【不動産投資】初心者必見!想定家賃のヒアリングで注意する5つのこと

想定家賃のヒアリング

こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
アパート4棟、戸建4戸を所有しています。(2022年1月現在)

今回は、想定家賃でのヒアリングについて。

・はじめての不動産投資。内見して良さそうな物件が見つかった。でも、本当に客付けできるか不安。家賃設定をいくらにしたら良いのか?
・想定家賃のヒアリング結果、複数社から、それぞれ違う金額を伝えられた。結局、いくらに設定したら良いの?
・はじめて想定家賃をヒアリングする予定だけど、不動産屋への訪問は緊張する…。気をつける点は?

この記事をご覧いただくことで、

想定の家賃のヒアリングで気をつける点や、家賃設定で失敗しないための方法

が理解できるようになります。

該当する人は、続きをご覧ください。

前提条件

今回の記事は、以下の前提条件があります。

  • はじめての物件購入
  • 投資エリアは、地方
  • 対象物件は、中古戸建

誰でも、最初は投資エリアの賃貸需要を把握できていません。

その投資エリアではじめて物件購入を検討している場面を想定します。

私の投資エリアは、地方です。

都会と違い、地方は物件の数が少ないので、ポータルサイトで想定家賃を調べることができないので、不動産屋にヒアリングします。

今回は、1戸目におすすめしている中古戸建を想定します。

賃貸用の中古戸建となると、更に物件数が少ないので、ポータルサイトで調べることができません

前提条件
①はじめての物件購入
②投資エリアは、地方
③対象物件は、中古戸建

想定家賃のヒアリングで気をつける5つのこと

ヒアリングで気をつけるのは、以下の5つ。

①賃貸仲介の不動産屋にヒアリングする

②必ず複数社にヒアリングする

③物件調査や内見直後にヒアリングする

④あわせてエリアの賃貸需要もリサーチする

⑤あわせて管理契約を確認する

①賃貸仲介の不動産屋にヒアリングする

ヒアリング相手は、「賃貸仲介」の不動産屋

必ず、賃貸仲介の不動産屋にヒアリングしましょう!

不動産屋といっても「売買仲介」「賃貸仲介」「管理会社」「開発会社」など、会社によって業務内容が大きく異なります。

初心者がやりがちな間違いは、「賃貸仲介」ではなく「売買仲介」の不動産屋に、想定家賃をヒアリングすることです。

売買仲介の不動産屋は、売るのが仕事

仮に想定家賃を質問した時、売るのが目的なので、相場よりも高い家賃を伝えられることがあるので要注意です。

体験談

初心者の頃、売買の仲介業者にヒアリングしていました。

ヒアリング結果、家賃設定を7.5万円にしましたが、高すぎる家賃設定であったことが発覚し、結局、6.3万円まで下げて、ようやく客付けができました…。

必ず、賃貸仲介の不動産屋にヒアリングしましょう!

私のような失敗をされませんように、ご注意ください。

別記事で、家賃設定の失敗事例を紹介しています。

【不動産投資|戸建投資】買いたい病&想定外トラブルで失敗!築40年で利回り11.6%の事例
家賃設定で失敗しないためのコツ
賃貸仲介の不動産屋にヒアリングすること!

②必ず複数社にヒアリングする

複数社にヒアリングする理由

1社では、想定家賃の読みを外す可能性があるから。

必ず複数社にヒアリングしましょう!

できれば3社をおすすめします。

家賃設定で失敗しないためのコツ
必ず複数社にヒアリングする。できれば3社!

