【初心者向け|初めての不動産投資】中古戸建1戸目を買うために行ったこと

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
戸建3戸、アパート2棟、アパート用地1筆を所有しています。(2021年5月現在)

今回は、中古戸建1戸目を買うために行ったことを解説します。

これから不動産投資を始めたいという人向けに書きました。

・これから不動産投資を始めたい。
・最初の1棟目を買う時に失敗したくない。どうしたら良い?
・簡単には買えないと言うけど、何回内見をしたら良いの?

該当する人は続きをご覧ください。

事前の勉強に必要な時間

私の場合、200時間でした。

毎日最低3時間を2か月間、合計200時間は勉強し、ようやく自分の言葉で不動産投資について理解でき、一通り説明ができるレベルになりました。

勉強といっても、座学の勉強だけではなく、車の運転中や、ルーチンワークをしながらYouTubeを聴いて、効率良くインプットできるように意識しました。

おすすめの勉強内容

  • 不動産投資関連のyoutubeチャンネル×6を全て見る
  • 不動産投資関連書籍20冊読む
    不動産投資全般、中古戸建、1棟アパート、税務、物件管理など

別記事で、おすすめの勉強方法について解説しています。

【超初心者向け】不動産投資のおすすめ勉強方法

「物件選び」に自信が持てるようになるまで

私も最初は初心者だったので、物件選びができるようになるまで苦労しました。

アパートか戸建か迷いましたが、選んだのは、中古戸建投資。
1つずつ地道にやるべきことをやって、経験値を積んでいきました。

特に、難しかったのは、リフォーム費の算出。

業者との繋がりもなかったため、不動産屋にお願いして、リフォーム業者を紹介してもらい、見積りを取っていただくこともありました。

それを何回か行うことで、リフォーム費の相場観を養うことができました。

そして、重要なのは、

必ず内見したら、購入したい価格を算出すること!

買えるまで、以下の手順を繰り返しました。

  1. 問い合わせ
  2. 内見&リフォーム費の算出&指値可能な金額の確認
  3. 賃貸需要のヒアリング
  4. 購入価格の計算
  5. 買付証明書の提出

この作業を10回くらい繰り返せば、自信を持って、物件選びができるようになります!

別記事で、問い合わせ方法や内見方法、購入価格の計算方法など、詳しく解説しているので、参考までにご覧ください。

【不動産投資初心者向け】中古戸建の問い合わせ方法 徹底解説! 【不動産投資初心者の人へ】中古戸建の内見 徹底解説! 不動産投資の始め方③:失敗しない中古戸建を買う時の判断方法 不動産投資の始め方⑦:失敗しない中古戸建のリフォーム方法

買えるまでに内見した件数

私の場合、7件でした!

1件目

  • 価格:690万円
  • 築年数:築60年
  • 構造:木造
  • エリア:名古屋市
  • 駐車場:なし
    ※徒歩数分に月極駐車場1台分あり
  • フルリノベ済み
  • 想定家賃:6.5万円

⇒表面利回りが15%になるように、520万円で指値交渉するが指値失敗に終わる。

売主が再販業者であったため、指値が一切NGだった。
売主が業者である場合は、指値が厳しい、ということを知る。

2件目

  • 価格:800万円
  • 築年数:築50年
  • 構造:鉄筋コンクリート
  • エリア:名古屋市
  • 駐車場:2台分
  • 想定家賃:不明
  • リノベーションが必要な物件で、かなりリフォーム費がかかりそう。

⇒賃貸の不動産屋によると、外国人向けのシェアハウスに向いているとのこと。
1戸目には、ハードルが高いと判断し、見送ることにした。

3件目

  • 価格:600万円
  • 築年数:築28年
  • 構造:木造
  • エリア:岐阜県瑞浪市
  • 駐車場:2台分
  • リフォーム費:150万円
  • 想定家賃:6万円
  • リノベーションが必要な物件で、かなりリフォーム費がかかりそう。

不動産屋にお願いして、リフォーム業者を紹介してもらう。
見積りのリフォーム費は150万円なので、表面利回りが20%になるように、購入価格を210万円と算出。

⇒売主は、いくらでも良いという物件だったが、近隣との境界でトラブルになり、売り止めとなった。

価格は250~300万円で前向きに検討していただけたので、事前に勉強した通り、初心者でも大幅指値はできることを知る。

4件目

  • 価格:430万円
  • 築年数:築40年
  • 構造:木造
  • エリア:岐阜県各務原市
  • 駐車場:1台分
  • リフォーム費:150万円
  • 想定家賃:不明
  • 団地の物件。傾きがあり、かなり高い擁壁があった。

⇒擁壁が膨らんでいて、崩れるリスクを避けるため、見送ることにした。

5件目

  • 価格:700万円
  • 築年数:築80年
  • 構造:木造
  • エリア:岐阜県各務原市
  • 駐車場:2台分
  • リフォーム費:100万円
  • 想定家賃:6万円

⇒表面利回り20%になるように、物件価格を260万円と算出。

不動産屋に激怒され、むやみに大幅指値をするものではないことを勉強する。

6件目

  • 価格:650万円
  • 築年数:築42年
  • 構造:木造
  • エリア:岐阜県土岐市
  • 駐車場:2台分
  • リフォーム費:0万円
    ※フルリノベ済
  • 想定家賃:6.5万円

⇒利回り20%になるように、物件価格を390万円で指値交渉するが失敗。

7件目

  • 価格:680万円
  • 築年数:築29年
  • 構造:木造
  • エリア:岐阜県
  • 駐車場:2台分
  • リフォーム費:250万円
  • 想定家賃:7.5万円

⇒表面利回り20%になるように、物件価格を200万円で指値交渉するも、300万円が限界という回答。

表面利回り約16%であっても、早くスタートすることを優先し、購入を決める。

別記事で、詳しく紹介しています。

初めての不動産投資で半額以上の指値成功!築29年で実利13.5%の戸建投資の事例

まとめ

どんな物件をいくらで買うか

これで、不動産投資の成否の80%くらいが決まってしまいます。

ですから、物件の仕入れは、とても重要です。

不動産投資は長期で見る必要があり、複利の力を活かすためにも早くスタートを切って、実績をつくるべき!

基本的には、このように考えていますが、焦って、ダメ物件を買ってはいけないことは言うまでもありません。

良い物件が買えるかどうか、はご縁だと思いますので、良いご縁があることを期待しながら、探し続けるしか方法はありません。

これから不動産投資を始めたい、という人に参考になれば嬉しいです。

今回は以上です。
最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

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