【これから戸建投資を始める方へ】気をつけること&1戸目を買うための対策

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
戸建3戸、アパート2棟、アパート用地1筆を所有しています。(2021年4月現在)

今回は、これから不動産投資の中でも戸建投資を始める方に向けて、気をつけていただきたいことと、まず1戸目を買うための対策について考えてみました。

・まずは戸建投資から始めたい。
・競争激化しているので、なかなか買えない。
・1戸目を買うために、どうした良いの?

該当する人は、続きをご覧ください。

注意喚起

先日、Twitterでこのようなツイートをしました。

最近、中古戸建が人気らしく、不動産屋への問い合わせがかなり多いようです。

また、

相手が素人だとわかれば、内見を断ることがあるようです!

300~400万円程度の中古戸建では、両手取引だとしても不動産屋の報酬は大してありません。
それに加え、素人は内見時に不動産投資に関する質問ばかりで、結局買わないようです。

そのため、時間と手間がとられるだけなので、断っているようです。

そして、内見時に、以下のような質問をされることが多いようです。

  • 融資をどうやって引いたら良いですか?
  • どこをリフォームしたら、入居が決まりますか?
  • この物件の適正価格はいくらですか?

⇒聞く相手が違います!

融資相談の相手は、不動産屋ではありません。

売買仲介の不動産屋は、売買のことは詳しいですが、賃貸のことは詳しくありません。

そして、適正価格は、投資家本人が決めることです。

戸建投資が人気の背景

副業ブーム

2017年に法改正されたことがきっかけで、「働き方改革」が注目されてきました。

その背景には、日本経済の衰退や、働き方の多様化、労働人口の減少などがあります。

そして、ここ最近はコロナウイルスの影響により、経済的にダメージを受けた方が多数いますし、本業で稼ぎづらくなっていることだと思います。

そういった背景から、少しでも生活を楽にするために、副業を始めたいという需要が高まっています。

1棟ものへの融資が厳しい

2018年以降、1棟ものへの融資が厳しくなっています。
そして、コロナウイルスの影響により、さらに不動産への融資が厳しくなっています。

そのため、1棟ものを買っていた投資家が戸建にシフトする現象が起こっています。

買うための対策

不動産投資では、最初の1戸が一番ハードルが高いと思います。
本当に買って良いのか、不安になる気持ちもよくわかります。

本来、パートナーであるべき、売買仲介の不動産屋や金融機関は、大家としての実績がない人には厳しいので。

では、これから戸建投資をする人が、どのようにすれば良いのでしょうか。

もし、私がこれから不動産投資を始めるとした場合を考えてみました。

知識武装する

厳しいことをお伝えするかもしれませんが、
内見時にこのような質問をしているうちは、不動産投資を始めるべきではありません。

  • 融資をどうやって引いたら良いですか?
  • どこをリフォームしたら、入居が決まりますか?
  • この物件の適正価格はいくらですか?

過去の記事で、おすすめの勉強方法を紹介しました。
このとおりに勉強していただければ、始められるくらいの知識がつくはずです。

おそらく合計200~250時間くらいは勉強しました。

勉強内容は以下のとおり。

  • 不動産投資関連のyoutubeチャンネル×6を全て見る
  • 不動産投資関連書籍20冊読む
    不動産投資全般、中古戸建、1棟アパート、税務、物件管理、出口などバランス良く

おすすめの本やYouTubeチャンネルを紹介しています。
これくらい勉強すれば、そのような質問が出ないようになると思います。

【超初心者向け】不動産投資のおすすめ勉強方法

不動産屋を訪問する

私が不動産投資を始めた2020年よりも、競争が激化しているような気がします。
2020年は、毎日アットホームをチェックしていれば、割と良さそうな物件が出てきていました。

それが、今年はなかなか見つかりません。

そして、付き合いのある売買仲介の不動産屋曰く、ポータルサイトには載せなくなったとのこと。
ポータルサイトに載せる前に、直接繋がっている投資家に売ってしまうようです。

投資エリアにある不動産屋を訪問することをおすすめします!

完璧を求めない

競争が激化しているということは、需要が高まっていることです。
需要が高まると、価格は上がります。

おそらく、利回り20%以上の高利回り物件を買うことは、難しくなっているのではないかと思います。

まずは、大家としての実績をつくることがとても重要なので、

ある程度の利回りでも始めることをおすすめします!

目安としては、表面利回り15%でも良い物件であれば、1戸目なら買って良いと思います。

先輩大家を頼る

知り合いに大家がいれば、直接相談すると良いと思います。

私もそうでしたが、知り合いに大家がいない人がほとんどではないでしょうか。

私は、人に相談することが苦手なので、自分なりに考えて独りで進めてきましたが、
それができない人であれば、大家と知り合うことです。

例えば、

  • 大家主催のセミナーに参加する。
  • 戸建をDIYでリフォームするイベントに参加する。

Twitterであれば、直接大家とつながれますし、色んなイベント情報も流れてきますよ。

私も初心者の頃、どうしても判断に困り、先輩大家に相談したいと思ったことが何度もありました。

そこで、同じような悩みを抱えている人向けに、相談窓口を設置しています。
私で宜しければ何でもお答えしますので、困ったことがあれば、お気軽にご相談ください。

【不動産投資で悩む人へ】大家のための相談窓口を設置しました!

最後に

不動産投資は、魅力的な副業なので、おすすめします!
ただ、幅広い知識が必要なので、ちゃんと勉強する必要がありますし、簡単ではありません。

ろくに勉強せずに始めたとしても、買ってはいけない物件を買ってしまい、後で後悔することになることが容易に想像できます。

また、非常に再現性が高いことも不動産投資の魅力の一つです。
つまり、大家としての実績をつくり、自分なりの成功方法を確立したら、繰り返せば良いのです。

物件の仕入れ、物件の選定、指値交渉、リフォーム方法、融資、物件管理など、失敗しないための方法は大体決まっています。

ですから、所有物件が増えれば増えるほど、楽になります。

私の経験上、戸建投資で1~3戸までは、失敗の連続で、苦悩することが多かったです。

誰でもはじめは上手くいかないと思いますが、やっていくうちに上達するものだと思うので、是非頑張っていただきたいです。

今回は以上です。
最後までご覧いただき、ありがとうございました!

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