【インタビュー】大家さんになりたい人必見!|2021年から不動産投資を始めた40代男性のリアルな声

2021年から不動産投資を始めた人へのインタビュー

こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

2020年から不動産投資を始めて、アパート4棟・戸建4戸を所有しています。(2022年5月現在)

今回は、2021年から不動産投資を始めたAさんへのインタビュー記事です。

「不動産投資を始めたきっかけ」「買った物件のスペック」「融資付け」「はじめての不動産投資で大変だったこと」「これから不動産投資を始める人へメッセージ」 など、リアルな声をお聞きしました。

・今すぐに不動産投資を始めたいけど、なかなか良い物件が見つからない。初心者が、優良物件を仕入れる方法は?
・はじめての不動産投資で、どんな苦労や大変なことがあったの?リアルな声を聞いてみたい。
・これから不動産投資を始める人は、どんなところに気をつけたらいいの?不安が解消される方法は?

この記事をご覧いただくことで、「はじめての不動産投資のリアル」がわかります。

これから不動産投資を始めるにとって、参考になれば幸いです。

インタビュー|2021年から不動産投資を始めたAさんのリアルな声

はじめに

2021年夏に、Aさんから不動産投資に関してご相談されたことがきっかけで、大家デビューのお手伝いをさせていただくことになりました。

不動産投資を始めようと思ったきっかけ

まず自己紹介からお願いします。

40代男性で、東海地方在住のサラリーマンです。

不動産投資を始めようと思った、きっかけを教えていただけますか?

元々、20年前くらいから興味がありました。

大学時代から不動産投資に興味を持ち、ずっと勉強は続けてきましたけど、大きな買い物になるので、なかなか踏み出せませんでした。

踏ん切りがついたのは、株式の資産が、ある程度の規模になったことです。

それによって、借金しても、資産を売却することでローン完済できる範囲であれば始めてもいいかな、と思うようになりました。

不動産投資を始めようと決心してから、具体的にどのようにされましたか?

ずっと物件は探していたんですけど、なかなか見に行くところまではしませんでした。

このまま一生勉強で終わるのかな、と思ったこともあります。

やっぱり、まさどんさんに相談したことが大きなきっかけになっていると思います。

怪しい不動産投資のwebサイトやブログはたくさんありますけど、まさどんさんのブログで、「自分も仲間がいなくて困った」という内容に共感して、「直接この人に教えてもらいたい」、と思い、連絡をしました。

既に不動産投資を経験している人から教えてもらえたのは、大きかったです。

そうおっしゃっていただけて嬉しいです!

Aさんのような方向けに記事を書いていますので。

おかげさまで、不動産投資の一歩を踏み出すことができました。

ありがとうございました。

こちらこそ、ありがとうございます。

エリア選定の方法

はじめての不動産投資で、迷うことの一つにエリアの選定があると思います。

エリア選定は、どのように考えられましたか?

特に、ど田舎を除いてエリアは絞っていませんでした。

とりあえず山林や農地以外で、ある程度人が住んでいる地域で探しました。

「エリアから物件を絞る」というよりも、「良い物件があるエリア=投資エリア」、というイメージです。

はじめての不動産投資で、買った物件のスペック

それでは、買った物件について教えていただけますか?

築20年程度の木造アパートで、場所は愛知県内。
全6戸のファミリータイプです。
価格は3,000万円台前半の物件を買いました。

どのように物件を探されましたか?

ポータルサイトで探しました。

記載されていたのは、金額と写真だけの情報で、利回りや間取りなど知りたい情報が記載されていませんでした。

実家の近くということもあって、とりあえず資料請求したところ、良さそうなことがわかり、真剣に検討するようになりました。

そして、資料をもらった次の日に、現地調査に行って不動産屋に指値交渉したところ、200万円程度の指値ができる、とのことでした。

収益的にも資産的にも納得ができたので、すぐに融資を申し込みました。

「とりあえず資料請求」「資料をもらった次の日に現地調査」「すぐに融資申し込み」など、スピード対応されているところが素晴らしいですね!

はじめての融資

最近、融資が厳しいと聞きますが、はじめての不動産投資での融資付けはいかがでしたか?

確かに融資が厳しいと聞きますが、私の場合、苦労しませんでした。

融資条件を教えていただけますか?

期間20年、金利2.6%、想定キャッシュフローは月10万円くらいです。

自己資金やCCR、金融機関は非公開でお願いします。

わかりました。

物件が買えるまでに調査した物件数

ちなみに、今回の物件が買えるまでに、今まで何回くらい内見や資料請求をされましたか?

資料請求したのは30回くらいです。

アパートでは、現地調査したのは、過去3回。
4回目で買うことができました。

戸建を含めると?

