初心者必見!不動産投資でよくある失敗例と回避策を解説

不動産投資でよくある失敗例と回避策

こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

2020年から不動産投資を始め、アパート4棟・戸建4戸を所有しています。(2022年4月現在)

今回は不動産投資でよくある失敗例と回避策について解説します。

・これから不動産投資を始める予定。失敗事例から学びたい。
・不動産投資で失敗しないために、何に注意したらいいの?

この記事をご覧いただくことで、

不動産投資で「よくある失敗事例と回避する方法」がわかるようになり、特にこれから不動産投資を始めたい人経験が浅い人は参考になる内容になっています。

気になる人は続きをご覧ください。

不動産投資でよくある失敗例

Twitterで不動産投資での失敗例を調べたところ、経験豊富な不動産投資家の方々のツイートから以下のような情報が見つかりました。

まとめ|不動産投資でよくある失敗例

これらのツイートをまとめると、不動産投資でよくある失敗例は以下のとおり。

  • 業者選びで失敗
  • 物件選びで失敗
  • 自分で考えず、業者に丸投げで失敗
  • 融資付けで失敗
  • 完璧を求めすぎて失敗

今までアパート3棟・戸建4戸・土地1筆買った経験があるので理解できますが、残念ながら、まだ物件を持っていない頃や初心者の頃は理解できないことだと思います。

私自身がそうでしたが、失敗しないように注意していても必ず失敗します

でも、大切なのは致命的な失敗をしないこと

致命的失敗とは、再起不能になるということ

小さな失敗を繰り返しながら、大家としてレベルアップをしていくしかないと思います。

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別記事で、不動産投資のリスクとリスクヘッジ方法について解説しているので、こちらもご覧ください。

【不動産投資|失敗しないためのコツ】初心者が知っておくべきリスクヘッジの方法

事例紹介|不動産投資での失敗例とトラブル

私の失敗事例を紹介します。

2020年から不動産投資を始め、今まで色んな失敗を重ねてきました。

もちろん失敗しないように注意したつもりですが、それでも失敗をしてしまいました。

これまでの、私の失敗事例は以下のとおり。

  1. 買いたい病にかかり、高値つかみをしてしまった
  2. リフォーム費をかけ過ぎてしまった
  3. 人が入ってこないエリアの物件を買ってしまった
  4. 管理会社が少ない田舎のエリアを選んでしまった
  5. 複数の金融機関に同時に融資申し込みをしてしまった
  6. 大幅に指値しようとして、不動産屋に激怒されてしまった

失敗事例①|買いたい病にかかり、高値つかみをしてしまった

不動産投資を始めて間もない頃、とにかく物件が欲しくて焦っていました

私がそうでしたが知り合いの大家さんも、1戸目は慎重に物件選びをするのに、2戸目や3戸目の時に油断して高値つかみをしてしまう人が多いので、気をつけましょう。

回避策

  • 期待を込めて、家賃を高く見積もる
  • 調査や内見など、かけた時間がもったいなく思える
  • 不動産屋の営業トークに乗せられて、断れなくなる

”とにかく買いたい”、というように焦りがあると、このような心情になりやすいので要注意です。

冷静になって、買うかどうかの判断を数字で行うようにしましょう。

あわせて読みたい

物件の”買う・買わない”の判断基準について解説しています。

【不動産投資|失敗しないためのコツ】中古戸建てを”買う・買わない”の判断方法

失敗事例②|リフォーム費をかけ過ぎてしまった

はじめてのリフォームでの失敗談です。

当時は、リフォーム費の相場や安くリフォームする方法を知らなかったので、かなり費用をかけてしまいました。

正直なところ、素人はリフォームで間違いなく失敗すると思います。

失敗の経験をしたことで大家としてレベルアップできました。

一方で、謝礼を払ってでも、最初から知り合いの大家さんや信頼できる不動産投資家に相談した方が、コストも抑えられ、リフォームのコツを教えてもらえるため一石二鳥です。

回避策

「失敗する前提で、自分でやってみる」か、「ノウハウがある人に相談する」の2択です。

自分で全てやってみたい!

という人は失敗覚悟でチャレンジしたら良いでしょう。

少しでも失敗の確率を下げ、効率良くリフォームしたい!

