【初心者向け】不動産投資で月20万円のキャッシュフローを実現する方法

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

戸建3戸、アパート2棟、アパート用地1筆を所有しています。(2021年5月現在)

今回は、不動産投資で月20万円のキャッシュフローを実現する方法について。

前提として、これから不動産投資を始める場合を想定しています。

初心者向けの内容です。

・これから不動産投資を始めたい。
・毎月20万円のキャッシュフローを目指したい。

該当する人は続きをご覧ください。

結論:中古戸建×3戸 + 中古アパート×1棟買う!

順番が大事で、まずは中古戸建を3戸買ってから、中古アパート1棟をおすすめしています。

なぜか。

中古戸建で不動産投資のトレーニングをします。
まずは小さく始めることが、ビジネスや投資の鉄則ですから。

物件の仕入れ、銀行開拓、リフォーム、物件管理、客付け、会計処理など、一通りのことをマスターし、大家として自信が持てるようになったタイミングで、アパートにシフトする、というイメージです。

そして、抵当権を設定してない戸建を、アパートを購入する際に共同担保に入れることで、融資が受けやすくなります。

ですから、まずは中古戸建で、次に中古アパートという流れがスムーズかと思います。

中古戸建をおすすめする理由

  • 理由①:まずは小さく始める
  • 理由②:客付けしやすい
  • 理由③:大家が必要なスキルが身につく
  • 理由④:共同担保として使える

別記事で、中古戸建をおすすめする理由を詳しく説明しています。

【初心者向け】不動産投資で月10万円のキャッシュフローを実現する方法

中古アパートをおすすめする理由

理由①:投資効率が良い

一番の理由は、資産拡大のスピードが早いこと。

レバレッジを効かせることで、効率良く、キャッシュフローを厚くすることができます。

理由②:戸建より融資が受けやすい

規模拡大するには、なるべく現金を温存してレバレッジを効かせる必要があります。

戸建では、融資相談ができる金融機関が限られますが、アパートであれば、相談する金融機関の選択肢が増えます。

別記事で、私の投資エリアでの各金融機関の融資条件の目安についてまとめています。

【2020年12月最新版】不動産投資における金融機関9行の融資事情を大公開!岐阜・愛知在住者必見!

理由③:入居率が0か100ではない

戸建と違い、「入居中」か「空き家」のように、0か100ではありません。

リスク分散ができることも、アパートの魅力の一つです。

個人的には、金融機関との融資交渉が面白いことも、アパート投資の魅力の一つに思えます。

おすすめする価格帯

中古戸建

物件価格の目安:100~300万円

「こんなに安く買えるの?」

と疑問を感じる方もいらっしゃると思いますが、買えます。

それは、私の投資エリアは地方だからです。

坪単価3~20万円くらいなので、安く買えます。

地方の賃貸需要が高いエリアを狙うことをおすすめしています。

中古アパート

物件価格の目安:2,000~3,000万円

繰り返しになりますが、まずは小さく始めることが、ビジネスや投資の鉄則です。

1棟アパートでは、小規模でも2,000万円くらいします。

戸建投資とアパート投資は、やり方が大きく異なります。
仮に戸建投資の経験があったとしても、過信せず、はじめてのアパート投資の場合も、まずは小さいアパートから始めることをおすすめします。

自己資金&キャッシュフローのイメージ

中古戸建

自己資金:300万円
→キャッシュフロー:4万円/月

別記事で、中古戸建投資を行う場合の、自己資金&キャッシュフローの計算イメージを説明しています。

【初心者向け】不動産投資で月10万円のキャッシュフローを実現する方法

中古アパート

自己資金:500万円
→キャッシュフロー:10万円/月

このようなスペックの物件を購入することを想定します。

  • 価格:3000万円
  • 構造:RC
  • 築年数:20年
  • 表面利回り:11.0%
  • 年間家賃収入:330万円
    ※維持費:家賃収入の20%とする。

融資条件は以下の通り。

  • 融資額:2700万円
  • 期間:27年
  • 金利:2.5%
  • 資金使途:物件購入費として
  • 自己資金:510万円(300+210)
    ※購入諸経費:価格の7%とする。

キャッシュフローの計算は以下の通り。

  • 家賃収入/年:330万円
  • 維持費/年:66万円
    ※広告料、管理料、固定資産税、火災保険の合計
  • 返済額/年:137万円
    →年間のキャッシュフロー:127万円(=330-66-137)
    →毎月のキャッシュフロー:10.6万円(127÷12)

戸建投資成功のコツ

物件の仕入れ

どんな物件をいくらで買うか

物件の仕入れで、成功の80%くらい決まるという感覚です。

リフォーム

戸建投資では、物件の仕入れの次に重要なのは、リフォームのスキルです。
なるべくリフォーム費を抑えて、入居者さんに満足してもらえる物件に仕上げることがポイントです。

別記事で、リフォーム費を抑える方法について、詳しくまとめています。

不動産投資の始め方⑦:失敗しない中古戸建のリフォーム方法

アパート投資成功のコツ

銀行開拓

不動産は高額であるため、融資を受けないと買えません。

現金買いには限界があるので、規模拡大を目指すのであれば、銀行開拓は必須です!

