【超初心者向け】不動産投資で失敗しないための出口戦略

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

戸建3戸、アパート2棟、アパート用地1筆を所有しています。(2021年5月現在)

今回は、失敗しないための出口戦略について詳しく解説します!

今回は、超初心者~経験の浅い現役大家さん向けです。

一部、難しい内容もあるかと思いますが、最後までお付き合い宜しくお願いします。

・そもそも出口戦略って何?
・売る時にかかる税金の計算方法が難しくて、よくわからない。
・売るタイミングは、いつがいいの?
・売る時の具体的なイメージがわかない。

そんなことで、悩んでいる方は、参考になると思います。
是非、ご覧ください。

出口戦略とは

出口戦略というのは、売る戦略です。

不動産投資で失敗しないためには、必ず購入前に、イメージしておく必要があります。

順調に家賃収入を得られたとしても、出口で失敗してしまうと、全体の収支としては、マイナスになることも考えられるからです。

では、どのような出口戦略のパターンがあるのか、説明します。

収益物件の出口戦略のパターン

①実需向けに売却

自宅として使用する人に対して売る
※実需向け:実際に住む人向け、という意味。

  • メリット:住宅ローンが伝えるため、売りやすい
         買主が素人の場合は、高値で売れる可能性もある
         ※違法物件だとローンが組めないので要注意!
  • デメリット:あまりにもボロや築古物件、違法物件だと売りづらい
  • 対象物件:戸建や区分マンション

②収益物件として投資家に売却

入居者がいる状態で、利回り〇%という投資商品として、投資家に売る

  • メリット:ボロや築古物件も売りやすい
  • デメリット:相手はプロなので、相場並みで売却
  • 対象物件:戸建や区分マンション、1棟アパート

少しわかりづらいと思うので、具体例で説明します。

【具体例】以下のような物件を利回り15%の投資商品として売る場合です。

  • 家賃/月:6万円
    →年間家賃72万円÷15%=480万円
    ⇒480万円で売れるかもしれない、と予想できます。

③土地として実需向けに売却

建物を解体し、土地として売る

  • メリット:好立地であれば売りやすい
  • デメリット:不便な場所だと売りづらい(売れないこともある)
          入居者がいる場合は、退去してもらう必要がある
  • 対象物件:戸建、1棟アパート

知り合いに解体業者がいなければ、紹介してもらうのも一つの手です。

解体工事110番は、全国の解体業者を紹介してくれるサービスです。

日本全国・年中無休・24時間対応。
98%が満足という結果もあるので、安心できますね。

紹介料は無料ですが、見積は有料の場合があるので、注意が必要です。

④売却しない

売ることは一切考えない
借家として貸し続ける、もしくは将来的に自宅にすることなどが想定される

  • メリット:売却を考える手間や、譲渡所得税がかからない
  • デメリット:ずっと物件管理をし続けないといけない

出口戦略のポイント

所有期間

個人の場合、所有期間が5年未満の短期譲渡だと譲渡所得税が約39%、5年以上の長期譲渡だと約20%かかります。また、分離課税といって、1案件ごとに売却益に対して税金がかかります。損益通算できません。

5年以上の長期譲渡のタイミングでの売却をおすすめします!

法人の場合は、所有期間に関係ありません。総合課税といって、他の売上や支出と損益通算し、法人全体の利益に対して税金がかかります。課税所得が400万円以下であれば、約21%、800万円以上であれば約33%です。

所有期間は関係ないので、規模拡大を目指す人には法人化をおすすめします!

将来の人口動向

購入を検討している物件のエリアの将来の人口の増減をチェックしてみましょう。

地方の場合は、ほとんどの地域で人口が減り続けます。

それに対してのリスクヘッジ方法としては、

田舎でも賃貸需要があるエリアを選ぶことです!

それは、

主要駅、役所、総合病院などがある、まちの中心地です

土地値のリサーチ

入居がつかない、建物が使えなくなる、など最悪を事態に対するリスクヘッジ方法として、土地として売ることです。

その場合、購入を検討する物件の、土地値をよくリサーチすることです!

物件価格に対して、土地値が高い物件を買うようにしましょう!

別記事で土地値の計算方法について詳しく解説していますので、こちらをご覧ください。


【超初心者向け】中古戸建の探し方徹底解説! 【不動産投資初心者向け】中古戸建の探し方(アットホーム)徹底解説!

