【不動産投資】大家が入るべき火災保険｜戸建・アパート(木造・重鉄・RC)の保険料を公開

こんにちは。 不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

2020年から不動産投資を始めて、アパート4棟・戸建4戸を所有しています。（2022年5月現在）

今回は、火災保険について。

補償額・入るべき特約事項・保険料の相場などを、初心者向けに解説します。

最後に、私の所有物件を例に、火災保険の保険料を公開しますので、ご参考までに。

該当する人は続きをご覧ください。

※あくまでも、私の事例紹介です。
私のやり方が正しい、というわけではありませんので、参考までにご覧いただけるとありがたいです。

火災保険でリスクヘッジ

不動産投資で火災保険・地震保険は必須！

なぜなら、火災保険・地震保険で、ある程度リスクヘッジができるからです。

具体的には以下のようなリスク。

• 自然災害のリスク
• 事故のリスク
• 入居者死亡のリスク

自然災害のリスク

自然災害とは、台風や竜巻などによる風害、川の氾濫による水害、地震による損壊など。

いつどこで発生するかわからない自然災害。所有している不動産が損害を受けてしまった場合に備えて、火災保険に加入します。

事故のリスク

事故とは、何者かの過失によって建物が被害を受けること、建物が原因によって入居者に危害を与えてしまうこと。

例えば、こんなケース。

• 自動車が建物に突っ込んできた
• 瓦が落下して入居者にケガをさせた
• 隣の家で起きた火事のもらい火によって、所有物件が火災した

このようなリスクに備えて、火災保険に加入します。

入居者死亡のリスク

孤独死や自殺、他殺によって、建物が被害を受けること。

起こって欲しくないことを願いますが、可能性はゼロではありません。

全てが火災保険でカバーできるわけではありませんが、起こりうるリスクを想定して、保険に加入します。

火災保険の加入する時の注意点

大家が入る保険と入居者が入る保険は違う

大家が入る保険

所有する建物を守るため、様々なリスクに備えて保険に加入します。

入居者が入る保険

下記のような事態に備えて、保険に加入します。

• 自分の家財道具を守るため
• 借りている部屋の原状回復の義務を果たすため
• 自分が原因で大家や他の入居者に損害を与えてしまったときに弁償するため

補償額の金額設定

私の場合、基本的には購入金額に合わせます。

ただし、保険代理店によっては、補償額の下限が設定されていて、購入金額に合わせられないことはよくあること。

絶対に、というわけではありませんが、補償額が自由に設定させてもらえる保険会社や代理店を選ぶ方が良いと思います。

保険の種類

火災、落雷、破裂、爆発、風災などは必ず加入しますが、

水災は、物件によって加入するかどうか変わります。

川の近くなど、氾濫の危険があるエリアは必ず加入しますし、浸水の可能性がゼロに近い場合は加入しません。

施設賠償責任特約

必ず加入します。

建物が原因で、入居者や通行人など他人にケガをさせたり、他人のものを壊してしまったりした結果、法律上の損害賠償責任を負い、負担した場合に保険金が支払われます。

例えば、このようなケース。

• 入居者が階段を上っている際に、階段が崩落して入居者がケガを負った場合
• 外壁が剥落して、通行人がケガを負った場合

家賃補償特約

加入するようにしています。

火災などの事故で賃貸している建物の家賃収入が得られなくなった場合に備えます。

色んな考えがあると思いますが、この特約は、それほど金額がかからないので、加入するようにしています。

孤独死保険

入居者によって判断します。

入居者が以下のような場合は、必ず入ります。

50代以上になると、突然亡くなるケースがたまにありますので、万が一に備えて、孤独死保険に入ります。

１戸当たり約300円／月なので、加入することをオススメします。

アパート１号を購入する時に発生した孤独死の様子を書いています。

2021年1月18日【はじめてのアパート投資】生活保護受給者向け｜利回り16.4％の事例

保険会社・保険代理店の選び方

正直なところ、どの保険会社・どの保険代理店でもあまり変わりがないと思います。

相見積もりを取ると、大体同じような保険内容と保険料が提示されます。

では、何を決め手にすれば良いのでしょうか。

私の場合、保険代理店の営業マンで決めています。

何かトラブルが発生した時に、大家の味方になってもらえる人かどうか

を見極める必要があります。

• 質問をした時に、すぐに返事がもらえるかどうか。
• 見積書作成を依頼した時に、すぐに対応してもらえるかどうか。
• 希望する補償額など、大家の要望を聞いてもらえるかどうか。
• 過去のトラブル発生時の、保険対応の事例を詳しく教えてもらえるかどうか。

