【不動産投資|空室対策】満室にできた具体的な客付け方法

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

戸建3戸、アパート3棟を所有しています。(2021年9月現在)

今回は、空室対策について。
所有する物件(16室)が遂に満室にできたので、その具体的な客付け方法について解説します。

今回は、初心者~中級者向けです。

・客付けに苦戦している…。何をしたらいいのが具体的な方法がわからない。
・なるべくお金をかけずに、客付けをしたい。でもどうしたら良い?
・引っ越しシーズンのチャンスを逃してしまった。オフシーズンにやるべき対策は?

該当する人は続きをご覧ください。

1.物件選び:一番重要!

そもそも客付けしやすい物件を選びます。

物件を買う前に、必ず賃貸の仲介を行う不動産屋にヒアリングをします。

  • 客付けできるのか
  • 客付けするためにどんな物件に仕上がる必要があるか
  • 想定される家賃はいくらなのか

できれば3社にヒアリングして、客付けに問題が無さそうであれば購入を検討します。

過去記事で、中古戸建・中古アパートの買い方について解説しています。

不動産投資の始め方③:失敗しない中古戸建を買う時の判断方法 【はじめての不動産投資】1棟アパート/マンションの購入の見極め方 徹底解説!

2.家賃設定:最初は様子見のつもりで

上記のように、購入前に想定家賃をヒアリングします。

  • 確実に客付けできる最低家賃
  • 相場並みの家賃
  • 客付けできる可能性がある最高家賃

3社それぞれ意見が違うと思いますが、その平均をとります。

そして、戸建とアパートでやり方を変えています。
その理由は、賃貸用の物件は”相対評価”をされるからです。

つまり、ライバル物件との比較です。

MEMO
・戸建はライバルが少ないため、客付けしやすい。
・アパートはライバルが多いため、戸建に比べて客付けしづらい。

戸建の場合

客付けできる可能性がある最高家賃で設定します!

管理会社に相談の上、なるべく高い家賃に設定します。
理由は、ライバル物件が少ないため、高い家賃でも客付けできる可能性があるからです。

2週間程度様子を見て、全く反応がなければ相場並みに下げることを検討します。
そして、問い合わせや内見があれば、もうしばらく様子を見ます。

アパートの場合

相場並みの家賃で設定します!

私の経験上、相場より高いと客付けができません。

なるべく早く客付けするために、まずは相場並みの家賃で設定します。

2週間程度様子を見て、管理会社と相談しながら、対策を考えます。

注意
できるだけ家賃を下げない方が良いです!
収益物件は利回りで売却することになるため、安易に家賃を下げると売りづらくなります。

3.差別化:ライバル物件よりも魅力的に

戸建の場合

戸建は数が少ないため、戸建であるだけで十分な差別化になります。

フリーレント

フリーレントとは、一定期間家賃が無料になる契約のこと。

1ヶ月や2ヶ月程度様子を見て、早期客付けをしたいなら、家賃を下げるのではなく、フリーレントをつけます。

まずは1ヶ月つけて、やむを得ない場合は2ヶ月つけます。

ライバル物件と比較しながら、最終的な判断をすることになります。

アパートの場合

アパートの場合はライバルが多いため、戸建に比べて差別化を図ることが難しいことがあります。

繰り返しになりますが、ライバル物件よりも優れた物件をつくり、入居者さんに選んでもらえるように努めます。

立地

差別化を図るポイントとして、まずは立地。

物件を買う前に立地が良い場所を選ぶ必要があります。
内装はリフォームで何とでもなりますが、立地だけはどうしようもないので、ご注意ください。

日当たり

立地と同様に、後で変更できないのが日当たり。

同じような立地で同じような間取り、築年数であれば、日当たりが良い方が人気なのは言うまでもありません。

内装

水回り(風呂、キッチン、トイレ)の設備やクロスなど。

  • 追い炊き機能の有無
  • シャワーヘッドのグレード
  • シングルレバーの有無
  • シャワートイレの有無
  • アクセントクロスの有無

フリーレント

戸建の場合と同様にフリーレントをつけて、差別化を図ります。

考え方は、戸建と全く同じです。

4.AD(広告費):不動産屋を味方につける

AD(広告費)とは、客付けしてくれた不動産屋に支払う広告費のこと。

私は、客付けは賃貸の仲介を行う不動産屋にお願いします。
自分では行いません。

不動産屋の立場になってみると、賃貸の契約ができて初めて報酬がもらえます。
そして、もらえる報酬額が多い物件の方を、優先して客付けしたくなるものです。

具体的な方法としては、まずはADを1ヶ月として、様子を見るのは1~2ヶ月程度。
このタイミングで、早期客付けを求めるならAD2ヶ月にすることを検討します。

エリアによって相場がありますので、管理会社と相談しながら最終的に判断されることをおすすめします。

5.事例紹介:所有物件の客付け方法

過去記事で、所有物件の客付け方法について解説しました。
中古戸建(空き家)を買って、リフォームし客付けをする場合は参考になると思います。

不動産投資の始め方⑥:失敗しない客付け方法

まとめ

私が行ってきた、具体的な客付けの方法をご紹介しました。

ポイントは、「物件選び」と「ライバル物件との差別化」です。

良い物件が買えれば80%が成功したといっても過言ではない、とよく言われます。
それだけに物件選びはとても重要なのです。

不動産投資は、不動産賃貸業なので、事業です。
株と違い、買ってあとは放置ができるわけではありません。

ライバル物件と比較して、入居者に選んでもらえるように、経営者として努める必要があります。

そして、お伝えしたいのは、16室のうち引っ越しシーズン(1~3月)以外に客付けができたのは、8室。

つまり、引っ越しシーズンではなくても、客付けは十分可能、ということ。

所有物件が満室になれば、本当に精神的に楽になります。

なるべく早く客付けし、満室経営を目指している方にとって参考になれば嬉しいです。

今回は以上です。
最後までご覧いただき、ありがとうございました。

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