不動産投資の始め方⑧:初心者が知っておくべき節税方法&税理士の選び方

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
戸建3戸、アパート1棟を所有しています。(2021年1月現在)

今回は、初心者が知っておくべき節税方法を解説をします。

今回は初心者向けの内容です。

しかし、一部、難しい内容もあるかもしれませんが、最後までお付き合い宜しくお願いします。

・不動産の税金って難しい。
・具体的にどうやって節税した良いの?
・税理士は必要?
・法人化のタイミングは、いつがいい?

そんなことで悩んでいる方は参考になると思います。
是非ご覧下さい。

青色申告

まず税務署に行き、開業届を提出しましょう。

事業を開始したら1ヵ月以内に提出するのが原則です。遅くても引き渡しから1カ月以内に提出するようにしましょう。
開業届を提出する際、併せて青色申告承認申請書の提出もお忘れなく。

青色申告承認申請書とは

青色申告承認申請書とは、開業届を提出した人だけが税務署に提出できる書類です。これを提出すると、青色申告の特典を受けることができるので、結果的に節税ができます。

メリット1:赤字を3年間繰り越せる

不動産所得が赤字になった場合は3年以内であれば赤字分を繰り越すことができます。黒字になった年に、課税所得から繰り越した赤字分を差し引くことで節税ができます。

例えば、不動産所得が以下の金額であった場合、

2019年:-10万円
2020年:+30万円

所得税はこうなります。

<青色申告承認申請書を提出していない場合>
2019年:0円(赤字は0円とされる)
2020年:30万円×税率

<青色申告承認申請書を提出した場合>
2019年:0円
2020年:20万円×税率
(2020年の30万円‐2019年の赤字10万円)

メリット2:青色申告特別控除

「青色申告特別控除」という特別経費のようなものを所得から差し引くことが可能になり、利益を小さくできるようになります。

5棟10室以上の事業的規模であれば、控除額は65万円
それ未満であれば、控除額は10万円です。
※戸建は、2室として数えます。

税理士の選び方

顧問税理士は必要?

顧問税理士契約をして、いつでも相談できる体制をつくることをおすすめします!

開業届の提出や、青色申告承認申請書の提出くらいであれば、簡単なことですが、不動産は税金に関して素人では処理や判断が難しいことがすごく多いのです。

例えば

  • 減価償却費の処理
  • 経費処理の判断
  • 決算書の作成
  • 売却のタイミング

また、メリットのある税制を知らなかったばかりに高い税金を払うことになったり、注意点をよく知らなかったばかりに節税対策が裏目に出て追徴課税されてしまったりするということがよくあります。

更に、法人化したら、法人税や給与支払い、社会保険料など素人では、どのように処理をしたら良いのかわからないことがたくさん出てきます。

そして、知らなかったでは済まされない、脱税行為とみなされるリスクもあります。

顧問税理士の料金

まさどん

私の場合です

ちなみに、私は個人事業主の決算書作成を5万円で税理士にお願いしています。
法人の決算書作成は20万円、毎月の顧問料は1.25万円なので、年間に支払う金額は、個人と法人の合計40万円です。

私は、この40万円(毎月約3.3万円)は決して高くないと思います。

源泉徴収税の計算と納付書作成、年末調整、更には個人の確定申告まで代わりに全部処理してもらえるので、すごく楽です。更に、節税方法や、銀行融資対策、収益物件の紹介までしてもらえるので、かなりコスパは高いと思います。

今思うと、初めから法人設立していたら、個人事業主の決算書5万円はかからなくて済んだので、惜しいことをしたかなと思います。

実際に私が行うことは、税理士に領収書と通帳のコピーをLINEで送ります。後日、納付書が郵送されてくるので納税します。以上です。

不動産の会計や経理、税金は本当に難しいので、自分で処理することはかなりストレスがかかります。
餅は餅屋に任せることができれば、自分が投資家として不動産賃貸業者の事業主としてやるべきことに注力できるので、顧問税理士契約をすることをおすすめします!

税理士の選び方

私は、不動産投資家でもある税理士に決めました!

不動産投資に関する節税や銀行融資のこと、更に収益物件のご紹介までしていただけるのは非常にありがたいことです。

まだ、顧問税理士が決まっていない方は、

税理士ドットコムで不動産投資家 兼 税理士を探してはいかがでしょうか。

登録税理士数は5000名以上、利用者は月間300万人以上という実績があり、不動産に強い税理士を探すことができます。
しかも、無料で納得いくまで何人でも税理士を紹介してもらうことができます!

注意点は、登録されている税理士は厳選な審査を受けた税理士ではないこと。

ですから、税理士の見極めが重要です。

なかなか出会えないと思いますが、不動産投資家 兼 税理士を頑張って探すことをおすすめします!

法人化

法人化による節税メリット①

短期売却する場合、個人よりも有利

個人の場合、売却時の利益は分離課税となり、不動産譲渡税は長期譲渡(5年超所有)で約20%、短期譲渡(5年以下所有)で約40%です。

※分離課税:所得を合計せず、それぞれの所得に決まった税率をかけて課税される仕組みのこと。つまり、個人は節税しづらい。

一方で法人の場合は、譲渡所得と不動産所得との損益通算ができます。
つまり、売却損がでた場合、家賃収入の利益と相殺し、全体の課税所得額を減らすことができます。

ただし、宅建業者の免許を取得してない法人が、短期転売を繰り返すと、宅建業法違反になる可能性があるので、要注意です!

法人化による節税メリット②

経費計上できる費用が増える

出張手当・借上社宅・自動車の購入や維持費など、個人事業では経費にしにくい項目を経費計上できます。

法人化による節税メリット③

欠損金の繰越しできる期間が長い

決算が赤字になった場合の損金繰り越しは、個人の青色申告では最大3年ですが、法人なら最大10年※になります。
※2018年4月1日以降に生じた赤字分からが対象

法人化のタイミング

規模拡大を考えているなら、すぐに法人化することをおススメします!

不動産投資家のyoutubeを見ていると、1棟目から法人化すべきだ、という意見を多く聞きますが、私は戸建投資から始めて大家としての実績ができ、規模拡大を考え始めたタイミングが良いと思います。

不動産投資を始めた頃は、本当に上手くいくのか、自分に合っているのか、よくわかりませんでした。私の場合、戸建投資3戸を経験し、不動産賃貸業に手応えを感じました。そこで初めて規模拡大を考えるようになり、法人化することに決めました。

売却時期

お得な売却時期

個人所有の物件は5年超えてからをおすすめします。

実際にまだ物件を売ったことがありませんが、上記のようなイメージで考えています。

上記の「法人化による節税メリット①」にも記載しましたが、個人の場合、所有期間によって税率が変わります。5年超であれば約20%、5年以下であれば約40%ですが、ここで注意が必要です。

長期になるか短期になるかは、売却した年の1月1日現在で、5年を超えて所有していたかどうかで決まります。

例えばこんなケース

2015年6月1日に、2020年8月1日に売却した場合
→所有期間は5年2カ月・売却した2020年の1月1日現在で4年7ヶ月
⇒短期譲渡となる。

別記事で、出口戦略について詳しく解説しています。


【超初心者向け】不動産投資で失敗しないための出口戦略

以上、参考になればうれしいです!

今回も最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

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