こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
戸建3戸、アパート1棟を所有しています。（2021年1月現在）
今回は、副業で大家さんになって、月３万円稼ぐ方法を詳しく解説します！
超初心者向けの内容です。
・いま働いている会社の給料だけでは限界がある。何か副業を始めて稼ぎたい。
・いまよりも月３万円増えたら生活が楽になるのに。
・不動産投資に興味はあるけど、どうやって本業と両立させればいいの？
そんなことで悩んでいる方は、参考になれば嬉しいです。
結論
中古戸建を１戸買いましょう！！
不動産投資の仕組み
仕組み説明
- 金融機関から融資を受ける
※融資を受けない場合は、ここの工程はカット - 物件を買う
- 管理会社に業務を代行してもらう
- 家賃をいただく
- 管理会社に管理料を支払う
- ローンを返済する
※ローン返済のタイミングは案件ごとによる
→家賃収入が入る仕組みができれば、ほとんどやることがありません。
つまり、本業との両立ができます！
月３万円のシミュレーション
シミュレーション方法
簡単なシミュレーションをしてみます。
家賃収入 ７.５万円×１２カ月＝９０万円
【初期費用】
物件価格：３００万円
リフォーム費：２００万円
購入諸経費：４０万円
→合計５４０万円
【ランニングコスト】※年間
広告料、管理料、固定資産税、火災保険：１５万円
【ローン返済】
３.１万円×１２カ月＝３７.２万円
仮に、融資条件は以下の通りとします。
- 融資額：３４０万円
- 期間：１０年
- 金利：２.０％
→ローン返済/月＝約３.１万円
キャッシュフロー（手残り）は以下の通りです。
９０万円（家賃）-１５万円（ランニングコスト）-３７.２万円（ローン返済）
→毎月のキャッシュフロー：３.１５万円
回収期間
- 自己資金：２００万円
- 年間のキャッシュフロー：３７.８万円
→５.３年かけて、投資額を回収する。
以下の点は、初心者にはちょっと理解しづらいかもしれませんが、ご覧ください。
もし、約５年４カ月以降も所有し続けたら、約３万円/月ずつの利益になる。
もし、そのタイミングで売却すると、手元に数百万円の現金が残り、資産拡大することができる。
→不動産投資の中でも大家業は、中期～長期で資産形成をするスタイルです。
このような理由で、
「早く始めること」「若いうちから始めること」をおススメしています！
失敗しない探し方
不動産投資では、どんな物件をいくらで買うのか、で勝負は決まります。
では、どんな物件を買えば良いのでしょうか。
別記事で、「失敗しない不動産の探し方」について、詳しく解説していますので、ご覧いただければわかると思います。
【初心者必見】アットホームを使ったボロ戸建ての探し方徹底解説！
失敗しない買い方
では、いくらで買えば良いのでしょうか。
別記事で価格の計算方法、金額交渉のやり方を詳しく解説しています。
価格の計算方法について。
【不動産投資】初心者必見！積算評価とは？収益還元法とは？一物五価をわかりやすく解説
指値（値引き）交渉を有利に進める方法は、こちら。
【不動産投資】指値交渉の目安とコツ｜半額以下で買っている交渉テクニックを教えます
失敗しない運営方法
大家の業務は下記の通り、多岐にわたります。
- 賃貸契約
- 家賃回収
- クレーム対応
- トラブル対応
- 清掃
- 入退去の立ち合い
これらを管理会社に代行ができます。
→仕事中に入居者から連絡が入って、トラブル対応する必要はありません。
目安として、戸建の場合、家賃収入の５～７％程度の管理料です。
土日休みのサラリーマンの方へ
これまで、仕組み化できることで本業があるサラリーマンでも、大家さんになれることを説明しました。
でも、土日休みのサラリーマンは注意が必要です。
平日に休む必要があります！
銀行や税務署は、平日の日中しか対応してくれないからです。どうしても訪問しなければいけないところです。
- 銀行：融資、支払い、家賃振り込み先の口座開設など。
- 税務署：開業届や確定申告など。
平日に休みが全く取れないサラリーマンは、不動産投資は難しいかもしれません。
公務員の方へ
公務員は、法律で副業が禁止されています。
でも、一定規模以内であれば大家になることは可能です。
以下のような条件を満たせば、副業に該当しません！
２.年間の家賃収入が５００万円未満である。
３.物件管理を管理会社に委託する。
戸建は”１戸＝２室”として数えますので、
最大、戸建４戸まで、となります。
具体例で、上記の条件に該当するのか計算してみます。物件は、以下のようなスペックとします。
- 家賃：７万円/月
- １戸当たりのキャッシュフロー：３万円/月
年間家賃収入：７万円×１２カ月×４戸＝３３６万円
→５００万円未満であり、副業に該当しない。
公務員は、中古戸建を４戸所有できることが明らかになりました。
目安として、１戸当たりのキャッシュフローが３万円/月ですから、
給料以外に１２万円／月を稼ぐことができます！
もし夫婦２人とも公務員であれば、１世帯で２４万円／月が増えます。
しかも、公務員は金融機関からの評価が高く、融資を受けやすいので、是非チャレンジしていただきたいです。
もし、私が公務員であれば、絶対に中古戸建４戸買います！！
そして、家族名義で収益物件を買い続け、セミリタイヤを目指すと思います笑
以下、参考までに。
昭和31年に定められた人事院規則14-8にある「（営利企業の役員等との兼業）の運用について」にて、明記されています。
（一部抜粋）
４ 二 不動産又は駐車場の賃貸 次のいずれかに該当する場合
（１）不動産の賃貸が次のいずれかに該当する場合
イ 独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が５棟以上であること。
ロ 独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が１０室以上であること。
（３）不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額（これらを併せて行つている場合には、これらの賃貸に係る賃貸料収入の額の合計額）が年額５００万円以上である場合
５ 一 不動産又は駐車場の賃貸に係る自営を行う場合で、次に掲げる基準のいずれにも適合すると認められるとき。
（２）入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の不動産又は駐車場の賃貸に係る管理業務を事業者に委ねること等により職員の職務の遂行に支障が生じないことが明らかであること。
人事院規則１４―８ 第１項関係
まとめ
目安として、中古戸建を１戸買えば、３万円/月稼げます。
そして、頑張って働いてコツコツ節約しながら貯金し、次の１戸を買います。
それを１０～２０年繰り返します。
そうすることで、
給料以外に「毎月２０～３０万円の収入がある」状態をつくることができます。
これは、不動産投資であれば、実現可能です。
なぜ、給料以外に収入が必要なのか。
- 自分が働いている会社が、潰れるかもしれない。
- いくら頑張っても給料が上がらない。
- 理不尽なことばかりで、精神的に病みそうになる。
これからの時代、会社や周りの環境がどうなっても生きていけるように、自分で稼ぐ必要があると思います。
そう思って、私は不動産投資を始めました。
不動産投資をこれから始める人に、大家さんになる一歩を応援するために、ブログを運営しています。
他記事では、私が大家として実際に行ってきた手法を全て公開しています。
是非、他記事もご覧いただければと思います。
今回は、以上です。
最後までご覧いただき、誠にありがとうございました！