失敗しないための家賃設定の方法

3社にヒアリングした結果、おそらく3社とも違う家賃を言われると思います。

例えば、A社は家賃6.8~6.5万円、B社は6.5~6.3万円、C社は6.3~6万円のような場合を考えます。

やり方は人それぞれなので、正解はないと思いますが、おすすめは間をとること。

今回のケースですと、家賃設定は6.5万円で良いのではないかと思います。

早く客付けをしたいのであれば、家賃を低く設定し、高い利回りにしたいのであれば、家賃を高く設定する。

もしくは、はじめは上限で設定して、1~2週間様子を見て、問い合わせや内覧が無ければ、2000~3,000円下げる、というやり方でも良いと思います。

このように、所有者自身の考え方や状況によって、想定家賃を決めます。

家賃設定で失敗しないためのコツ
状況に応じて、家賃設定を変える。
早期客付けしたければ低く、時間に余裕があれば高く設定。

3社に訪問する時間がとれない場合の方法

1社には、訪問してヒアリングできたけど、2社目以降は、どうしても時間がつくれない、ということもあると思います。

その場合は、電話によるヒアリングでも良いと思います。

ただし、不動産屋からは、直接訪問した時の方が丁寧に対応してもらえるので、できれば訪問してヒアリングしましょう。

体験談

中古戸建の購入を検討している時、2社は直接、不動産屋に訪問してヒアリングしました。

でも、どうしても時間がつくれなかったので、あと1社は電話によるヒアリング。

そして、電話でヒアリングした、その1社は、過去に直接訪問して、丁寧な対応をしていただけた不動産。

電話をかけたのは平日の日中。電話をかけたタイミングが悪かったのか、明らかに面倒くさそうな対応をされたことを覚えています。

想定家賃は教えてもらえましたが、早く電話を切りたい、という雰囲気が伝わってきました。

この経験から、「ヒアリングは、直接、不動産屋へ」という考えが、強くなりました。

家賃設定で失敗しないためのコツ
電話でヒアリングするのではなく、直接、不動産屋に訪問する

ヒアリングでの訪問はアポ無しでOK

アポ無しで訪問すれば良いと思います。

ただし、仕事中に突然訪問して、時間を取ってもらうわけですから、十分な配慮が必要です。

特に、忙しい土日や繁忙期に訪問する場合は、気をつけましょう。

③物件調査や内見直後にヒアリングする

スピード重視で対応する理由

良い物件が買えなくなるからです。

良い物件は、みんな欲しいので、すぐになくなります。

物件購入はスピード重視です!

内見して疲れたし、想定家賃のヒアリングは明日でいいや。

このような対応は、おすすめしません。

1棟アパートであれば物件調査、戸建であれば内見して、良さそうだと思ったら、直後にヒアリングしましょう!

あわせて読みたい

別記事で、1棟アパートの物件調査の方法、戸建の内見方法について、詳しく解説しています。

【不動産投資】初心者必見!1棟アパートを買う手順を3ステップで解説 【不動産投資】初心者必見!中古戸建の内見方法を徹底解説|チェックリスト付き
家賃設定で失敗しないためのコツ
物件の仕入れは、とにかくスピード重視で

④あわせてエリアの賃貸需要もリサーチする

賃貸需要のデータベースを蓄積

想定家賃のヒアリングにあわせて、エリアの賃貸需要もリサーチしましょう。

エリアの家賃相場や、人気の物件や学区賃貸物件に必要な設備想定される入居者ターゲット層などです。

1物件につき、3社ずつのヒアリングを繰り返せば、賃貸需要のデータベースが蓄積されていくので、今後の物件の仕入れが楽になりますし、不動産投資に失敗しにくくなります。

