【不動産投資|失敗しないためのコツ】初心者が知っておくべき節税方法&税理士の選び方

こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
アパート4棟、戸建4戸を所有しています。(2022年1月現在)

今回は、初心者が知っておくべき節税方法を解説をします。

以前、このようなツイートをしました。
この内容に関して、詳しく解説します。

・不動産の税金って難しい。
・具体的にどうやって節税した良いの?
・税理士は必要?
・法人化のタイミングは、いつがいい?

該当する人は、続きをご覧ください。

節税方法①|青色申告

青色申告

まず税務署に行き、開業届を提出しましょう。

事業を開始したら1ヵ月以内に提出するのが原則です。遅くても引き渡しから1カ月以内に提出するようにしましょう。
開業届を提出する際、併せて青色申告承認申請書の提出もお忘れなく。

青色申告承認申請書とは

青色申告承認申請書とは、開業届を提出した人だけが税務署に提出できる書類です。これを提出すると、青色申告の特典を受けることができるので、結果的に節税ができます。

メリット1:赤字を3年間繰り越せる

不動産所得が赤字になった場合は、3年以内であれば赤字分を繰り越すことができます。

黒字になった年に、課税所得から繰り越した赤字分を差し引くことで節税ができます。

例えば、不動産所得が以下の金額であった場合、

2019年:-10万円
2020年:+30万円

所得税はこうなります。

<青色申告承認申請書を提出していない場合>
2019年:0円(赤字は0円とされる)
2020年:30万円×税率
<青色申告承認申請書を提出した場合>
2019年:0円
2020年:20万円×税率
(2020年の30万円‐2019年の赤字10万円)

メリット2:青色申告特別控除

「青色申告特別控除」という特別経費のようなものを所得から差し引くことが可能になり、利益を小さくできるようになります。

5棟10室以上の事業的規模であれば、控除額は65万円

それ未満であれば、控除額は10万円。

※戸建は、2室として数えます。

節税方法②|法人化

法人化

法人化による節税メリット①

短期売却する場合、個人よりも有利。

ただし、宅建業者の免許を持っていない人が、短期転売を繰り返すと、宅建業法違反になる可能性があるので、要注意です!

個人

  • 売却時の利益は分離課税。
    ※分離課税:所得を合計せず、それぞれの所得に決まった税率をかけて課税される仕組み。
  • 不動産譲渡税は長期譲渡(5年超所有)で約20%、短期譲渡(5年以下所有)で約40%。

法人

  • 譲渡所得と不動産所得との損益通算が可能。
    ⇒売却損が出た場合、家賃収入の利益と相殺し、全体の課税所得額を減らすことが可能となる。
  • 不動産売却で得た利益も事業所得の一部として計算して、法人税を支払う。

法人化による節税メリット②

経費計上できる費用が増える!

出張手当・借入社宅・自動車の購入や維持費など、個人事業では経費にしにくい項目を経費計上できます。

法人化による節税メリット③

欠損金の繰り越しできる期間が長い!

決算が赤字になった場合の損金繰り越しは、個人の青色申告では最大3年ですが、法人なら最大10年※。

※対象は、2018年4月1日以降に生じた赤字から。

法人化のタイミング

規模拡大を考えているなら、すぐに法人化することをおすすめします!

1棟目から法人化すべきだ、という声もよく聞きますが、
私は戸建投資から始めて、大家として実績ができ、規模拡大を考え始めたタイミングで良いと思います。

最初の頃は、本当に上手くいくのか、自分に合っているのか、よくわかりませんでした。

戸建3戸を経験し、不動産賃貸業に手応えを感じたタイミングで、法人化を決めました。

節税方法③|減価償却費のコントロール

原価償却費

減価償却費とは

固定資産の取減価償却費とは、お金の支出はないのに、毎年の損益計算で経費にできるという魔法のような経費。

この減価償却費をうまくコントロールできると、税金もコントロールすることができます。

建物の減価償却

減価償却の期間は、耐用年数で判断します。

耐用年数の計算式

耐用年数の計算式は以下のとおり。

(法定耐用年数-築年数)+築年数×20%

法定耐用年数

以下のように、構造によって、建物の法定耐用年数が決まっています。

・木造:22年
・軽量鉄骨:19年もしくは27年
・重量鉄骨:34年
・RC(鉄筋コンクリート):47年

耐用年数の計算方法

新築の場合、上記の期間が耐用年数なのですが、中古の場合は以下ように耐用年数を計算します。

  • 例1)築20年の木造の場合
    ⇒耐用年数6年
    計算式:(22-20)+20×20%=6
  • 例2)築20年のRCの場合
    ⇒耐用年数31年
    計算式:(47-20)+20×20%=31

リフォームの減価償却

リフォームを行う場合、どちらを選ぶことができます。

  • 修繕費として一括で経費にする
  • 資産計上して減価償却費として複数年に渡って経費にするか

ただし、複雑な処理になるので、税理士に任せた方が楽だと思います。

節税方法④| 顧問税理士に相談する

税理士

顧問税理士は必要?

