不動産投資の始め方⑨:失敗しないリスクヘッジの方法

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
戸建3戸、アパート1棟を所有しています。(2021年1月現在)

今回は、不動産投資で起こりうるリスクに対する、正しい対処方法を説明します。

今回は、超初心者向けです。

・不動産投資を始めたいけど怖いなぁ。
・不動産投資って危険でしょ。

と思っていませんか。
また、それを理由に、家族や友人から反対されていませんか。

私もよく理解ができていないうちは、そうでした。

不動産投資に興味はあるけど、実はよくわかっていないという方、是非ご覧ください。
そして、反対されている家族や友人に、この記事をお見せいただければと思います。

主な不動産投資のリスク

主な不動産投資のリスクは、以下の通りです。

  • 自然災害のリスク
    自然災害により、所有不動産が損害を受けるリスク
  • 事故のリスク
    思わぬ事故により、所有不動産が損害を受けたり、与えたりするリスク
  • 空室リスク
    入居付けができず、家賃が入金されないリスク
  • 借金リスク
    借金返済ができなくなるリスク
  • 値下がりリスク
    不動産の価値が下がるリスク
  • 家賃下落リスク
    いただく家賃が下がるリスク
  • 家賃滞納リスク
    いただくべき家賃が滞納されるリスク

不動産投資のリスクヘッジ方法


自然災害のリスク

火災保険、地震保険で対応!

火災保険・地震保険:火災や地震で、所有している不動産が損害を受けてしまった場合に補償してくれる保険のこと。

自然災害(台風、大雨による浸水、火災、地震など)に備えて保険に加入します。

参考までに、戸建1号を事例に、実際に私が加入している保険の内容と金額を、次の「事故のリスク」のところでお伝えします。

事故のリスク

火災保険で対応!

上記の自然災害のリスクヘッジと同様に、事故(当て逃げや、建物が原因で入居者に危害を与えてしまうことなど)に備えて火災保険に加入します。

そして、勘違いしがちなのが、

所有者が加入する保険と、入居者が加入する保険は目的が違う、ということ。

  • 大家:建物全体に対して、上記の自然災害や事故へ備えるために保険に加入します。
  • 入居者:自分の家財道具を守るため、借りている部屋の原状回復の義務を果たすため、自分が原因でお隣さんへ損害を与えてしまったときへの備えのために保険に加入します。

ですので、火災保険は必ず加入してもらうようにしましょう。

知り合いに保険屋がいない場合は、無料で一括見積もりができるサービスを利用するのも一つの手です。
最大16社の保険会社の中から、最適な保険の見積りが可能です。比較検討した上で、火災保険を選ぶことが大切ですね。



まさどん

私の体験談です

では、私の所有物件、戸建1号を事例に、どんな保険内容でいくらかかっているのかお伝えします。
この内容がベストかわかりませんが、予算の都合で以下のようにしました。

  • 補償内容:火災、落雷、風災、盗難など標準的な内容
  • 補償外内容:破損(予算の都合により。加入しても良かったかもしれない。)、水災(氾濫リスクがないエリアのため)
  • 金額:約2万円/年

私の所有する戸建は、大体2万円前後です。
ちなみに、戸建1号は木造で、新耐震基準です。構造が鉄骨になれば安くなるし、旧耐震基準になれば高くなります。

空室リスク

物件の目利きでコントロールできる!

入居付けができる物件を選ぶことにより、リスクヘッジができると考えます。
物件を購入する前に、

入居付けができるかどうか、

賃貸需要をしっかりとリサーチすることが非常に重要です

そして、どうしても入居付けが難しい場合は、家賃を下げざるを得ないことがあるかもしれません。家賃を下げても、負けないためには、

とにかく安く買う!

これが一番のリスクヘッジになります!

借金リスク

物件の目利きでコントロールできる!

不動産投資で規模拡大し、セミリタイヤを目指すくらいの規模までを考えるなら、銀行融資は必要不可欠です。

借金して物件を購入し、入居者からいただく家賃で借金を返すわけですから、

家賃をいただける物件なのか、つまり上記と同様、

賃貸需要をしっかりとリサーチすることが非常に重要です

そして、購入前に

細かく、そして厳しくシミュレーションをする

ことが非常に重要になります。

銀行融資の期間は、10~30年という長期になることが多いと思います。
その期間内での家賃の下落率や空室率、大規模修繕費など、かかる費用を細かく計算、想定することが非常に重要です。

例えば、戸建の場合、こんな数字を想定してシミュレーションします。

  • 家賃:5年ごとに空室になるとします。その都度、家賃が2~3千円下がる。
  • 空室率:80%で見積もる。
  • リフォーム費:空室ごとに、かかるリフォーム費として、20~30万円見積もっておく。10年ごとにかかる外壁屋根塗装の費用として150万円見積もっておく。

何か物件欲しいなぁ。ちょっと利回り低く、手元にキャッシュフローが残るかわからないけど、何とかなるだろう。まあいいや、買っちゃえー。

このような楽観的な姿勢は絶対にダメです!

値下がりリスク

物件の目利きでコントロールできる!

私のエリアは地方なので、値下がりは十分あり得ると思っています。
ですが、なるべく人口減少が緩やかな地域や、市町村の中心地近くのエリアを選ぶようにしています。

また、高利回りを実現することを心がけています。

例えば、実質利回り20%ということは5年で、物件購入にかかった費用全てを回収できるわけです。
仮に値下がったとして、回収してしまえば、あとはプラスなので、値下がりリスクはそこまで気にしていません。

家賃下落リスク

物件の目利きでコントロールできる!

確かに新築や築浅物件であれば、家賃下落率が高いので、リスクがあると思います。

ですが、私が所有している物件は、新しいもので築30年なので、家賃下落率をあまり考えなくてもいいのです。

仮に5年後、築35年になったとしてもそれほど家賃が下がらないはずです。
そして、これからも家賃下落率が緩やかな築20年以降の物件を探していくつもりです。

家賃滞納リスク

家賃保証会社で対応!

入居希望者から入居申し込みがあれば、必ず家賃保証会社による入居審査を行います。
そして、審査に通った人だけに入居していただきます。

仮に入居者から家賃滞納があったとしても、家賃保証会社が家賃保証をしてくれるので、何も心配いりません。

私は、入居者には必ず、家賃保証会社に加入していただくのですが、こんな例外もあります。

私の所有物件に生活保護受給者の入居者がいるのですが、市から直接家賃をいただくようにしているので、生活保護受給者の場合は、保証会社の審査を通らなくても問題ありません。

不動産投資のリスクはコントロールできる!

上記のように、起こりうる様々なリスクは、やり方を知っていればコントロールできるのです。

そして、物件の目利き、つまり

どんな物件をいくらで買うのか。

が非常に重要です。

そして、繰り返しになりますが、

なるべく安く買う!

ことが一番のリスクヘッジになりますので、是非覚えておいてくださいね。

今回は、以上です。

今回も最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

他の記事では、これから不動産投資を始める方に、始め方を一連の流れで解説しています。宜しければそちらもご覧ください。

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