また、必須ではありませんが、私は必ず、手土産を持っていきます。

そうすると、不動産屋からの印象も良いですし、かなり丁寧に対応してもらえます

ちなみに、手土産は、大体、洋菓子店やコンビニで買った、お菓子(クッキー、チョコレート、のど飴など)やドリンク(ジュース、コーヒー、紅茶など)。

金額としては、1回当たり1,000円前後です。

手土産を渡すやり方が必ずしも正解だとは思っておりませんので、ご参考までに。

家賃設定で失敗しないためのコツ
物件の想定家賃に限らず、エリアの賃貸需要のヒアリングもあわせて行う

⑤あわせて管理契約を確認する

将来の取引先であることをアピールする

想定家賃をヒアリングする時に、必ず、管理契約のことを確認しましょう。

賃貸仲介の不動産屋からすると、”管理物件が欲しい”と考えているはずですので、今後、「大家と管理会社」という付き合いをする可能性があることを伝えましょう。

お客様を対応してもらえますので、一度お試しください。

管理契約について確認すべきこと

必ず、以下の内容を確認します。

  • 管理料:家賃の〇%、一律〇〇円など
  • 媒介契約:一般媒介OKか
  • リフォーム:業者指定か、自由に選べるか

あわせて読みたい

別記事で、媒介契約について、解説しています。

【不動産投資】初心者が知っておくべき客付け方法|早期客付けのコツを教えます

以下の記事では、管理会社の選び方について解説しています。

【不動産投資|失敗しないためのコツ】管理会社の選び方と注意点
家賃設定で失敗しないためのコツ
管理契約の可能性があることをアピール

ロールプレイング公開|想定家賃のヒアリング

具体的なイメージがわかないと思うので、実際にやってみましょう!

(不動産屋へ入店)

こんにちは。

いらっしゃいませ。お部屋探しですか?

いえ。大家をしておりまして、ご相談したいことがありましたので、お伺いしました。

大変失礼いたしました。
担当の者が参りますので、こちらにおかけいただいて、お待ちください。

ありがとうございます。

(少し待つ)

大変、お待たせいたしました。
(名刺を渡されるので、名刺交換をする。)

宜しくお願いいたします。

はじめまして。宜しくお願いいたします。

本日は、お忙しいところ、突然お伺いいたしまして、申し訳ございません。

手土産を渡して)こちら、宜しければ、皆さまでお召し上がりください。

ご丁寧にすみません。あとで、いただきます。

まさどんさんは、この辺りで大家をされていらっしゃるんですか?

はい。〇〇(エリア)を中心に、アパート4棟、戸建4戸の大家をしています。
※物件を持っていない時は、正直に、”いいえ。これから始めたい、と思っています”、で問題ありません。

今回のご相談は、いま気になる物件がありまして、いくらであれば客付けができるのか、ご意見をお聞きしたくてお伺いしました。

あと、無事に購入できた時は、管理のご相談もさせていただきたいので、管理契約についても、条件面を教えていただけるとありがたいです。

物件資料は、こちらです。

そういうことですね。ありがとうございます。

ちょっと資料を拝見しますね。

(少し沈黙)

この学区は人気ですから、戸建を探されている人は多いですよ。

小さいお子さんがいらっしゃるファミリーや、ローンが組みづらい個人事業主、あと外国人の方も問い合わせは、定期的にありますね。

そうですか。大体お家賃でいうと、いくらを想定すれば良いと思われますか?

そうですねぇ。もしかしたら7万円でもいけるかもしれませんが、高くて6.8万円が上限ではないかと思います。
6.5万円が相場ではないかと。6.3万円であれば、すぐに客付けできると思います。

ご丁寧にありがとうございます。
大変、参考になりました。

あと、管理についてもお伺いしたいのですが、管理料など、条件面を教えていただけますか。

管理料は、家賃の5%をいただいています。

入居が決まる前までのリフォームは、ご自由にしていただいて構いませんが、入居後は、弊社指定の業者だとありがたいです。

(相場並みだ。)
はい。承知いたしました。

ちなみに、なるべく早く客付けしたいので、他社さんにも客付け依頼をしたいのですが、一般媒介でも大丈夫でしょうか。

わかりました。大丈夫ですよ。

(良かった。)
承知いたしました。

無事に購入できた際は、改めてご相談させていただきますので、宜しくお願いいたします。

わかりました。
こちらこそ、宜しくお願いいたします。

家賃設定で失敗しないためのコツ
こちらが丁寧に対応すれば、不動産屋も丁寧に対応していただけますので、ご安心ください

最後に

1物件に対して、3社のヒアリングは、正直なところ、面倒くさいですのが、これが重要だと思っています。

同じことを3回繰り返すのは、手間がかかることなのですが、これを繰り返すと、エリアの賃貸需要に詳しくなるので、エリアの選定や、物件選び失敗する確率がどんどん下がります

最初は、大変だと思いますが、賃貸需要のリサーチをするつもりで、直接、不動産屋に足を運んでみてくださいね。

今回は、以上です。

最後まで、ご覧いただき、ありがとうございました!