【不動産投資初心者向け】中古戸建の探し方(アットホーム)徹底解説!

【超初心者向け】中古戸建の探し方徹底解説!

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

戸建3戸、アパート2棟、アパート用地1筆を所有しています。(2021年5月現在)

今回は、中古戸建の探し方について徹底解説します!

超初心者向けの内容です。

・失敗しないコツは?
・どんな戸建をいくらで買えばいいの?
・優良物件の条件は?

そんなことで悩んでいる方は、

買うべき物件と見送るべき物件の判断が、できるようになります。
これから中古戸建で不動産投資を始めたい方、是非ご覧ください!

まさどん

まさどん流物件の探し方、公開します!

検索方法

ポータルサイト

登録数が多い、アットホームを使います。

主な検索方法は2通り

  1. 中古戸建
  2. 売土地

1.中古戸建

初心者には、こちらをおススメします!
ここから県名→地域から探す→市町村で絞り込んで、一つ一つ物件をチェックしていきます。

2.売土地

 「古家付き土地」を探します。
建物の価値がゼロをいう評価をされているので、ボロであることが多いです。たまに掘り出し物があることもありますが、リフォームのノウハウがない初心者にはおススメしません。

検索条件

「1.中古戸建」で検索します。

土地勘のある岐阜を事例に、実際に検索します。

条件は以下の通り。

エリアの選定

  • 自宅から1時間以内
    →今後、通うことを考えると近い方が良い。
  • 豪雪地帯ではない
    →雪害によるトラブルは避けたい。
  • 若いファミリーが引っ越してくるエリア
    →賃貸需要が高い。
  • 賃貸の仲介業者の事務所がある
    →事務所がないと、客付けが難しくなる。
  • 人口減少が緩やかなエリア
    →賃貸需要が高い方が良い。
  • これまでに自分が買ったエリア
    →土地勘があり、信頼できる業者がいるエリアはやりやすい。

検索条件

  • エリア:上記に該当するエリアで検索
    →結果:814件

絞り込み条件

  • 価格:「下限なし」~「1000万円」
    ※実際に見るのは、「800万円」まで。
    →購入費(諸経費含む)を、上限500万円と設定しているため。
  • 間取り:「3LDK」「4K」「4DK」「4LDK」「5K」「5DK」
    →ファミリーに人気の間取りを選ぶ。あまりにも大きいと余計なリフォーム費がかかるので要注意。
  • 建物面積:80㎡以上
    →長期での入居が期待できるため、入居者想定はファミリー。4人入居を想定した場合は80㎡欲しい。
  • 土地面積:100㎡以上
    →駐車場2台付きの戸建てとなると、100㎡は必要
  • 築年数:40年以内
    →新耐震基準である1981年以降(築40年以内)の物件は優先的に選ぶ。
  • 人気のこだわり条件:チェックしない

 →結果57件(全体の7%) 57/814=7%

次に、57件を1つずつ細かくチェックします。

チェックポイント

並び替え:「価格が安い順」に変更して、順番にチェックします。

チェック項目(※太字は特に重要な箇所

  • 写真:残置物があって生活感を感じる。
    →相続物件であることが多い。指値がしやすいのでチャンス!
  • 写真:擁壁物件ではない。
    →擁壁が崩れた場合の修繕費は多額になるため避ける。
     団地の場合は、擁壁であることが多いため注意。
  • 再建築不可ではない。
    →再建築不可の場合は、備考欄に記載されている。
  • 都市計画区域:市街化区域、もしくは非線引き区域
    →調整区域は買わない。基本的に再建築不可のため。
  • 設備/サービス:下水が良い。
    →浄化槽の場合は、メンテナンス費がかかる。
    →汲み取りの場合は、買わない。
  • 設備/サービス:プロパンガスが良い。
    →プロパンガス業者に様々な設備を無償貸与してもらえる。
    →都市ガスでもプロパンガスに切り替え可能。
  • 地図:大きい川の近くは避ける。水害へのリスクヘッジ。
    →洪水ハザードマップゾーンで確認。
  • 周辺施設:小中学校が1km圏内
    →長期入居が想定できるファミリーがターゲット。
    →特に小学校まで2km以上の場合は避ける。
  • 周辺施設:スーパーや金融機関が車で10分圏内
    →便利なエリアは客付けがしやすい。
  • 借地権:設定されている物件は買わない。
    →土地の利用料の支払いが発生するため。
  • 駐車場:2台は必須
    →地方では一人1台車に乗るため。
     ※”駐車場1台”という表記でも、庭を潰すことで、もう1台確保できるかもしれない。もしくは、近くに月極駐車場があるかもしれない。
  • 取引態様:「専任媒介」両手取引となるため、チャンス! 
    →問い合わせ先は、元付業者ということ。
  • 備考:土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)ではないこと。
    →レッドゾーンは再建築不可となる。

《両手取引について、下記の記事で詳しく解説しています。》

不動産投資の始め方④:失敗しない中古戸建を買う時の指値交渉

→結果2件(全体の0.2%) 2/814=0.2%

購入の検討ができる物件は2件のみ。

この2件に対して、問い合わせを行います。

条件変更

このように完璧な物件は、ほとんど見つからないことがわかります。

次に行うのは、どこかを妥協して、再度、検索をすることです。

例えば、このように条件変更します。

  • 築年数:「築40年以内」→「指定なし」
    (新耐震基準だけではなく、旧耐震基準も表示されるように変更。)