戸建は4回内見しました。

買っていませんが、不動産屋の食いつきが悪いと思いました。

不動産屋がもらえる仲介手数料が少ないのか、ちゃんと話を聞いてもらえなかった、という印象が強いです。

戸建と1棟アパートを両方検討されて、最終的にアパートを選ばれましたけど、アパートを選んだのは、なぜですか?

まず効率です。
物件を買うまで同じ手間をかけるのであれば、戸建よりも効率の良い1棟アパートの方が魅力です。

あと、オーナーチェンジで買う場合、買ったらすぐに家賃が入ってくることや、空き家で買う場合と違って、あまりリフォームのことを考えなくてもいいことも、アパートを選ぶ理由です。

まさどんさんオススメの戸建は正直なところ、あまり乗り気ではありませんでした

でも、これも勉強かな、と思い、戸建も検討しましたが、今でも面倒くさいと思いますし、特にリフォームに関して考えることが多そうで新米投資家にとって、戸建投資は大変そうだなという印象です。

戸建買っていないですけどね笑

最初から戸建投資ができる、まさどんさんのような方は珍しいと思いますよ。

そんなことないと思いますけどね。

私もこれで良いのかな、と思いながらやっていますけど、何とかなりますよ笑

繰り返しになりますけど、私は、戸建は買っていませんが、これから不動産投資を始める方には、「戸建は辞めた方が良い」、とお伝えしたいです。

お金儲けしたい人は、アパートが良いと思います。

なるほど。

では、戸建投資もやっていただいて、それからアパートと戸建を比較して、また感じたことを教えていただきたいです笑

確かに。それはフェアですね笑

私は、戸建とアパートやってみて、違いがわかっているつもりで、それぞれ一長一短あるかなと思っています。

是非、Aさんにも戸建投資も経験していただいて、戸建の魅力を感じていただきたいです笑

わかりました笑

物件探しを始めてから買えるまでにかかった期間

物件を探し始めてから、買えるまで何ヶ月かかりましたか?

6ヶ月ですね。

順調でしたね。

物件探しは順調でしたが、不動産屋がくせ者で笑

はじめての不動産投資で大変だったこと

そうでしたね笑

それでは、はじめての不動産投資で大変だったことを教えてください。

今回の不動産屋とのやりとりが大変でした…。

不動産屋が収益物件を扱うことに手慣れていなかったり、言うことがコロコロ変わったり、予定していた契約日を前倒しにするような要求をしてきたり、契約書の内容や金額が違ったり、突然売らないと言ってきたり、、、色々とありました。

売主さんは良い方だったのですが、不動産屋に振り回されて、不安になることが多かったです。

それ以外は、何か苦労されたことはありますか?

法人設立と物件購入を同時並行で進めていたことも、大変でした。

法人がないことで売買契約ができなかったので、タイムスケジュールの調整が難しかったです。

はじめての不動産投資で法人設立

1戸目から法人をつくることに関しては、どのように判断されましたか?

まだ法人化のメリットを享受していないのですが、節税相続の対策が大きいですね。

個人か法人化は、皆さん悩むところだと思いますが、よくあるアドバイスが「まずは個人でやって、のちに法人化」じゃないですか。

私が、そのパターンです。
個人で戸建3戸所有した後に、法人化しました。

それも考えたんですけど、相談した税理士3人全員から法人化をオススメされました。

事業拡大を考えるなら法人一択です」、とアドバイスされたので、法人化を決めました。

いまの勤務先は、副業NGなんですよね?

そうです、副業NGです。
それで、妻を代表にしました。

ちなみに、奥さまの理解はありましたか?反対の声は無かったですか?

家族からの反対は全く無かったです。

不動産投資に興味があるんだと思いますが、私を信頼してくれているんだと思います。

おー、素晴らしい。

家族から反対されて、不動産投資を始められない、という方も多くいらっしゃるので、ご理解のある奥さまで良かったですね。

あと、相談した税理士の中には、「バレませんよ」、と言う人もいました。

でも、何かあった時に言い訳ができるように、妻を代表にしました。

妻代表のデメリットとしては、売買契約や融資の申し込みをするのは代表者の妻なので、妻が嫌だと言ったらこのやり方はできませんね。

はじめてのリフォーム

はじめてのリフォームはいかがでしたか?困ったことはありませんでしたか?

はじめのリフォームだったので、どこまでお金をかけて良いのか、わかりませんでした。
判断が難しかったです。

そうですよね。
私もはじめてのリフォームの時、費用をかけすぎて失敗しましたので。

今回、感じたのは、便利屋の方が、小回りがきいてコストが抑えられるということです。

今回は、今後のお付き合いを考えて、管理会社を通しましたが、便利屋から見積りをとって、そのように感じました。

ラッキーだったのは、プロパンガス業者が、ガス機器などの設備交換の他にリフォーム費も負担してくれたことです。

色々とサービスしてもらえて良かったですね!