この辺りで判断しました。

はじめての保険加入

はじめての保険の加入の場合、保険会社・保険代理店とつながりはない場合が多いと思います。

近所の保険代理店に相談をしても良いと思いますが、必ず相見積もりを取ることをおすすめします。

１社ずつ連絡するのは大変なので、火災保険の一括見積もりサービス で一括見積もりをお願いすることもできます。

大体同じような保険内容、保険料金が提示されると思いますが、保険料の相場を知ることができます。

過去に利用した時には、見積依頼をして１～２日後に見積もってもらえたので、急ぎで細かな収支シミュレーションをしたい時などは、使えるサービスかと。

契約する時の保険代理店と、今後トラブルが発生した時に対応してもらう保険代理店が違う場合がある、と聞いたので、ご注意ください。

金融機関からの紹介｜銀行開拓のコツ

いま不動産投資の融資が厳しい状況なので、少しでも融資してもらえる確率を上げるために、金融機関が扱う火災保険に加入するのも一つのやり方です。

特に、融資取引がなく、今後、付き合いを考えている金融機関があれば、一度、窓口で相談されることをおすすめします。

融資取引がなくても、火災保険や定期預金をきっかけにして、気軽に融資相談ができる関係をつくることが重要です。

あわせて読みたい

別記事で、銀行開拓の方法について詳しく解説しています。

2021年2月26日【銀行開拓】不動産投資１年目で金融機関３行から融資してもらえた方法

火災保険料が決まる要因

補償額

当然のことですが、補償額を下げれば、保険料は安くなる。

建物面積

当然のことですが、建物面積が大きければ高くなり、小されば安くなる。

構造

木造の保険料は高く、鉄骨やRCは安い。

築年数

旧耐震基準は高く、新耐震基準は安い。

保険の種類

保険のカバーする項目が多ければ高く、少なければ安い。

川の氾濫による浸水のリスクが極めてゼロであれば、水災は外す。
その分、安くなります。

契約期間

当然、長くなればその分安くなります。

私は、現時点では、どの物件も契約期間は５年。

５年間は所有してから、売却することを視野に入れるような方針です。

火災保険料の公開【事例：所有物件】

戸建１号｜木造・戸建

戸建１号のスペックです。

• 購入金額：３００万円
• 構造：木造
• 種類：戸建
• 建物面積：１００㎡
• 築年数：平成３年築

保険料：20,650円／年

戸建２号｜木造・戸建

戸建２号のスペックです。

• 購入金額：１００万円
• 構造：木造
• 種類：戸建
• 建物面積：１２５㎡
• 築年数：昭和１０年

保険料 ：21,460円 ／年

戸建３号｜重量鉄骨・戸建

戸建３号のスペックです。

• 購入金額：６５０万円
• 構造：重量鉄骨
• 種類：戸建
• 建物面積：１２４㎡
• 築年数：昭和５６年

保険料：13,530円 ／年

アパート１号｜木造・アパート /マンション

アパート１号のスペックです。

• 購入金額：１,８７０万円
• 構造：木造
• 種類：１棟アパート（８戸）
• 建物面積：１２７㎡
• 築年数：平成３年

保険料：51,520円 ／年

アパート２号｜RC・マンション

アパート２号のスペックです。

• 購入金額：２,８００万円
• 構造：RC
• 種類：１棟マンション（５戸）
• 建物面積：２８７㎡
• 築年数：平成５年

保険料：37,550円 ／年

アパート３号｜重量鉄骨・マンション

アパート３号のスペックです。

• 購入金額：３,３５０万円
• 構造：重量鉄骨
• 種類：1棟マンション（９戸）
• 建物面積：３９２㎡
• 築年数：平成元年

保険料：63,680円 ／年

アパート４号｜木造・アパート

アパート４号のスペックです。

• 再調達価格：１,７００万円
• 構造：木造
• 種類：1棟アパート（２戸）
• 建物面積：９３㎡
• 築年数：令和３年（新築）

※アパート４号は、土地を仕入れて建てていますので、補償額を、再調達価格に合わせています。

保険料：22,730円 ／年

まとめ｜大家が入るべき火災保険

今回は、不動産投資の経験が浅く、火災保険のことがよくわからない、と不安を抱える人向けに解説しました。

あくまでも、私のやり方ですので、参考していただけれるとありがたいです。

特に、実際にかかっている保険料は、収益物件のシミュレーションをする時に参考になると思います。

今回は以上です。
最後まで、ご覧いただき、ありがとうございました。