顧問税理士契約をして、いつでも相談できる体制をつくることをおすすめします!

開業届の提出や、青色申告承認申請書の提出くらいであれば、簡単なことですが、不動産は税金に関して素人では処理や判断が難しいことがすごく多いのです。

例えば

  • 減価償却費の処理
  • 経費処理の判断
  • 決算書の作成
  • 売却のタイミング

また、メリットのある税制を知らなかったばかりに高い税金を払うことになったり、注意点をよく知らなかったばかりに節税対策が裏目に出て追徴課税されてしまったりするということがよくあります。

更に、法人化したら、法人税や給与支払い、社会保険料など素人では、どのように処理をしたら良いのかわからないことがたくさん出てきます。

そして、知らなかったでは済まされない、脱税行為とみなされるリスクもあります。

参考情報|顧問税理士の選び方

まさどん

私の場合です

料金

  • 個人事業主の確定申告:5万円
  • 法人の決算書作成:20万円
  • 法人の顧問料(毎月):1.25万円

年間に支払う金額:個人と法人あわせて40万円

私は、この40万円(毎月約3.3万円)は決して高くないと思います。

内容

  • 帳簿作成
  • 源泉徴収税の計算
  • 納付書作成
  • 年末調整
  • 個人の確定申告

さらに、節税方法や、銀行融資対策、収益物件の紹介までしてもらえるので、かなりコスパは高いです。

今思うと、初めから法人設立していたら、個人事業主の決算書5万円はかからなくて済んだので、惜しいことをしたかなと思います。

ちなみに、法人は、会計は全て税理士に任せていますが、個人事業主に関しては自分で会計管理をしています。

やはり、自分で帳簿をつける作業をすれば、その分税理士へ支払うコストが抑えられます。
時間をかけられる人で、少しでもかかるコストを抑えたいという人は、会計ソフトの導入をおすすめします。

私が使っているのは、弥生会計

よく売れている会計ソフトですし、使い勝手が良いのでおすすめします!



業務フロー

日常で、私が行うことは以下のとおり。

  1. 月初に、領収書と通帳の画像データをLINEで送る
  2. 確認事項があれば、LINEでやりとり

また、決算後のフローは以下のとおり。

  1. 納付書(国、県、市)を作成して頂く
  2. 納付書が郵送されてくる。
  3. 納税

不動産の会計や経理、税金は本当に難しいので、自分で処理することはかなりストレスがかかります。

餅は餅屋に任せることができれば、自分が投資家として不動産賃貸業者の事業主としてやるべきことに注力できるので、顧問税理士契約をすることをおすすめします!

税理士選びのポイント

選び方のポイントは主に3つ。

不動産投資に強い

私は、不動産投資家でもある税理士に決めました!

不動産投資家ではなくても、顧客に不動産投資家がいる税理士が間違いないと思います。

不動産に関わる色んな税金のコントロールによって、利益を調整できるので、その辺りがよく理解されている税理士を選ぶことをおすすめします。

価格が相場並み

相場と比べて、極端に高くなければOKという判断をしました。

おそらく、私がお世話になっている税理士は決して相場より安いわけではありませんが、満足しています。

近いエリア

まれに発生する税務調査に備えて、近いエリアの税理士が良いと思います。

税務調査に同席して頂く場合、出張料がかかりますので…。

以前、もっと顧問料が安い税理士を探していた時に、相談したことがあります。

まだ顧問税理士が決まっていない方は、税理士紹介サービスをおすすめします!

税理士ドットコム は、税理士紹介サービス最大手です。税理士登録者6,000名以上で、利用実績No.1

税理士紹介ネットワークは、経験や知識が豊富なスタッフにより、創業以来クレームゼロ。若手税理士の紹介が期待できます。

以前、2社とも利用したことがあり、2社を比較した体験レビューを書きました。

【不動産投資】税理士紹介サービス2社(税理士ドットコム&税理士紹介ネットワーク)体験レビュー
こんな人は税理士ドットコム
税理士の登録件数が多いので、1名でも多くの紹介を期待する人

税理士ドットコム公式サイトを見る

こんな人は税理士紹介ネットワーク
スタッフの経験と知識が豊富なので、対応力や安心を求める人

税理士紹介ネットワーク公式サイトを見る

まとめ

不動産の税金は、とても複雑で難しいです。

繰り返しになりますが、税金に関しては、プロに任せて、自分は不動産投資家(大家)として、やるべきことに注力すべきだと思います。

ただし、知識ゼロでプロに丸投げではいけません。

税金を理解しておいて、その上で、プロに任せるべきです。

節税や税理士の選び方に関して、皆さまにとって、参考になれば嬉しいです。

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今回は以上です。

最後まで、ご覧いただき、ありがとうございました!

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