【初心者向け】不動産投資で月10万円のキャッシュフローを実現する方法

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

戸建3戸、アパート2棟、アパート用地1筆を所有しています。(2021年5月現在)

今回は、不動産投資で月10万円のキャッシュフローを実現する方法について。

前提として、これから不動産投資を始める場合を想定しています。

初心者向けの内容です。

・これから不動産投資を始めたい。
・まずは毎月10万円のキャッシュフローを目指したい。

該当する人は続きをご覧ください。

結論:中古戸建を3戸買う!

中古戸建をおすすめする理由

理由①:まずは小さく始める

戸建の一番の魅力は、価格が低いこと!

そのため、破産のリスクが極めて低い。

仮に失敗しても、次のチャンスがあり、やり直しができます。

まずは小さく始めることは、ビジネスや投資の鉄則です。

理由②:客付けしやすい

戸建の魅力の一つは、客付けがしやすいこと

戸建とアパートを両方所有してみて、改めてそう思います。

理由③:大家が必要なスキルが身につく

物件の仕入れ、リフォーム、客付け、物件管理、会計処理など、一通りのことをしなければいけません。

その中でも、戸建投資では、リフォームに関して、かなりスキルアップできると思います。

”なるべくリフォーム費を抑えて、高い家賃設定すること”が戸建投資成功のポイントです。

理由④:共同担保として使える

今後、1棟アパートを購入する際、共同担保として提供することで、融資が受けやすくなる。

私は、アパート3号の融資を受ける際、戸建1号を共同担保として提供することで、融資を受けることができました。

おすすめする価格帯

物件価格の目安:100~300万円

「こんなに安く買えるの?」

と疑問を感じる方もいらっしゃると思いますが、買えます。

それは、私の投資エリアは地方だからです。

坪単価3~20万円くらいなので、安く買えます。

地方の賃貸需要が高いエリアを狙うことをおすすめしています。

自己資金&キャッシュフローのイメージ

自己資金:300万円
→キャッシュフロー:約4万円/月

このようなスペックの物件を購入することを想定します。

  • 物件価格:300万円
  • リフォーム費:200万円
  • 購入諸経費:40万円
  • 家賃/月:7.5万円

融資条件は以下の通り。

  • 融資額:200万円
  • 期間:10年
  • 金利:2.0%
  • 返済額/月:1.8万円
  • 資金使途:リフォーム費として
    ※物件は現金で買う

キャッシュフローの計算は以下の通り。

  • 家賃収入/年:90万円(=7.5×12)
  • 維持費/年:15万円
    ※広告料、管理料、固定資産税、火災保険の合計
  • 返済額/年:21.6万円(=1.8×12)
    →年間のキャッシュフロー:53.4万円(=90-15-21.6)
    →毎月のキャッシュフロー:4.45万円(53.4÷12)

戸建投資成功のコツ

物件の仕入れ

どんな物件をいくらで買うか

物件の仕入れで、成功の80%くらい決まるという感覚です。

良い物件を安く仕入れるポイントがありますので、別記事で解説しています。

【超初心者向け】中古戸建の探し方徹底解説! 【不動産投資初心者向け】中古戸建の探し方(アットホーム)徹底解説! 【不動産投資初心者向け】中古戸建の問い合わせ方法 徹底解説! 【不動産投資初心者の人へ】中古戸建の内見 徹底解説! 不動産投資の始め方④:失敗しない中古戸建を買う時の指値交渉

リフォーム

戸建投資では、リフォームは、物件の仕入れの次に重要です。

別記事で、リフォーム費を抑える方法について、詳しく解説しています。

不動産投資の始め方⑦:失敗しない中古戸建のリフォーム方法

キャッシュフロー月10万円を達成した事例

私の事例です。

戸建を1戸ずつ買い進めて、戸建3戸でキャッシュフロー月10万円を超えるようになりました。

戸建1号:4.4万円

  • 家賃収入/年:90万円(=7.5×12)
  • 維持費/年:10万円
    ※広告料、管理料、固定資産税、火災保険の合計
  • 返済額/年:27万円
    →年間のキャッシュフロー:53万円(=90-10-27)
    →毎月のキャッシュフロー:4.4万円(53÷12)

別記事で、買った時の様子やリフォーム内容などを詳しく紹介しています。

初めての不動産投資で半額以上の指値成功!築29年で実利13.5%の戸建投資の事例

戸建2号:3.7万円

  • 家賃収入/年:54万円(=4.5×12)
  • 維持費/年:10万円
    ※広告料、管理料、固定資産税、火災保険の合計
  • 返済額/年:0万円
    →年間のキャッシュフロー:44万円(=54-10)
    →毎月のキャッシュフロー:3.7万円(44÷12)

別記事で、買った時の様子やリフォーム方法などを詳しく紹介しています。

【不動産投資】未公開物件で指値成功!築85年で実利22%のボロ戸建投資の事例

戸建3号:2.3万円

  • 家賃収入/年:75.6万円(=6.3×12)
  • 維持費/年:11万円
    ※広告料、管理料、固定資産税、火災保険の合計
  • 返済額/年:37万円
    →年間のキャッシュフロー:27.6万円(=75.6-11-37)
    →毎月のキャッシュフロー:2.3万円(27.6÷12)

別記事で、買った時の様子や失敗談などを紹介しています。

【不動産投資】リサーチ不足&買いたい病で失敗!築40年で実利8.9%の戸建投資の事例

合計のキャッシュフローが月10.4万円になりました。

必要な自己資金:800万円

私は、自己資金500万円で、不動産投資を始めました。

残りは、毎月もらう給料から生活費をできるだけカットして、300万円の自己資金をつくりました。

最後に

キャッシュフロー月10万円を達成するには、色んなパターンが考えられます。

私の場合は、戸建を3戸という選択をしましたが、

アパート1棟でも、キャッシュフロー月10万円は達成できます。

ただ、私はいきなりアパート投資を行うのは、金銭的にリスクが高いので、あまりおすすめしていません。

小規模のアパートでも最低2000万円近くします。

目利きができない、リフォームの知識がない、不動産の価値の計算ができない、など大家としてのレベルが低いうちは、見送った方が無難です。

繰り返しになりますが、ビジネスや投資は、とにかく小さく始めることが鉄則です。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

CAPTCHA