが狙えます。

やってしまいがちなミスが、リフォームが完了し、いつでも住める状態になってから客付け依頼をすることです。
これをしてしまうと、それだけ客付けが遅れます。

また、大家自身で客付けを行う方法もありますが、本業がある人にはおすすめできません。
というのも、入居の案内や契約なども自分で行う必要があり、時間的に難しいのではないかと思います。

ここで注意点。

仲介業者には「一般媒介」で依頼をして下さい!

媒介契約

媒介契約には以下の3種類が存在します。

  • 一般媒介:複数の業者に仲介を依頼することができる契約
  • 専任媒介:特定の業者のみに仲介を依頼する契約
  • 専属専任媒介:特定の業者にのみ依頼し、かつ自分では入居希望者を探せない契約

特定の業者に依頼した場合、依頼された業者はその分、頑張ってくれるかもしれません。

でも、少しでも客付けの確率を上げるために、一般媒介をおすすめします!

客付けを早める秘訣

私が行っているのは主に3つ。

1.仲介業者へ支払う広告料を通常に上乗せする。
2.反応が鈍ければ徐々に家賃を下げる。
3.家賃1カ月分もしくは2カ月分、フリーレントにする。

1. 仲介業者に支払う広告料を通常に上乗せする。

通常、客付けを決めてくれた業者に広告料(ADともいう。)として家賃1カ月分お支払いします。家賃が低く、仲介業者にとっとメリットが低い場合や、客付けに苦労しそうな物件の場合は、家賃2か月分の広告料をお支払いします。

2.反応が鈍ければ徐々に家賃を下げる。

大家としては、誰でも少しでも家賃が高い方が良いわけです。
だからといって高すぎる家賃設定をしているせいで、いつまで経っても空室のままにするわけにはいきません。

目安として、賃貸募集を開始して2カ月で決めることを目標としています。
私の場合は最初の2週間様子を見て、全く反響が無ければ家賃を下げます。
そして更に2週間様子を見て、また反響が無ければ下げるというようにしています。

3.家賃1カ月分もしくは2カ月分、フリーレントにする。

フリーレントとは、家賃を無料にすることです。
私が投資するエリアの戸建の入居期間は、平均4~5年程度というデータがあるので、ずっと入居が決まらない状態よりは、仮に家賃1カ月分無料にしても早く入居していただいた方が、長期で見てプラスという判断をしています。

客付け方法の紹介

まさどん

私の客付け方法です

2021年1月時点で、私の所有物件で戸建は3戸です。
賃貸募集開始してから入居が決まるまでの期間と、設定家賃の推移をお伝えします。

  • 戸建1号:1週間 75,000円(最初の設定)→75,000円(成約時)
  • 戸建2号:1カ月半 45,000円(最初の設定)→45,000円(成約時)
  • 戸建3号:3カ月半 75,000円(最初の設定)→62,000円(成約時)

戸建1号は、すぐに決まりました。

戸建2号は、1カ月半かかりましたが、最初から問い合わせがあったので、家賃を変更せずにそのままにしました。

戸建3号は、非常に苦労しました。
賃貸需要のヒアリングを怠ったことによる、最初の設定金額が高すぎたことが失敗です。

募集開始した当初、全く反響がなかったので、2週間後に家賃を75,000円から65,000円まで下げました。
少し反響があったものの、決まらなかったので、募集開始2カ月後に62,000円まで下げました。それから、非常に問い合わせが増えたのです。
さらに、入居希望者から修繕の交渉が入ったので、修繕を行う代わりに、フリーレント1カ月分つけて、ようやく成約することができました。

どのエリアにも家賃の相場というものがあるので、

物件購入前に家賃相場、賃貸需要をしっかりとリサーチする必要がある!

と改めて感じました。

仮に戸建3号が、初めから家賃62,000円ということがわかっていれば、目標利回りより相当低くなるので買いませんでした。ですが、これを授業料と思うしかなく、次に同じ失敗をしないようにすればいい、とプラスに捉えています。

皆さまも同じ失敗をされませんように、お気をつけください。

今回は以上です。

最後までご覧頂き、誠にありがとうございました!

別記事で、「ペット可?」「敷金礼金はいくら?」など、初めて客付けする人が押さえておくべきポイントについて解説しています。

【中古戸建】ペット可?敷金礼金は何ヶ月?|はじめての客付けで押さえておくべきポイント

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