こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
2020年から不動産投資を始め、アパート4棟・戸建4戸を所有しています。（2022年3月現在）
今回は、不動産投資でキャッシュフロー月10万円を達成する方法について。
・これから不動産投資を始めたい。まずはキャッシュフロー月10万円を目指したいけど、具体的にどうすれば良いの？
・キャッシュフロー月10万円を達成するには、いくら自己資金が必要？
・具体的には、どんな物件をいくつ買ったら良い？
この記事をご覧いただくことで、
キャッシュフロー月10万円を達成するイメージができるようになります！
該当する人は続きをご覧ください。
不動産投資でキャッシュフロー月１０万円を達成する方法
キャッシュフロー月１０万円を達成するための方法
キャッシュフロー月10万円を達成するためには、以下の２つの方法をオススメします。
- 中古戸建を３戸買う
- 小ぶりな中古アパートを１棟買う
できれば「中古戸建を3戸買う」ことをオススメしますが、属性の良い方は最初から「中古アパート1棟」でも良いでしょう。
①中古戸建を3戸買う
中古戸建1戸当たりのキャッシュフローの目安は月3万円前後。
もちろん、エリアや物件のスペック、融資を受けるかどうかで異なります。
中古戸建3戸を買ってキャッシュフロー月10万円を達成した事例を後述しています。
②小ぶりな中古アパートを１棟買う
中古アパート１棟当たりのキャッシュフローの目安は月10万円程度。
もちろん、購入するアパートの規模や融資条件で異なります。
中古アパートを1棟買ってキャッシュフロー月10万円を達成する方法を後述します。
気になる方は先にご覧ください。
中古戸建と中古１棟アパートのメリット・デメリット比較
まずは、中古戸建と中古１棟アパートそれぞれのメリット・デメリットを理解しましょう。
中古戸建をおすすめする主な理由
理由①：金額が安い
中古戸建の一番の魅力は、金額が安いこと。
地方であれば、100～300万円で状態の良い中古戸建を買うことができるので、破産のリスクが極めて低いです。
仮に失敗しても、次のチャンスがあり、やり直しができます。
まずは小さく始めることは、ビジネスや投資の鉄則です。
理由②：利回りが高い
地方であれば、中古戸建投資は利回り20％以上も十分可能です。
一方、１棟アパートは、戸建ほど高い利回りの物件に仕上げることは難しいと感じます。
理由③：客付けしやすい
戸建の魅力の一つは、客付けがしやすいこと。
一方で、アパートは戸建に比べて客付けが難しいと感じます。
理由④：共同担保として使える
この先、１棟アパートを購入する際、共同担保として提供することで、融資が受けやすくなります。
ただし、地方や田舎のエリアでは、抵当権設定されていない戸建でも、共同担保として使えないことがよくあるので要注意です。
アパート４号の融資を受ける際、戸建１号を共同担保として提供することで、融資を受けることができました。
理由⑤：リフォームの経験が積める
１棟アパート投資に比べて、戸建投資ではリフォームの知識が必須です。
１棟アパートではリフォームする箇所が大体決まっていますが、戸建はリフォームの自由度が高いことが特徴です。
簡単ではありませんが、”なるべくリフォーム費を抑えて、高い家賃設定する”ための、経験が積めます。
中古１棟アパートをおすすめする主な理由
理由①：規模拡大が早い
戸建に比べて、資産・キャッシュフローともに規模拡大が早いです。
物件の仕入れや、融資の申し込み、売買の手続きなどは、かかる手間は戸建と大して変わらないのに、戸建と比べて大きな資産やキャッシュフローを得られます。
理由②：投資効率が良い
１棟アパートは基本的には融資を使うため、資金効率が良いです。
現金決済が基本の戸建に比べて、自己資金に対するリターンが大きいことが、１棟アパートの特長の一つです。
理由③：融資が受けやすい
現金決済が基本の中古戸建に比べて、中古１棟アパートの方が融資を受けやすいです。
ただし、以下の前提条件があります。
- 属性が良い（年収が高い＆金融資産を多く持っている）人
- 不動産賃貸業の経験が豊富な人
この２つの条件がクリアしない人には、融資は難しいと思ってください。
別記事で、中古戸建と中古１棟アパートをオススメする理由や、メリット・デメリットを詳しく解説しています。
１棟目は中古の「戸建て」＆「１棟アパート」をおすすめする理由
不動産投資でキャッシュフロー月１０万円を達成するための７ステップ
