【不動産投資|失敗しないためのコツ】初心者が知っておくべきリスクヘッジの方法

こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
アパート4棟、戸建4戸を所有しています。(2022年1月現在)

今回は、初心者向けに不動産投資で起こりうるリスクに対する、対処方法を解説します。

・不動産投資を始めたいけど怖いなぁ。
・不動産投資って危険でしょ。
・これから人口が減り続けるのに、大丈夫?
・最近、自然災害が多発している。所有する物件に被害があったらどうするの?
・入居者が部屋で亡くなった場合、どうするの?…。

と思っていませんか。
また、それを理由に、家族や友人から反対されていませんか。

私もよく理解ができていないうちは、そうでした。

不動産投資に興味はあるけど、実はよくわかっていないという方、是非ご覧ください。

そして、反対されている家族や友人に、この記事をお見せください

主な不動産投資のリスク

主な不動産投資のリスク

主な不動産投資のリスクは、以下のとおり。

●自然災害のリスク
 自然災害により、所有不動産が損害を受けるリスク
●事故のリスク
 思わぬ事故により、所有不動産が損害を受けたり、与えたりするリスク
●空室リスク
 入居付けができず、家賃が入金されないリスク
●借金リスク
 借金返済ができなくなるリスク
●値下がりリスク
 不動産の価値が下がるリスク
●家賃下落リスク
 いただく家賃が下がるリスク
●家賃滞納リスク
 いただくべき家賃が滞納されるリスク

不動産投資で起こるリスクに対して、リスクヘッジできる?

ある程度は、できると思います!

その具体的な方法を解説します。

不動産投資のリスクヘッジ方法

自然災害のリスク

火災保険、地震保険で対応!

火災保険・地震保険:火災や地震で、所有している不動産が損害を受けてしまった場合に補償してくれる保険のこと。

自然災害(台風、大雨による浸水、火災、地震など)に備えて保険に加入します。

自然災害のリスクへの対処方法
火災保険&地震保険で対応

事故のリスク

火災保険で対応!

上記の自然災害のリスクヘッジと同様に、事故(当て逃げや、建物が原因で入居者に危害を与えてしまうことなど)に備えて火災保険に加入します。

そして、勘違いしがちなのが、

所有者が加入する保険と、入居者が加入する保険は目的が違う、ということ。

  • 大家:建物全体に対して、上記の自然災害や事故へ備えるために保険に加入します。
  • 入居者:自分の家財道具を守るため、借りている部屋の原状回復の義務を果たすため、自分が原因でお隣さんへ損害を与えてしまったときへの備えのために保険に加入します。

ですので、火災保険は必ず加入してもらうようにしましょう。

はじめて火災保険に加入する場合

はじめて火災保険に加入する場合、必ず相見積もりを取ることをおすすすめしますが、

1社ずつ連絡するのは大変なので、火災保険の一括見積もりサービス で一括見積もりをお願いすると楽です。

最大16社の保険会社の中から、最適な保険の見積りが可能です。比較検討した上で、火災保険を選ぶことが大切ですね。

火災保険の一括見積もりを依頼する

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所有物件で、実際にかかっている火災保険料も公開しています。

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事故のリスクへの対処方法
火災保険&地震保険で対応

入居者死亡のリスク

孤独死や自殺、他殺によって、建物が被害を受けること。

起こって欲しくないことを願いますが、可能性はゼロではありません。

全てが火災保険でカバーできるわけではありませんが、起こりうるリスクを想定して、孤独死保険に加入します。

孤独死保険は、1ヶ月当たり300円(1戸)程度で加入できます。

特に、高齢者や年金暮らしの方が入居者の場合は、加入をおすすめします。

ちなみに、私が加入している孤独死保険は、高齢者の孤独死以外にも、自殺や他殺にも対応している、とのこと。

入居者死亡のリスクへの対処方法
孤独死保険で対応

空室リスク

物件の目利きでコントロールできる!

入居付けができる物件を選ぶことにより、リスクヘッジができると考えます。

物件を購入する前に、

入居付けができるかどうか、

賃貸需要をしっかりとリサーチすることが非常に重要です

そして、どうしても入居付けが難しい場合は、家賃を下げざるを得ないことがあるかもしれません。

家賃を下げても、負けないためには、

とにかく安く買う!

これが一番のリスクヘッジになります!

空室リスクへの対処方法
入居付けできる物件を厳選する

借金リスク

物件の目利きでコントロールできる!

不動産投資で規模拡大し、セミリタイヤを目指すくらいの規模までを考えるなら、銀行融資は必要不可欠です。

そして、購入前に

細かく、そして厳しくシミュレーションをすることが非常に重要になります。

銀行融資の期間は、10~30年という長期になることが多いと思います。
その期間内での家賃の下落率や空室率、大規模修繕費など、かかる費用を細かく計算、想定することが非常に重要です。

シミュレーション方法

例えば、戸建の場合、以下のようにストレスをかけてシミュレーションします。

●家賃:5年ごとに空室になるとします。その都度、家賃が2~3千円下がる。
●空室率:80%で見積もる。
●リフォーム費:空室ごとに、かかるリフォーム費として、20~30万円見積もっておく。10年ごとにかかる外壁屋根塗装の費用として150万円見積もっておく。

何か物件欲しいなぁ。ちょっと利回り低く、手元にキャッシュフローが残るかわからないけど、何とかなるだろう。まあいいや、買っちゃえー。

このような楽観的な姿勢は絶対にダメです!

借金リスクへの対処方法
ストレスをかけて、シミュレーションをする

値下がりリスク

物件の目利きでコントロールできる!

私のエリアは地方なので、値下がりは十分あり得ると思っています。

その中で、ポイントは以下の2つ。

①なるべく人口減少が緩やかな地域や、市町村の中心地近くのエリアを選ぶ

地方の中でも、市役所や総合病院、スーパーがある周辺に人は集まります。

②高利回り物件をつくる

例えば、実質利回り20%ということは5年で、物件購入にかかった費用全てを回収できるわけです。

仮に値下がったとして、回収してしまえば、あとはプラスなので、値下がりリスクはそこまで気にしていません。

値下がりリスクへの対処方法
①なるべく人口減少が緩やかな地域や、市町村の中心地近くのエリアを選ぶ
②高利回り物件をつくる

家賃下落リスク

物件の目利きでコントロールできる!

確かに新築や築浅物件であれば、家賃下落率が高いので、リスクがあると思います。

ですが、私が所有している物件は、新しいもので築30年なので、家賃下落率をあまり考えなくてもいいのです。

仮に5年後、築35年になったとしてもそれほど家賃が下がらないはずです。
そして、これからも家賃下落率が緩やかな築20年以降の物件を探していくつもりです。

家賃下落リスクへの対処方法
築20年以降の、状態の良い中古物件を選ぶ

家賃滞納リスク

家賃保証会社で対応!

入居希望者から入居申し込みがあれば、必ず家賃保証会社による入居審査を行います。
そして、審査に通った人だけに入居していただきます。

仮に入居者から家賃滞納があったとしても、家賃保証会社が家賃保証をしてくれるので、何も心配いりません。

私は、入居者には必ず、家賃保証会社に加入していただくのですが、こんな例外もあります。

私の所有物件に生活保護受給者の入居者がいるのですが、市から直接家賃をいただくようにしているので、生活保護受給者の場合は、保証会社の審査を通らなくても問題ありません。

家賃滞納のリスクへの対処方法
家賃保証会社で対応

今回は以上です。

最後までご覧いただき、ありがとうございました!

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