今後の不動産投資での目標

今後の不動産投資での目標は?

今すぐにでも、もう1棟欲しいです。

私の場合、ありがたいことに、まだ融資の枠があります。
あと、時間を味方につけるという観点で早く買った方が良いと思いますし、いま仕事がそこまで忙しくないので、時間が作りやすいこともあります。

あと、法人化したことで、税理士への顧問料など、固定費が発生していますので、物件数を増やさないと割高になりますから。

逆に融資が厳しい、本業が忙しい、家庭の事情で時間がつくれない、という場合は難しいと思いますが、私は今なら買える状況なので、買える時にもう1棟アパートを買いたいです。

あと、1棟買って一通りのことを経験してみて、不動産投資への理解が深まったのは大きいですね。

株式と違って、資産ゼロになることはないですし、ちゃんと客付けができてキャッシュフローが出る物件を選ぶことが大事だということが理解できるようになれば、次に買うハードルが下がるかな、と思いました。

自分の頭で理解できるようになると、そうなりますよね。
わかります。

ちなみに、現時点で、今後、不動産投資でどこまでの規模を目指す予定ですか?

50歳までにキャッシュフロー月100万円を目指して、向かっていきたいです。

良いですね。

キャッシュフロー月100万円達成したら、やりたいことはありますか?

ゆとりをもってサラリーマン生活を過ごす。

サラリーマンは続けるんですね!?

やっぱりサラリーマンのメリットは大きいです。

融資が引けるのも一つですし、社会保障など福利厚生の面は大きいです。

精神的に病まなければ今の仕事は続けたいです。
やりたいことが出てきたら、話が変わってくるかもしれませんが。

今のところ、辞めるメリットはあまりないですね。

そう思えるって羨ましいです。
いまのお仕事が嫌じゃない、ってことですもんね。

でも、過去に2回くらい辞めようと思った辛い時期もありましたよ。

これから不動産投資を始める人へのアドバイス

最後に、これから不動産投資を始めたい人へアドバイスをお願いします

私のように、不動産投資に興味があっても、踏ん切りがつかない人は多いと思います。

かといって、気軽に始めるもんでもないかと。

一つアドバイスできるとすれば、ある程度の資産は築いた方が良いと思います。

「頭金だけの資金があれば良い」という情報もありますけど、私は借金が返済できないリスクを背負った状況で、不動産投資を始めるのは考えられません

そんなこと言ったら、不動産投資を始められないのかもしれませんけど…。

株でも貯金でも良いですし、身の丈に合った投資から始めることをオススメします。

値上がりする可能性があって、資産性のあるマイホームを買うところから始めても良いと思います。

将来、売却することで資金をつくりその資金を元手にして不動産投資を始めることもできますので。

どれくらいの資産のイメージでしょうか?

できれば買いたい物件の半分くらいはあった方が良いと思いますが、最低でも1/3くらいは欲しいですね。

所有する資産を売ったらローンが完済できるかどうか、は一つの目安かもしれませんね。
その方が、精神衛生的にも良いと思いますよ。

確かに、そこは重要ですよね。

常に借金を返せるかどうか、は考えています。

そこは家族の理解につながるような気がしますよね。

色々と詳しく教えていただき、ありがとうございました。

こちらこそ、ありがとうございました。

今回のご縁がきっかけで、まさどんさんと大家仲間になれて良かったです。
これからも宜しくお願いします。

今まではAさんとは仕事としてのお付き合いでしたが、これからは大家仲間というフラットな関係で、引き続き宜しくお願いします。

今日はありがとうございました!

解説|大家さんになりたい人が知っておくべき情報

これから不動産投資を始める人が、知っておくべきことを、Aさんの事例を振り返りながら解説します。

物件の種類|戸建か1棟アパートか

1戸目の物件は、中古か1棟アパートどっちが良いの?

Aさんは1棟アパートをオススメされていますが、私はできれば戸建で、不動産投資に慣れてから1棟アパートをオススメしています。

どっちが正解ということは無く、その人の状況や属性、好みによって判断がわかれます。

そして、それぞれのメリットとデメリットをよく理解して、自分に合った物件を選ぶことが大事です。

不動産投資|中古戸建のメリット・デメリット
不動産投資|中古1棟アパートのメリット・デメリット

あわせて読みたい

1棟目に、中古戸建か1棟中古アパートをオススメする理由を解説しています。

1棟目は中古の「戸建て」&「1棟アパート」をおすすめする理由

エリア選定|戸建とアパートの違い

Aさんは広いエリアで物件を探されましたが、私は目安として、車で片道1時間や1時間半圏内をオススメします。

物件に通う負担を考えると、自宅から物件まで近ければ近いほど楽であることは言うまでもありません。

ただし、都会に住んでいる方で、1時間半圏内では物件が高すぎて買えないこともあるかと思いますが、その場合は、現実的に通える範囲内で検討されると宜しいかと思います。

あわせて読みたい

エリア選定での、戸建とアパートの違いについて解説しています。

【不動産投資】初心者必見!エリアの選定方法は?|戸建とアパートの違い

入居者ターゲット|単身かファミリーか

1戸目は、単身向けかファミリー向けどっちが良いの?