という人は、ノウハウがある人に頼った方が無難です。

失敗事例③|人が入ってこないエリアの物件を買ってしまった

生活するのに便利なエリアを選びました。

でも、買った後に気づきましたが、ほとんど人が移り住んでこないエリアでした…。

ずっと同じ人が住み続けているエリアだったので、世間からの目が厳しく、デマ情報が流されてしまいましたが、他から人が移り住んでくるエリアを選ぶことを強くオススメします

回避策

  • 近くにアパートが建っている
  • 賃貸需要をリサーチする

物件を買うかどうか判断する時に、必ずチェックするようにしましょう。

賃貸需要のリサーチ方法

以下の2の方法をオススメしています。

①賃貸仲介の不動産屋に賃貸需要をヒアリングする

気になる物件がある。いくらなら貸せるのか、詳しく知りたい!

そのような場合は、直接不動産屋にヒアリングするのがオススメ。

↓不動産屋へのヒアリング方法を詳しく解説しました。

初心者必見!想定家賃のヒアリングで注意する5つのこと

②ウチノカチにて、web上で賃貸需要をリサーチする

そもそもエリア選定が難しく、どのエリアの物件を探せば良いのか、わからない…。

そのようば場合は、ウチノカチというツールを使って、web上でリサーチすることをオススメします。

ウチノカチの使い方
ウチノカチで家賃相場をリサーチする

TOP画面の右上の「家賃相場」をクリックして、リサーチしたいエリアを入力。

例えば、”岐阜県”のように入力します。

ウチノカチで、岐阜県の家賃相場をリサーチした結果

すると、各市町村の平均家賃が表示されるので、”平均家賃が高いエリア=家賃相場が高い”、という大まかな認識で良いと思います。

ただし、平成の大合併にて、各市町村のエリアがかなり広くなっていますので、同じ市町村でもエリアによって、賃貸需要や家賃相場が大きく違うことがよくあります。

そして、地方の場合、件数が少ない場合がよくあるので、その場合は実際の家賃相場と大きく違う可能性があるので要注意…。

まずは、おおまかに賃貸需要が高いエリアを理解して、あとは物件ごとに詳しくリサーチする方法が効率良く、間違いない方法だと思います。

失敗事例④|管理会社が少ない田舎のエリアを選んでしまった

田舎まちでしたが、生活するのに便利なエリアで賃貸需要があるという判断をしました。

確かに賃貸需要はありましたが、築古戸建を管理してもらえる管理会社は2社しかないエリアでした…。

結局、管理料は家賃の8%になってしまいました。

回避策

管理会社が多い市街地のエリアを選ぶことをオススメします。

そして、物件を買う前に管理会社の候補先に管理料確認しましょう。

失敗事例⑤|複数の金融機関に同時に融資申し込みをしてしまった

エリアによっても違うのかもしれませんが、基本的に複数の金融機関に対して、同時に融資相談するのはNG行為

相見積もりとって一番安い業者に発注する感覚じゃダメなの?

私も最初は、そのような感覚でしたが、金融機関に対してはやらない方が無難です。

回避策

1社ずつ融資を申し込むようにしましょう。

融資条件の比較ができないので、事前に各金融機関から融資条件をヒアリングすること。

  • 価格
  • 築年数
  • 構造

これらのスペックから、ある程度融資条件がイメージできるようになりましょう。

失敗事例⑥|大幅に指値しようとして、不動産屋に激怒されてしまった

指値交渉で、不動産屋に対して失礼な態度をとってしまいました。

指値しやすい物件には特徴があるので、よくヒアリングした上で、指値交渉しましょう。

回避策

指値しやすい物件の特徴について、事前に勉強しましょう。

そして、不動産屋に対して失礼にならないように聞き方に気をつけましょう。

あわせて読みたい

指値しやすい物件の特徴や指値交渉のやり方をまとめています。

【不動産投資】指値交渉の目安とコツ|半額以下で買っている交渉テクニックを教えます

まとめ

不動産投資での失敗例と回避策について解説しました。

今回の記事での要点は以下のとおり。

  • よくある失敗例は、「業者選び」「物件選び」「業者に丸投げ」「融資付け」「完璧主義」。
  • 失敗しないようにしても必ず失敗する。大事なのは、致命的な失敗をしないこと。
  • 高値つかみをしないように、冷静になって必ず”数字”で判断すること。
  • 自力だと間違いなくリフォームで失敗する。失敗前提で自力でやるか、ノウハウがある人に頼るか、の2択。
  • 他から人が移り住むエリアを選ぶこと。
  • 管理会社が多い市街地のエリアを選ぶこと。
  • 融資は同時に複数の金融機関には申し込まない。融資申し込みは、1社ずつ。
  • 指値交渉はテクニックが必要。事前によく勉強すること。

今回は以上です。

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

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