【はじめての不動産投資】おすすめの築年数は?|戸建とアパートの解説

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
戸建3戸、アパート1棟、アパート用地1筆を所有しています。(2021年3月現在)

今回は、おすすめの築年数ついて解説します。
あくまでも私の好みですし、「築年数」の指標だけで購入の判断はしないので、参考までにお願いします。

これから不動産投資を始める方や、不動産投資を始めて経験が浅い向けの内容です。

・これから不動産投資を始めたい。まずは、築何年の物件を買ったらいいの?
・初めて1棟アパートを買いたい。おすすめの築年数は?
・新築、築浅、築古それぞれのメリット、デメリットがよくわからない。

結論:おすすめの築年数

前提として、初めて不動産投資を始める方には中古戸建をおすすめしています!

そして、大家としての経験を積んで、実力をつけてから1棟アパートの購入をおすすめしています!

戸建:築30~40年

アパート:築20~30年

私が買い続けたいのは、この年数の中古物件です!

戸建:築30~40年をおすすめする理由

理由①:新耐震基準

1981年以降は新耐震基準で建てられ、1980年以前は旧耐震基準で建てられています。

旧耐震基準と新耐震基準の違い
・旧耐震基準:震度5程度の地震まで耐えられる(倒壊を防ぐことができる)
・新耐震基準:震度6程度の地震まで耐えられる(倒壊・崩壊にまでは至らない)
       震度5程度の地震であれば、建物の機能を保持できる

1995年の阪神・淡路大震災では、新耐震基準の建物の7割超は軽微・無被害で済んでいるという結果が出ています。 
また、2016年の熊本地震では、旧耐震基準の倒壊率は28.2%に対し、新耐震基準の倒壊率は10.9%という結果が出ています。

⇒震度7程度の地震が何度も起こった場合、新耐震基準であっても倒壊する可能性があります。

 命に関わることなので、できれば新耐震基準の物件を提供したい。

理由②:高利回りが狙える

戸建であれば、最低でも実質利回り15%は狙いたいところです。
例えば家賃7万円/月で、実質利回り15%の場合を計算します。維持費10万円/年とします。

  • 年間家賃84万円(7万円×12カ月)
  • 維持費=10万円
  • 年間収益=74万円
    →74万円÷15%=493万円

購入諸経費が40万円かかるとすると、
物件購入とリフォーム合わせて、約450万円で仕上げる必要があります!

私の投資エリアでは、このような低価格帯の新耐震基準の戸建はなかなか見つかりません。

そして、築20年代よりも新しい戸建になると、物件価格が高いので利回りが低くなります。

→新しい物件だと収支が合わないため、事業として成り立ちづらい。

理由③:中古住宅としての売却(出口)が考えやすい

早稲田大学 小松教授によると「木造戸建の平均寿命は65年」とのことです。
木造の法定耐用年数は22年となっていますが、実際に使える年数はもっと長いわけです。

寿命が65年であれば、築40年の場合、まだ25年現役で使えます。

→中古住宅としての売却(出口)が考えやすい!

築40年の戸建を買って、売却するまでのイメージ

できれば、建物が使えるうちに投資金額を回収し、売却まで狙いたいですね。

築40年の戸建を実質15%で運用し、7年後に投資金額を回収する。
そして、築47年の中古戸建として売却することが十分できます。

※以下、売却するまでのイメージです。興味があれば、ご覧ください。
 飛ばしていただいてもかまいません。

想定する物件のスペックは以下のとおり。

  • 家賃/月:7万円(年間家賃:84万円)
  • 築年数:40年
  • 構造:木造
  • 備考:個人所有
  • 購入価格:350万円(土地250万円・建物100万円)
  • リフォーム費:100万円
  • 購入諸経費:43万円
  • 維持費/年:10万円
  • 物件購入費+リフォーム費:450万円

7年後、築47年の時に、利回り15%の商品として投資家に売却することを想定します。

  • 売却価格:493万円(74万円÷15%)
  • 購入価格の内訳:土地250万円・建物100万円
  • 減価償却費:100万円(4年間で建物価値がゼロになる)
  • 取得費:購入価格-減価償却費-購入諸経費
        =350万円-100万円-43万円
        =207万円
  • 売却諸経費=43万円

