【不動産投資|木造|生活保護】初めてのアパート投資で400万円以上の指値に成功!実利14.5%の事例

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
戸建3戸、アパート2棟、アパート用地1筆を所有しています。(2021年5月現在)

今回は、具体的に私の所有物件の事例をご紹介します。
ご紹介するのは、初めての1棟アパートです。

今回は、これから1棟アパートの購入を考えている人向けです。

・どんなアパートを買ったらいいの?
・いくらで買ったらいいの?
・どうやって金融機関と融資交渉したらいいの?
・どうやって指値交渉したら?

そんなことで悩んでいる方は参考になると思います。
是非ご覧下さい。

物件探し

所有する戸建の客付けができたので、この先戸建を続けるか、1棟アパートへシフトするか迷っている時期でした。

1棟アパートであれば以下のようなスペックを考えていました。

  • 人口が横ばいか、増加しているエリア
  • 表面利回り:15%以上
  • 購入価格:2000万円以下
  • 木造か軽量鉄骨
  • 築30年以内
  • 夫婦やファミリー向け
  • 入居者分の駐車スペース有り
  • 市街化区域
  • スーパー、コンビニ、金融機関まで車10分以内
  • 小中学校まで2km以内
  • 若いファミリーが引っ越してくるエリア

とある収益物件専門の仲介業者のホームぺージで、たまたまこんなスペックの物件が見つかりました。

  • 人口増加エリア
  • 表面利回り:12.8%
  • 価格:2300万円
  • 木造
  • 築29年(新耐震基準)
  • 単身向け 1K×8戸
  • 入居率87.5%(7/8入居中)
  • 駅徒歩2分
  • 駐車場なし
  • 市街化区域
  • スーパー、コンビニ、金融機関まで車で5分以内
  • 若いファミリーが引っ越してくるエリア

1棟アパートを探したことある方は共感いただけると思いますが、
新耐震基準で、表面利回り15%の物件とは、なかなか出合えません。

当時はわからなかったのですが、水面下で売買成約してしまうので、
そのような優良物件は、ポータルサイトには出てこないのです。

当時、主に私が探している条件と違ったのは、以下の内容。

  • 単身向け
    →最初は、長期入居が期待できる夫婦やファミリー向けを希望。
  • 駐車場なし
    →近くに月極駐車場がないと入居付けが厳しい。

まず、仲介業者に問い合わせをしたら、資料が送られてきました。
そこで、以下のことがわかりました。

  • 入居者全員、生活保護受給者
  • 生活保護受給者に、駐車場は不要
  • 積算評価低い(価格の約40%)
  • 売主は企業/会長が不動産投資家
  • 売却理由は、現金化するため

生活保護受給者?!
想定外でした。

当時は、一般の入居者とどう違うのか、家賃はちゃんといただけるのか全くわかりませんでした。
そのあとすぐに、入居者が生活保護受給者の場合の、メリット・デメリットなどを徹底的に調べました。

その結果、このようななメリット・デメリットがあることがわかりました。

 «メリット» 
・該当する市の場合、単身一人当たり3.2万円/月の住宅扶助がある。
 →役所が家賃、火災保険、保証会社の保証料、更新料などを払ってくれる。  
・入居者からではなく、行政からの代理納付ができる。
 →確実に家賃をいただくことができる。 
・長期入居の可能性が高い。一度、住んだら最期まで入居されることが多い。 
→経営の安定が期待できる
«デメリット»
・孤独死のリスクがある。
 60代以上の方が多いので、独りで亡くなり、しばらく気づかれない。
→特殊清掃やリフォーム、残置物の片付けに相当な費用がかかる。
 手続きに時間がかかるため、数カ月間、空室になる。
・中には、部屋を汚く使われる人がいる。
 →余計なリフォーム費がかかる。
・永久に生活保護受給者であるわけではない。
 →退去や家賃滞納される可能性がある。

デメリットの孤独死に関して、孤独死保険で対応できることを知りました。

デメリットよりも、メリットの方が大きいと判断し、購入に向けて前向きに検討することにしました。

更にもう一つの理由があります。

私の座右の銘です。

道徳なき経済は犯罪であり、経済なき道徳は寝言である。

二宮尊徳

綺麗事に聞こえるかもしれませんが、自分の中で”ただ儲かればいい”のではなく、このアパートの大家になることで、困っている人や社会のお役に立てるような気がしました。

別記事で、「失敗しない1棟アパートの探し方」、「生活保護受給者を受け入れるメリット・デメリット」について、それぞれ詳しく解説しています。

【不動産投資】失敗しない1棟アパート/マンションの探し方徹底解説! 不動産投資で生活保護受給者を受け入れるメリット・デメリット

現地調査

そして、現地に行き、以下の内容を確認しました。

  1. 立地:接道、周辺の環境の調査
  2. 外壁:今後、かかりそうな費用の調査
  3. 需要:賃貸需要の調査

1.立地:接道、周辺の環境の調査

道路との接道や前面道路幅、周辺にどんな建物や店があるのか、20分くらいウロウロ歩いて調査します。

2.外壁:今後、かかりそうな費用の調査

大規模にかかる修繕費を見積もります。

①チョーキング現象があるかどうか。
 指で壁を触り、色がついたら塗装の時期のサイン。
②クラックが入っているかどうか。
 外壁に、亀裂やひび割れがないか。
→塗装とクラックの補修工事に、約200万円かかることがわかりました。