不動産投資でキャッシュフロー月10万円を達成するための、７ステップは以下のとおりです。
- 自己資金を貯める
- 不動産投資の勉強をする
- 物件を探す
- 融資を受ける
- 管理会社を選ぶ
- リフォームをする
- 客付けをする
①自己資金を貯める
不動産投資を始めるには、最低500万円を用意することをオススメします。
不動産は、そもそも価格が高いですし、突然のリフォームに備えて数百万円は手元に置いておくべきです。
なかには、自己資金100万円や300万円で始める方もいらっしゃると聞きますが、破産のリスクを避けるためにも、最低でも500万円はあった方が精神的に楽だと思います。
②不動産投資の勉強をする
知らないと損したり騙されたりするのが不動産投資の世界なので、しっかり勉強して知識武装することをオススメします。
知識武装する程度の目安ですが、「家族や友人に不動産投資の魅力やリスクを説明でき、質問されたら全て回答できるレベル」を目指しましょう。
別記事で、初心者の頃に勉強した方法を解説しています。
オススメのブログやYouTube、本なども紹介していますので、ご参考までに！
【不動産投資の勉強方法】初心者必見！おすすめのブログ・YouTube・本を厳選して紹介
③物件を探す
中古戸建か中古１棟アパート、どっちを買うのか決めて、物件を探します。
2022年現在、中古戸建・中古１棟アパートともに参入者が増え、価格が高騰したため、買いづらくなっています。
中古戸建と中古１棟アパート、どちらも一長一短あるので、自分に合った投資手法を選ぶようにしましょう。
別記事で、中古戸建の探し方を解説しています。
【初心者必見】アットホームを使ったボロ戸建ての探し方徹底解説！
こちらの記事では、１棟アパートを仕入れ方を解説しています。
【不動産投資：１棟アパート】優良物件を仕入れる３つのコツを解説
④融資を受ける
不動産投資で規模拡大をするなら、融資を受けるための銀行開拓は必須です。
そして、2018年以降は融資が厳しくなっていて、簡単に融資が受けられない状況です。
特に１棟アパートは、優良物件を探すこと自体が難しいのに、更に銀行融資もハードルが高いので、買いたくてもなかなか買えないのが実態です。
別記事で、銀行開拓の方法についてくわしく解説しています。
【銀行開拓】不動産投資１年目で金融機関３行から融資してもらえた方法
⑤管理会社を選ぶ
管理方法を「自主管理」か「管理の外注」を選ぶことになりますが、オススメは管理会社に管理を外注することです。
自主管理の場合、家賃の集金や入退去の立ち合い、クレーム対応など全て行う必要がありますし、入居者と直接連絡をとる必要があります。
一方で、管理会社に管理を外注する場合は、家賃の集金や入退去の立ち合い、クレーム対応など、全てやってもらえます。
また、入居者と直接連絡をとる必要はありませんし、突然クレームの連絡が入ることも夜中に呼び出されることもありません。
別記事で、管理会社の選び方について解説しています。
【不動産投資｜失敗しないためのコツ】管理会社の選び方と注意点
⑥リフォームをする
中古物件を買う場合、入居者募集をするためにリフォームすることが多いです。
マイホームとは違って収益物件として買うわけですから、なるべくリフォーム費を下げて利回りを上げる必要があります。
別記事で、リフォーム費を抑える方法について解説しています。
【不動産投資】中古戸建てのリフォーム費を抑えるための６つのポイント
⑦客付け（入居者募集）をする
客付けとは、所有物件と入居者をマッチングさせることです。
目指すのは、なるべく早く＆高い家賃＆長く住んでもらうことです。
収益や利回りに大きく影響が出ることなので、とても重要な行為です。
別記事で、客付けについて解説しています。
【不動産投資】初心者が知っておくべき客付け方法｜早期客付けのコツを教えます
実例紹介｜キャッシュフロー月１０万円を達成した方法
不動産投資でキャッシュフロー月１０万円を達成した事例紹介
最後に、私が不動産投資でキャッシュフロー月10万円を達成できた事例を紹介します。
中古戸建を3戸買って、キャッシュフロー月10万円を達成できました。
１戸当たりの、具体的なキャッシュフローをお伝えします。
戸建１号のキャッシュフロー：4.4万円/月
戸建１号のキャッシュフローは月4.4万円でした。
- 家賃収入/年：90万円（＝7.5万円×12ヶ月）
- 維持費/年：10万円
※広告料、管理料、固定資産税、火災保険の合計 - 返済額/年：27万円
→年間のキャッシュフロー：53万円（＝90－10－27）