→結果118件(全体の14.5%) 118/814=14.5%

118件を、1つずつ細かくチェックします。

先ほどと、同じチェック項目でチェックします

→結果4件(全体の0.5%)4/814=0.5%

更に、またどこかを妥協して、再度、検索をします。

例えば、

  • エリア:自宅から「1時間以内」を「1時間半以内」に広げる。
    →あまりも遠いと、通うのが大変になる。
  • 間取り:「5LDK以上」も含める。
    →広すぎると余計なリフォーム費がかかる傾向あり。
  • 駐車場:「1台」に変更する。
    →やり方次第で、敷地内にもう1台停められるかもしれない。近くに月極駐車場があるかもしれない。

このようにして、少しずつ条件を緩めながら、買えそうな物件を探していきます。

この後の工程は繰り返しなので、割愛させていただきます。

検索条件を登録することをおススメします!
そうすることで、毎日新着情報がメールで届きますよ。

妥協内容【事例紹介】

完璧な物件はないので、どこが妥協できるのか見極める必要があります。

例えば、戸建1号は、以下の通り妥協しました。

  • 前面道路が狭く、すれ違いができない。
  • 駐車場2台のうち、1台は軽自動車でないと停められない。
初めての不動産投資で半額以上の指値成功!築29年で実利13.5%の戸建投資の事例

戸建2号の妥協点は以下の通りです。

  • 立地が微妙
  • 築85年
  • 擁壁
  • 墓の近く
【不動産投資】未公開物件で指値成功!築85年で実利22%のボロ戸建投資の事例

→そして、その妥協点(物件のマイナスポイント)を理由に指値交渉をします。

土地値の調査

気に入った物件が見つかったら、土地値を調べます。

購入金額を査定する上で、重要な調査です!

理想は、購入金額<土地値ですので。

  • 建物が使えなくなった場合、土地として売却できる金額をチェック!
  • 土地の資産価値をチェック!

土地値の調べ方

不動産には、「一物五価」と言われている5種類の値段が存在していますが、私が中古戸建の際に、調べるのは主に3つ。

  1. 路線価
  2. 実勢価格
  3. 固定資産税評価額

※1棟アパート/マンションの場合、上記の項目に加え、建物の「再調達価格」を計算します。法定耐用年数オーバーの中古戸建は、価値ゼロとみなすので、今回は割愛します。

1.路線価

  • 路線価:相続税評価額のこと。
  • 調べ方:「〇〇市 路線価」で検索し、「地名→地図表示」で調べます。

具体例を挙げて説明します。

仮に、路線価59E、土地面積200㎡という土地があるとします。

チェックするポイントは

  • 路線価:59E
    →59,000円/㎡ということ。(※Eは借地権に関わる数字で、今回は関係ないので、説明カットします。)
  • 路線価合計額:59,000円/㎡×200㎡=11,800,000円
    ※わかりやすくするために、今回、「奥行価格補正率」は説明カットします。

評価額は、路線価合計額に”1.25”をかけます。
※1.25をかける理由:路線価は、市場で取引される価格の80%といわれているため。
→評価額:11,800,000円×1.25=14,750,000円 となります。

これによって、1,475万円の価値がある、ということがわかります。

つまり、「1,475万円よりも安く買えたらお得だな」という目安になります。

2.実勢価格

  • 実勢価格:実際に売買される金額のこと。
  • 調べ方:「地名 価格 土地」と検索ワードで、入力して検索します。

アットホームやSUUMOなどのポータルサイトが表示されるので、そこから調べます。
※この方法は、あくまでも参考程度です。仮にポータルサイトで、売りに出ている土地の近くでも、実勢価格が全然違うこともよくありますので。

3.固定資産税評価額

内見の時に、仲介業者に確認しましょう。ポータルサイトでの物件探しの時点では、調べることができません。

土地値に限らず、物件価格の計算方法について詳しく解説しています。
いくらで買えば良いのか、購入する際の価格決定の参考になればうれしいです。

収益物件を探す時に知っておくべき価格の計算方法!【実例あり】

まとめ

  • 失敗しないコツは?
  • どんな戸建をいくらで買えばいいの?
  • 優良物件の条件は?

という悩みや不安は、解決できましたでしょうか。

今回、実際にポータルサイトで検索をしましたが、数値化すると、改めて

「完璧な物件は、ほとんどない」ことがわかります。

そして、

どこを妥協するのか、妥協した場合のリスク、それに見合う利回りはどのくらい欲しいのか。

様々な条件を天秤にかけて、最終的に購入の判断をします

特に初心者の人は、この判断が非常に難しく、悩むポイントになります。

この最終的な判断方法については、改めて別記事で、詳しく解説します。
中古戸建の事例を紹介しながら、私だったら、最終的にどのような判断をするのか、お伝えしたいと思います。

また、土地値を調べることで、いくらで買えばお得なのか、ご理解いただけたかと思います。

路線価や実勢価格、固定資産税評価額の金額よりも、安く買うことを意識しましょう!

ポータルサイトで良さそうな物件が見つかったら、次に行うことは、問い合わせ&内見です。

別記事で、問い合わせ方法と内見方法について、詳しく解説しています。

【不動産投資初心者向け】中古戸建の問い合わせ方法 徹底解説! 【不動産投資初心者の人へ】中古戸建の内見 徹底解説!

今回は以上です。

最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

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