外壁塗装の業者も同席してもらい、見積もり依頼をしましょう。
理由は、素人では、金額を見積もることが難しいからです。

知り合いに相談できる外壁塗装業者がいない方は、業者を紹介してもらうサービスを利用するのも一つの手です。

ヌリカエは、全国2000社以上の提携先から、厳選された塗装業者を紹介してもらえます。
しかも、紹介料、見積もり無料。

web上で質問に答えるだけで、大体の見積もり金額が提示されます。
そして、その後すぐに、複数社紹介されます。

こちらからは、連絡をする必要がないので、非常に楽。

ただ、過去に問い合わせをした時、登録業者が1社しかなかったので、複数社から選ぶことができなかったです。
投資エリアが地方の場合は、注意が必要です。

別記事で、ヌリカエを利用してみた様子を紹介しています。

【不動産投資】ヌリカエ(外壁塗装業者紹介サービス)を利用してみた

3.需要:賃貸需要の調査

満室経営ができるかどうかチェックします。
 →「できます!」と力強く言っていただけました。
 ※教えてもらったこと
 ・生活保護受給者に対して、部屋の供給量が少ないため、需要が高い。
 ・生活用品は補助の対象外のため、洗濯機、冷蔵庫、電子レンジ、炊飯器などを大家負担で用意すれば、差別化が図れる。

内見

当時、空室が1部屋あったため、内見ができました。
事前に内装の写真を何枚ももらっていましたが、念のため内見をし、細かな部分をチェックします。

そして、その場で管理会社に見積もってもらいました。
→クロス張替え、網戸交換、TVケーブル挿し口工事で、約5万円かかることがわかりました。

出口戦略

築29年の木造築古物件なので、建物が使える寿命まで残り約20年と考えました。

考えられる出口は以下の2つ。

①10年後に売却

築39年の収益物件として、利回り20%で投資家に売却する。

年間家賃収入:307万円(家賃32,000円×8戸×12カ月)

売却価格:1535万円(家賃収入307万円÷20%)

②20年後に解体し更地にしてから売却

駅徒歩2分ということで、好立地であり、若いファミリーの需要が高いエリアです。

20年間ずっと使い続け、建物の利用ができなくなったタイミングで解体、更地にして、土地として実需向けに売却する。

土地値は実勢価格だと、約710万円(坪単価17万円×41坪)

路線価だと、約731万円(53千円×138㎡)

→出口が考えやすいので、前向きに検討を進めることにしました。

※別記事で出口戦略について詳しく解説しています。


【超初心者向け】不動産投資で失敗しないための出口戦略

融資交渉

1棟アパートを購入する際、一番のネックは融資です。
戸建であれば、現金で買うこともできますが、1棟アパートに現金で買える人はほとんどいません。
現金がない人は、融資を使って、物件購入をすることになります。

戸建に対して、融資をしていただいた某信金の支店長にアポを取って相談に行きました。

 

数カ月前に融資していただいたばかりなのですが、アパートの融資のご相談に参りました。

 

 

正直、アパート融資は厳しいですよ。
2018年から不動産への融資は、かなり締まっています。

金融機関は、急加速で事業拡大するのを嫌いますからね。
せめて1期を終えてから、ご相談いただいた方が良いと思いますが。

 

 

もし可能性が0%であれば、諦めます。
1%でも可能性があるなら、検討していただけませんか。

 

 

いや0%ではないですよ。それでは、検討しましょうか。
まずは物件資料見せて下さい。

 

・・・

 

(資料を見て)立地は良いですね。
生活保護受給者が住むアパートへの融資経験がないので、審査本部がどう判断するかなんとも言えませんね。
あと、積算評価が低いですね。

では、検討しますので、しばらくお時間ください。

 

 

結論出るまで、大体どれくらいお時間がかかりそうですか。

 

 

大体1カ月くらいですね。

 

 

わかりました。ご検討宜しくお願いします!

