【はじめての不動産投資】初心者必見!金融機関に融資相談する時に気をつける3つのこと

こんにちは。 不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

アパート4棟、戸建4戸を所有しています。(2021年12月現在)

今回は、銀行融資について。

まだ不動産投資を始めていない人が、はじめて融資相談に行く時に気をつけることを解説します。

・はじめての融資相談。何に気をつけたらいいの?
・融資担当者は何を考えているの?
・何を話したら良いのか自信がない…。

該当する人は続きをご覧ください。

初心者に対して融資は厳しい?!

2018年以降、不動産投資への融資は厳しい状況です。

原因となったのは、某金融機関の不正融資問題、某アパート建築会社の建築偽装などが背景にあります。

まだ物件を所有していない人に対しての融資はNG、という金融機関が多いと思います。

また、融資OKとなったとしても、自己資金の割合が2割や3割求められることも少なくありません。

そうは言っても、実際のところ、不動産投資に対して融資していますし、私は、2020年から不動産投資を始めて、金融機関3行・合計5回融資実行していただきましたので、正しいやり方をすれば、融資してもらえます。

融資相談をする時を気をつけること

①銀行開拓のイメージをクリアにする

②しっかりと事前準備をする

③当日にミスをしない

①銀行開拓のイメージをクリアにする

私は、以下のような手順で銀行開拓を行ってきました。

  1. 金融機関のリストアップ
  2. 属性資料の作成
  3. 金融機関への飛び込み訪問
  4. 不動産投資の実績づくり
  5. 法人化
  6. 預金口座開設
  7. 融資条件に合う物件探し
  8. 物件資料を持ち込み、融資相談
  9. 融資内諾
  10. 買付証明書の提出・売買価格の決定
  11. 融資本審査の申し込み
  12. 融資本承認の取得
  13. 金銭消費貸借契約(金消契約)
  14. 融資実行
  15. 引き渡し

あわせて読みたい

過去記事で、銀行開拓の攻略方法について書きました。
かなり詳しく解説しましたので、まずは、こちらをご覧ください。

【不動産投資】銀行開拓の攻略方法!1年間で金融機関3行から融資承認をもらった手法

②しっかりと事前準備をする

準備する書類

以下の書類を準備します。

  • プロフィールシート
    氏名/年齢/学歴/家族構成/職業/不動産関連の資格/不動産賃貸業(不動産投資)を行う理由/趣味などを記載
  • 所得がわかる証明書
    源泉徴収票/確定申告書
  • 所有資産がわかる書類
    現預金/有価証券/不動産などを記載
  • 借り入れがわかる書類(ある場合)
    借入返済計画表/金消契約書
  • 融資相談する該当物件の資料
    マイソク/レントロール/登記簿謄本など

よくある質問集

必ず質問されることなので、事前に回答を考えておきましょう。
相談者にとって失礼なことは質問されませんが、そう思われているというつもりで臨みます。

・なぜ不動産賃貸業を始めようと思ったのですか?
・なぜその物件を選んだのですか?
・なぜ中古戸建(中古アパート)を選んだのですか?
・想定家賃はいくらですか?その根拠は?
・かかるリフォーム費は?その根拠は?
・確実に返済できますか?その根拠は?
・不動産賃貸業に、いくら使えますか?
・不動産への知識はお持ちですか?
・不動産業界未経験ですが、本当に大丈夫ですか?
・今後の事業展開はどうお考えですか?
・他にも金融機関はありますが、なぜ当行に相談されたのですか?
・当行とお付き合いはありますか?

かなり細かく聞かれますし、どちらかというと冷ややかな態度をされることが多いです。。。

これらの質問に回答ができないうちは、銀行訪問は時期尚早かもしれません。
しっかり勉強してからにしましょう!

あわせて読みたい

別記事で、初心者向けにおすすめの勉強方法を書いています。

【不動産投資の勉強方法】初心者必見!おすすめのブログ・YouTube・本を紹介します

不動産投資に対してよくある質問をまとめました。
参考までにご覧ください。

【はじめての不動産投資】よくある質問集(Q&A)|現役大家が正直に回答します!

NGワード

NGワード①不動産投資

融資担当者へ、”不動産投資”というワードは言ってはいけません。

個人の資産運用に対して、融資はしません!

あくまでも、”事業”に対して、融資実行します。

”不動産賃貸業”と伝えるようにしましょう!

NGワード②不労所得

融資担当者へ、”不労所得”というワードを言ってはいけません。

働かずに楽して儲けたいのかな?

地域や社会への貢献や発展を目指す、事業者に融資実行します。

”働かずに楽して儲けたい”、という印象を与えないようにしましょう!

③当日にミスをしない

当日は、用意した書類を持って、アポなしで訪問します。

「ミスをしない」というのは、以下の質問に答えられたり、NGワードを言わなかったりすることです。

事業融資の相談に参りました。

と窓口でお伝えすれば、融資担当者が対応してもらえます。

必ず聞かれるのが、以下の質問。

なぜ不動産賃貸業を始めようと思ったのですか?

“不労所得を得たい”、とは絶対に言わないように。

参考情報|質問に対する回答例

参考までに、私は、以下のように回答した記憶があります。

不動産賃貸業は、本業と両立できるからです。
一度入居者さんに住んでいただく仕組みをつくれば、ほとんどやることはないため、本業と両立ができます。

これまで不動産の仕事を8年して参りました。宅建士登録もしております。今までの経験を活かして、不動産の仕事がしたいのですが、本業に支障が出るため仲介の仕事はできません。
でも、不動産賃貸業なら出来るのではないか、と思いました。

まとめ

まだ不動産賃貸業の実績がない時の融資は、難しい場合が多いです。

でも、可能性ゼロというわけではないので、諦めずに頑張りましょう!

繰り返しになりますが、大事なのは「よく勉強すること」です。
少し会話すれば、知識があるか、勉強しているかどうかはすぐにわかってしまいます。

結果として融資NGになることもありますが、少しでも確率を上げるために事前にできる限りの準備をすることを強くおすすめします!

今回は以上です。
最後までご覧いただき、ありがとうございました!

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