別記事で銀行開拓の攻略方法について詳しく解説しています。

【不動産投資】銀行開拓の攻略方法!|1年間で2行から融資承認をもらった事例

物件の仕入れ

いかに優良物件を仕入れるか、がポイントです。

ポータルサイトには優良物件が載っていないので、収益物件を扱う不動産屋から、直接情報をもらう必要があります。

別記事で優良物件を紹介してもらう方法を解説しています。

【不動産投資】売買仲介業者から優良物件を紹介してもらう方法徹底解説!

物件の目利き

アパートはメリットばかりではなく、デメリットも多くあるので、慎重に物件選びをしなくてはいけません。

一番のリスクは、価格が高いため、自己破産のリスクがあります。

その他には

  • 客付けが戸建に比べて弱い:立地を厳しくに見る必要がある
  • 売主は投資家であるため指値しづらい:相手はプロである
  • 買い手が見つかりにくい:売る相手は投資家のみ(実需向けではない)
  • 収支計算がしづらい:費用の項目が多く、融資条件次第である
  • 戸建に比べたら入居期間が短い:特に単身向けは1~2年の可能性もあり
  • 銀行開拓もあわせて行う必要がある:最低でも2000万円以上のため
  • 修繕規模が大きい:戸建に比べて1度にかかるリフォーム費用が高い

物件選びの判断を間違ってしまうと、取返しがつかないことがあるので、要注意です。

別記事で、1棟アパートの購入の見極め方について詳しく解説しています。

【はじめての不動産投資】1棟アパート/マンションの購入の見極め方 徹底解説!

キャッシュフロー月20万円を達成した事例

  • 戸建1号:4.4万円
  • 戸建2号:3.7万円
  • 戸建3号:2.3万円
    ⇒10.4万円

戸建1~3号に関しては、別記事で詳しく紹介しています。

【初心者向け】不動産投資で月10万円のキャッシュフローを実現する方法

アパート1号:10.6万円

  • 家賃収入/年:307万円
  • 維持費/年:19万円
    ※広告料、管理料、固定資産税、火災保険の合計
  • 返済額/年:160万円
    →年間のキャッシュフロー:128万円(=307-19-160)
    →毎月のキャッシュフロー:10.6万円(128÷12)

別記事で、買った時の様子や銀行開拓の方法を詳しく解説しています。

【不動産投資|木造|生活保護】初めてのアパート投資で400万円以上の指値に成功!実利14.5%の事例

合計のキャッシュフローが月21万円になりました!

必要な自己資金:1,300万円

私は、自己資金500万円で、不動産投資を始めました。

残りは、給料から生活費をできるだけカットしたり、株の売却益や家賃収入を再投資して購入資金に充てたりして、800万円つくりました。

最後に

キャッシュフロー月20万円を達成するには、色んなパターンが考えられます。

コツコツと戸建を買い続けることもアリだと思いますが、規模拡大のスピードが遅くなります。

いきなり1棟アパートでも良いのですが、はじめての不動産投資がアパートは、危険なので、おすすめできません。

私は、戸建3戸購入してからアパートにシフトしたわけですが、この流れを選んで良かったと思っています。

中古戸建と中古アパートの手法を覚えてから、非常に楽になりました。

その理由は、不動産投資は再現性が高いことにあります。

物件の仕入れや、リフォーム、銀行開拓、客付けなどは、同じことを繰り返すだけなので、やり方を覚えてしまえば、自ずと規模が拡大できますし、セミリタイヤも夢ではなくなります。

「自己資金が貯まったら、収益物件を買う」

「キャッシュフローを再投資して、また自己資金が貯まったら、新たな物件を買う」

この繰り返しなので、不動産投資はとても地味であり、セミリタイヤを達成できるようになるまで、コツコツと続けるだけなのです。

今回は以上です。
最後まで、ご覧いただき、誠にありがとうございました。

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