 

このようなやりとりをしました。

そして、1カ月の間に、支店長から何度も電話があり、以下のような質問をされました。

 

・自己資金20%出せますか。
・利回り高いけど、物件に隠れた不具合があるんじゃないですか。
・仮に政府の方針が変わってしまい、生活保護の需要がなくなったらどうしますか。
・生活保護受給者以外に貸すことはできないのですか。
・修繕はどのように考えていますか。
・出口はどう考えていますか。

 

待つこと1カ月半、ようやく連絡がありました。
結果は、融資OKとのこと。

融資条件は以下の通り。

  • 自己資金:20%
  • 金利:1.8%
  • 期間:10年

→希望する条件として、自己資金10%、期間15年を提示しましたが、叶いませんでした。


評価された点
・好立地である
・安定経営ができる
・社会貢献の一環として
・不動産賃貸業としての実績があり、着実に前進している

このアパートが買えることが決まったタイミングで、法人化しました。
法人化によるメリットは大きく、今後の事業規模の拡大を決めたからです。

別記事で、法人化による節税方法や、メリット・デメリットについて詳しく解説しています。

不動産投資の始め方⑧:初心者が知っておくべき節税方法&税理士の選び方

不動産投資は個人?法人?|メリット・デメリットについて徹底解説

指値交渉

某信金から融資内諾をいただいたので、このタイミングで初めて買付証明書を提出します。

戸建と違うのは、戸建は売主が一般人(不動産の素人)であるのに対し、1棟アパートの場合は、投資家です。
一切指値NGというケースも多いです。

仲介業者から1900万円までなら指値交渉できるかもしれないと聞いていたので、
売り出し価格2300万円に対して、1900万円で提示しました。

その結果、数日後に1950万円という返事があり、その時点で私はOKしました。

その後すぐに管理会社に、融資OKが通った報告のため電話しました。
そこで、言われたのは

 

実はお伝えしないといけないことがあるんです。。。

 

 

どうしましたか?

 

 

実はこの2週間の期間で続けて、2人亡くなられたんです。
一人は病院で、もう一人は部屋です。
そして、気づいたのが2週間後でして。。。

 

 

(えっ?!孤独死だ。。。)2部屋ともすぐに使える状態ですか?

 

 

病院で亡くなった方は、部屋に傷みはありません。
2カ月後には、次の方に案内できるようになると思います。

孤独死は、場所がお風呂場でしたから、まだ良かったのです。これが部屋だったら、かなり費用がかかったかもしれません。
次の方に案内できるまで、3カ月くらいかかると思います。

 

 

そうですか、わかりました。

 

その時、私はこう思いました。
更に指値交渉しよう!

80万円の指値交渉をし、無事に1870万円で購入できることになりました。
内訳は、部屋のリフォーム費30万円、もう1部屋が50万円です。
孤独死があった部屋は、特殊清掃を入れる必要があり、かなり費用がかかります。実際のところ、約40万円かかりました。

でも今回は、残置物撤去費とリフォーム費に対して、売主が加入していた孤独死保険が使えることになりました。

50代以上の方が入居者の場合は、必ず孤独死保険に加入しましょう!

孤独死が発生した時は、特殊清掃を行う必要があります。
特殊清掃隊は、全国可でかつ、24時間365日対応していただけます。
また、現地調査、見積もり無料です。

家財整理や遺品整理なども相談可能なので、孤独死が発生した場合、1社に任せられるは助かりますね。

利回り

物件購入(諸経費込み)約1,990万円
 内訳  物件価格:1,870万円
    購入諸経費:約120万円

家賃収入 3.2万円/月×8戸×12カ月=約307万円/年間

経費 管理料、固定資産税、火災保険:約18万円

表面利回り:15.4%
実質利回り:14.5%

補足

利回りの計算に、購入諸経費を数字に入れないことが多いです。

今回の物件の場合で計算してみると、
表面利回り:16.4%
実質利回り:15.3%
→実際の利回りと、約1%の差が生じ、正しい数字の把握ができません。

あと、よくあるのが、仲介業者からもらう資料の中に必要な費用が含まれていないことです。

例えば、

  • 浄化槽なのに、メンテナンス費が含まれていない
  • 電気代が計算されていない
  • CATVの費用が計算されていない

伝えたいこと

1棟アパートを買うことで起こった変化

  1. 客付けの仲介業者から、未公開物件を紹介してもらえるようになった!
  2. 1棟アパートの実績ができたことで、他の銀行に融資相談できるようになった!

1.正直なところ、紹介される未公開物件もほとんど欲しくない物件なのですが、たまに優良物件が紹介されます。

2.今まで相手にしてもらえなかった某地銀に、融資相談できるようになりました。融資の検討できる物件や融資条件など、細かく教えていただけるので、あとはその条件に合う物件を持っていけば融資がしてもらえる確率が非常に高くなります。

1棟ものは、物件と融資をセットで考えなくてはいけません。

そして、1棟アパートが買える人には、また次の物件を買えるチャンスが訪れます。

→不動産で規模拡大し、セミリタイヤを考えている人は、アパートを1棟買うことをおすすめします!

今回は、以上です。

最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

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