譲渡所得を計算します。

  • 譲渡所得:売却価格-取得費-諸経費
         =493万円-207万円-43万円
         =243万円
  • 譲渡所得税:243万円×約20%
         =48万円
     ⇒売却益:195万円

7年間の家賃収益です。一度も退居がなかったとします。

  • 7年間の家賃収益:518万円
  • 税引き後事業収益:518万円×95% ※個人事業主の事業税は5%
             =492万円

合計の収益=家賃収益-物件購入費+売却益
     =492万円-493万円+195万円
     =194万円

税計算は複雑なので、正しい金額ではないと思いますが、合計194万円の利益が出ることになります。

<参考資料>
・「建物の平均寿命実態調査」-国土交通省  https://www1.mlit.go.jp:8088/common/001033889.pdf

アパート:築20~30年をおすすめする理由

前提として、「築年数」だけでは判断しません。

「価格」「立地」「利回り」「構造」「間取り」「駐車場の台数」などから、総合的に判断します。

あえて「築年数」の指標だけで、はじめて1棟アパートを購入する人に、築20~30年をおすすめする理由は以下のとおり。

理由①:維持管理が比較的楽

築30年未満であれば、比較的物件の状態が良い場合が多いので、初心者が扱いやすいと思います。

ただし、構造によって維持管理方法が大きく異なります。

木造であれば管理が楽なのですが、RCの場合は注意が必要です!

築30年以上のRCは、給水管・給湯管が鉄管・銅管で施工されている事が多いです。
鉄管・銅管は、さびて亀裂が入りやすく、そこから漏水に繋がりやすいです。

将来に起こりうる様々なトラブルを想定して、購入するようにしましょう。

理由②:高利回りが狙える

築10年未満の場合、物件価格が高いことで利回りが低くなり、キャッシュフローが出づらいことが多いです。

築20年前後になると、表面利回り12%~もたまに見つかります。

さらにその年数であれば、構造にもよりますが、比較的融資が受けやすいので、キャッシュフローが出る可能性が十分あります。

築30年前後になると、表面利回り17%~もあります。

構造にもよりますが、残存年数がないため、融資NGとなるケースが多い年数です。
RCで残存年数が長期で残っている場合や、木造や軽量鉄骨で高利回りの場合は、融資が引きやすく、キャッシュフローが出やすいのでおすすめです。

ただし、築古となると上記の配管トラブルのような、様々なリスクがあります。
それに対して、初心者は「小規模物件を買う」などリスクヘッジする必要があると思います。

理由③:家賃下落率が緩やか

築浅物件は維持管理や客付けに強いなどの理由で魅力的なのですが、家賃の下落率が高いので要注意です。

その点、築20年以降になると、家賃の下落率が緩やかになるので、将来の家賃収入やキャッシュフローが計算しやすいと思います。

そして、仮に所有物件が事故物件になった場合、家賃が暴落することが考えられますが、新築や築浅の時に暴落するダメージと比較したら、まだダメージが軽いです。

事故物件の防止に対しては、大家として対策しようがないことですが、それでも、なるべくリスクを小さくすることが大事です。

まとめ

もし初めて収益物件を買う場合の、おすすめの築年数について解説しました。

戸建:築30~40年

アパート:築20~30年

ただし、繰り返しになりますが、「築年数」はあくまでも一つの指標にすぎません。

「価格」「立地」「利回り」「構造」「間取り」「駐車場の台数」などから、総合的に判断します。

別記事で、エリアの選定方法や、利回り、間取りなどに詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

【不動産投資】エリアの選定方法|アパートと戸建の違い 【超初心者向け】不動産投資の利回りの目安は何%? 【不動産投資】失敗しない1棟アパート/マンションの探し方徹底解説! 【超初心者向け】入居者ターゲット別のメリットとデメリット|ファミリー?単身?外国人?

今回は以上です。最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

最後に

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