売却価格の査定

売却査定で気を付けるのは以下の2点です。

①複数査定

少しでも高く売るために、複数の不動産会社に査定をしてもらい、相場価格を知ることが大切です。

1社だけに依頼した場合、このような状況に陥る可能性があります。

  • 査定価格が、実際に売れる価格とかけ離れていたため、なかなか売れない。
  • 査定価格が安すぎたため、もらえるはずの利益がもらえない。

②他社よりも高い金額を提示する業者には要注意!

複数の不動産会社に査定を依頼した際に、1社だけ非常に高い金額を提示する会社がある場合は要注意です。

この不動産屋の目的は、売買の案件を確保することです。
そして、両手取引を狙い、仲介手数料を売主からも買主からももらおうと企みます。
売主を抑えると同時に、買主も探します。
買える買主を見つけてから、売主に価格交渉し、査定価格よりも安く売らせる方法です。

よくある手口なので、お気をつけください。

①②をふまえて、「不動産売却の一括査定サイト」を利用すると良いでしょう。

タウンライフは、不動産売却の一括査定サイトです。

無料で、複数社の査定を比較できます。

たった60秒の入力で、一括査定でき、登録会社は全国で300社以上。

「利用者満足度」・「使いやすさ」・「おすすめしたいサイト」いずれもNo.1という評判なので、安心して利用できそうですね。

ただ、”業者の勧誘がしつこい場合がある”、”登録会社が少なく、1社しか紹介されなかった”、”机上査定で業者を選ばなければいけない”というレビューがあるため、注意が必要です。

査定価格が非常に高い、もしくは極端に安い業者には、くれぐれもお気をつけください

出口戦略の具体例

私の所有物件、戸建1号を事例に出口戦略を考えてみます。
今回は、融資を使わない場合を想定して計算します。

物件のスペックは以下のとおり。

  • 家賃/月:7.5万円(年間家賃:90万円)
  • 築年数:30年(2021年現在)
  • 構造:木造
  • 備考:個人で所有
  • 購入価格:550万円
    ※金額リフォーム費込み
  • 購入諸経費:40万円

長期譲渡期間となる6年後に、利回り12%で売却することを想定します。

  • 売却価格:750万円
         ※90万円÷12%=750万円
  • 購入価格の内訳:土地250万円、建物300万円
  • 減価償却費:300万円(4年間で建物価値がゼロになる)
  • 取得費:購入価格-減価償却費-購入諸経費
        =210万円
  • 売却諸経費:40万円
         ※売却時の諸経費

譲渡所得を計算します。

  • 譲渡所得:売却価格-取得費-譲渡費用
         =750万円-210万円-40万円
         =500万円
  • 譲渡所得税:500万円×約20%
          =約100万円
    売却益:約400万円

さらに、6年間の家賃収入をお忘れなく。6年間一度も退去が出なかったとします。

  • 累計家賃収入:年間家賃90万円×6年
           540万円
  • 事業収益(税引き後):540万円×95% ※個人事業主の事業税は5%です。
        =513万円 

戸建1号の全体の収益を計算をします。

513万円-590万円+約400万円
=約323万円

税計算は複雑なので、正しい金額ではないと思いますが、

もし、上記のように上手くいけば、戸建1号だけで、合計約323万円の利益が出ることになります。

そして、この売却益を元手に新たな収益物件を購入する。

次の物件も、購入→貸出(借家として)→売却

これを繰り返すことで、規模拡大ができます。

更に複数の物件を同時進行すれば、規模拡大のスピードが速まります!

まとめ

出口戦略がいかに大事なのか、ご理解いただけましたでしょうか。

あまりにも短期で売買を繰り返すと宅建業法違反になってしまうので、要注意なのですが、

不動産投資で規模拡大のスピードを速めるには、出口戦略が非常に重要になります。

まずは小さく始めて、5~6年ほど保有した後に、売却。
そして、更に収益性の高い物件に買い替え、また5~6年後に売却。

これを繰り返すことで、確実にセミリタイヤに近づけると確信しています。

別記事で、具体的なセミリタイヤまでの戦略について詳しく解説したいと思います。

今回は、以上です。

最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

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