Aさんは、ファミリータイプの物件を選ばれました。

単身者向け、ファミリー向けそれぞれ一長一短ありますが、私も、1戸目は、ファミリー向けをオススメします。

ファミリー向けをオススメする理由は、主に以下の4つ。

  1. 長期間の入居が期待できる
  2. 家賃が高く設定できる
  3. 多少立地が悪くても客付けができる
  4. 家賃滞納のリスクが低い

あわせて読みたい

入居者ターゲット(ファミリー、単身、外国人高齢者生活保護受給者)それぞれのメリット・デメリットについて詳しく解説しています。

【不動産投資】入居者ターゲット別のメリットとデメリット|ファミリー?単身?外国人?生活保護?

物件の構造|木造?鉄骨?RC?

木造、軽量鉄骨、重量鉄骨、RC何を選べばいいの?

Aさんは木造を選ばれましたが、私も最初の物件は木造をオススメします。

木造をオススメする大きな理由は、以下の2つ。

  1. 維持管理が楽
  2. 税金が安い

あわせて読みたい

木造を選ぶ理由について、詳しく解説しています。

【不動産投資】初心者におすすめの収益物件(築年数・構造・種類)は〇〇!

築年数|アパートは築20~30年がおすすめ

Aさんは築20年程度の物件を選ばれましたが、私もアパートの場合築20~30年くらいの物件をオススメしています。

築20~30年をオススメする主な理由は、以下の3つ。

  1. 維持管理が比較的楽
  2. 高利回りが狙える
  3. 家賃下落率が緩やか

あわせて読みたい

戸建とアパートそれぞれで、オススメする築年数を解説しています。

【はじめての不動産投資】おすすめの築年数は?|戸建とアパートの解説

法人化のタイミング

いつ法人化すべき?まずは個人から?1戸目から法人?

Aさんは1戸目から法人化を選ばれましたが、私はまずは個人でした。

Aさんのように規模拡大が前提であれば、法人化に賛成です。

私の場合は、不動産投資が自分に合っているかどうか、自信がなかったので、まずは個人で始めて、自信が持てたタイミングで法人化しました。

あわせて読みたい

個人事業主と法人それぞれのメリット・デメリットについて詳しく解説しています。

不動産投資は個人?法人?|メリット&デメリット、オススメする法人化のタイミングは?

最初の物件を買うために

最初の物件を買うためにかかった期間は?

Aさんは6ヶ月かかりました。

運とタイミングもあるかと思いますが、買うための行動量が必要です。

Aさんは、現地調査&内見の回数が8回目で買えていますし、私も同じくらいの7回目で買えています。

あわせて読みたい

参考事例として私の、最初の物件を買うまでに行った内見数物件のスペックについて解説しています。

【はじめての不動産投資】初心者必見!最初の1棟目を買うために行ったこと

まとめ

今回の記事の要点は以下のとおり。

  • 最初の物件は、戸建か1棟アパートがオススメ。自分に合った物件を選ぶのが大事。
  • まず行動という姿勢や、スピード対応が大事。
  • 物件ゼロでも、属性が良い人には、融資が出る。
  • 本気で取り組めば、物件探しを始めて6ヶ月で物件が買える。
  • 事業拡大を考えている場合は、最初から法人化。
  • 不動産投資を始めるには、家族の理解を得ること。
  • はじめてのリフォームは、判断が難しい。欲しい利回りから逆算して、予算を決めましょう。
  • プロパンガス業者を上手く活用する。
  • 借金に対するリスクコントロールが大事。

今回は、はじめての不動産投資にチャレンジされたAさんのリアルな声をお届けしました。

私も不動産投資にチャレンジしたい!でも、大家の知り合いがいないので、独りで始めるのは不安…。

そのような方向けに大家デビューのサポートをさせていただいています。

物件の仕入れや銀行開拓、リフォーム、客付けなどのサポートをさせていただいていますので、興味がある方はこちらをご覧ください。

お気軽にご相談ください♪

まさどん不動産への相談窓口

今回は以上です。

最後までご覧いただき、ありがとうございました。