→毎月のキャッシュフロー：4.4万円（53÷12）
別記事で、買った時の様子やリフォーム内容などを詳しく紹介しています。
【はじめての不動産投資】半額の指値成功！利回り16.1％の中古戸建
戸建２号のキャッシュフロー ：3.7万円/月
戸建2号のキャッシュフローは月3.7万円でした。
- 家賃収入/年：54万円（＝4.5×12）
- 維持費/年：10万円
※広告料、管理料、固定資産税、火災保険の合計 - 返済額/年：0万円
→年間のキャッシュフロー：44万円（＝54－10）
→毎月のキャッシュフロー：3.7万円（44÷12）
別記事で、買った時の様子やリフォーム方法などを詳しく紹介しています。
未公開物件で指値成功！築85年で利回り31.8％のボロ戸建投資の事例
戸建３号のキャッシュフロー：２.３万円/月
戸建3号のキャッシュフローは月2.3万円でした。
- 家賃収入/年：75.6万円（＝6.3×12）
- 維持費/年：11万円
※広告料、管理料、固定資産税、火災保険の合計 - 返済額/年：37万円
→年間のキャッシュフロー：27.6万円（＝75.6－11－37）
→毎月のキャッシュフロー：2.3万円（27.6÷12）
別記事で、買った時の様子や失敗談などを紹介しています。
【戸建投資】買いたい病＆想定外トラブルで失敗！築40年で利回り11.6％の事例
中古戸建を3戸買って、合計のキャッシュフローが月10.4万円になりました。
必要な自己資金
キャッシュフロー月10万円を達成するのに必要な自己資金は約800万円でした。
自己資金500万円で不動産投資を始め、他の仕事からの給料や株の売却益などから、約300万円を用意しました。
中古アパートを１棟買ってキャッシュフロー月１０万円を達成する方法
私はまずは戸建投資を選びましたが、最初から中古１棟アパートを買う場合を想定します。
キャッシュフロー月10万円を達成するために必要なのは、中古アパート×１棟です。
以下の計算は、過去に私が買った中古アパートを参考に計算しています。
購入する物件のイメージ
このようなスペックの物件を購入することを想定します。
- 価格：3,000万円
- 構造：RC
- 築年数：20年
- 表面利回り：11.0％
- 年間家賃収入：330万円
※維持費：家賃収入の20％とする。
想定する融資条件
融資条件は、以下のとおり。
- 融資額：2,700万円
- 期間：27年
- 金利：2.5％
- 資金使途：物件購入費として
- 自己資金：510万円（300＋210）
※購入諸経費：価格の7％とする。
キャッシュフロー計算
キャッシュフローの計算は、以下のとおり。
- 家賃収入/年：330万円
- 維持費/年：66万円
※広告料、管理料、固定資産税、火災保険の合計 - 返済額/年：137万円
→年間のキャッシュフロー：127万円（＝330－66－137）
→毎月のキャッシュフロー：10.6万円（127÷12）
必要な自己資金
中古アパートを1棟購入する場合、キャッシュフロー月10万円を達成するのに必要な自己資金は約500万円という計算をしました。
中古１棟アパートを買う時は、「自己資金500万円でキャッシュフロー月10万円」を目安にしています。
まとめ
今回の記事の要点は以下のとおり。
- 不動産投資でキャッシュフロー月10万円を達成するためのオススメは、「中古戸建×3戸」もしくは「小ぶりな中古アパート×1棟」。
- 中古戸建、中古１棟アパートそれぞれの特徴を理解して、自分に合った手法を選ぶことが大事。
- 不動産投資を始めるのに、まずは最低500万円を用意すること。
- 不動産投資を始める前に、しっかりと勉強すること。
- 中古戸建を3戸買うのに必要な自己資金は約800万円。小ぶりな中古アパートを1棟買うのに必要な自己資金は約500万円
今まで、不動産投資でキャッシュフロー月10万円を達成するための具体的な方法を解説しましたが、このように思っていらっしゃる方もいると思います。
まずは、キャッシュフロー月10万円を達成したい。でも、結局私はどのように進めたらいいの？何が合っているのかよくわからない。
進め方は、その人次第。
不動産投資では、その人に合った手法を選ぶことが大事です。
規模拡大を目指す方向けに、物件の仕入れや銀行開拓、客付けなどのサポートをさせていただいていますので、興味がある方はこちらをご覧ください。
お気軽にご相談ください♪
まさどん不動産への相談窓口今回は以上です。
最後まで、ご覧いただきありがとうございました。
