【不動産投資|中古アパート|RC|ファミリー】優良物件が買えました|実利8.5%の事例

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
戸建3戸、アパート2棟、アパート用地1筆を所有しています。(2021年5月現在)

今回は、具体的に私の所有物件の事例をご紹介します。
ご紹介するのは、アパート2号です。

今回は現役大家さん向けです。

初心者の方には、少し難しい内容かもしれません。

・どんなアパートを買ったらいいの?
・どうやってアパートを探すの?
・どんな融資条件が良いの?

該当する人は続きをご覧ください。

物件探し

以下のような1棟アパートを探していました。

  • 人口が横ばいか、増加しているエリア
  • 表面利回り:12%以上
  • 購入価格:3000万円以下
  • 築30年以内
  • 夫婦やファミリー向け
  • 入居者分の駐車スペース有り
  • 市街化区域
  • スーパー、コンビニ、金融機関まで車10分以内
  • 小中学校まで2km以内
  • 若いファミリーが引っ越してくるエリア

アパート1号でお世話になった売買仲介業者から電話が入り、物件を紹介してもらいました。

スペックは以下のとおり。

  • 人口増加エリア
  • 表面利回り:10%
  • 価格:3100万円
  • RC
  • 築28年(新耐震基準)
  • ファミリー向け 1LDK×3戸、3DK×2戸 合計5戸
  • 入居率80.0%(4/5入居中)
  • 駅徒歩8分 名古屋まで直通約30分のエリア
  • 駐車場10台確保
  • 市街化区域
  • スーパー、コンビニ、金融機関、市役所まで徒歩圏内
  • 最寄の幼稚園、小学校、中学校まで1km圏内
  • 若いファミリーが引っ越してくるエリア

中古RCは、管理にやや不安がありましたが、スペックとしては、まさに私が探している物件でした!

1棟ものの収益物件の探し方

売買の仲介業者から、直接紹介してもらいましょう!

ポータルサイトでは、滅多に優良物件は見つかりません。

なぜなら、ポータルサイトに載せる前に、投資家が買ってしまうからです。

別記事で、1棟ものの優良物件の買い方について解説しています。

【不動産投資】失敗しない1棟アパート/マンションの探し方徹底解説!

現地調査

仲介業者から連絡をもらった翌朝に、早速、現地調査しました。

  • チョーキング現象の有無
    外壁塗装が必要かどうか
  • クラックの有無
    クラック補修が必要かどうか
  • 前面道路は広いか
    道路が狭く運転しづらいと、特に奥さまに選んでもらえないことが多い
  • 駐車可能な台数と駐車場の位置
    もらった物件資料どおりか、車は停めやすいか
  • 近隣の施設
    利便性は良いかどうか
  • 近隣アパートの入居率
    賃貸需要が高いかどうか

全て問題ありませんでした!

ただし、そろそろ屋上防水加工をする時期なので、その費用を見積もっておかなければいけません。

では、一体いくら見積もっておけば良いのでしょうか。
素人では判断できないので、業者に依頼して見積ってもらいましょう。

もし、知り合いに相談できる防水工事の施工業者がいない方は、業者を紹介してもらうサービスを利用するのも一つの手です。

防水工事セレクトナビでは、全国2000社以上の提携先から、厳選された業者を紹介してもらえます。しかも、紹介料、見積もり無料。

 利用者からの評判が悪い業者については、削除される仕組みになっているので、 安心して利用することができますね。

ただ、厳選されているからといて、その業者が倒産や夜逃げなどの可能性もゼロではありません。

防水工事セレクトナビでは、工事完成保証などのサービスは提供していないので、紹介された業者に必ず、保証をつけてもらえるかどうか、確認しましょう。

無料ですし、最大5万円の祝金がもらえるので、防水工事を検討している人は、「とりあえず見積もってもらおう!」で、OKだと思います。

賃貸需要の調査

どこが管理会社か分からなかったので、最寄りの賃貸の不動産屋に飛び込み訪問して、賃貸需要のヒアリングを行いました。

飛び込み訪問した不動産屋は、管理会社ではなかったのですが、以下のことを教えていただきました。

  • 家賃相場は、レントロールでもらった現状家賃よりも高い!
    →家賃収入が増える可能性もある!
    →利回りUPも期待できる!
  • 非常に人気のエリアで、退居が出てもすぐに入居が決まる。
    特に名古屋まで通勤圏内なのが魅力とのこと。
  • 現状の空室の原因は、地主であるオーナーがやる気がなく、リフォームを一切していないため。

満室経営できる!

と判断しました。

出口戦略

①9年後に売却

築28年のRCなので、法定耐用年数まで、まだ19年残っています。
そして、実際には、それ以上に使えます。

築37年、残存年数10年の状態で、利回り〇%としても売ることが考えられる。

相場を見ると、築37年RCであれば、表面利回り11%くらいです。

家賃下落率を考慮して、年間家賃が297万円とします。

297÷0.11=2700万円

9年後に売ることを想定した場合、価格は約2700万円です。

②ずっと所有し続け、土地として売却

土地としても価値がある場所なので、ずっと所有し続けても良いと思いました。

実勢価格が18万円/坪のエリアで、土地面積が72.3坪なので、

土地として売ることを想定した場合、価格は約1300万円です。

複数の出口が考えられます!

融資交渉

事前に各金融機関と、目線に合う物件の条件をヒアリングしているので、融資相談がスムーズにできました。

  • 物件価格は4000万円まで
  • 築28年のRCであれば、融資期間27年
  • 金利2.5%前後

という条件が、わかっていました。

今回は、オリックス銀行さんにお世話になりました。

残存年数が19年あるので、他の金融機関にも検討してもらいやすい物件ですが、

オリックス銀行に決めた一番の理由は、

オリックス銀行は、借り入れ額が増えれば増えると、融資が厳しくなる銀行であるため。

2021年現在、不動産投資に対して融資が厳しいため、相談できる金融機関が限られます。

そして、効率良く規模拡大するためには、銀行開拓は不可欠です。

1行でも多くの金融機関と取引をするためにも、まずはオリックス銀行という判断をしました。

別記事で、オリックス銀行について詳しく解説しています。

【初めてのアパート投資】オリックス銀行の不動産投資ローンをおすすめします!

MEMO
①事前に、各金融機関と融資の目線に合う条件をヒアリングしておきましょう!
→物件が見つかってから、金融機関を探すのは遅いです!

②スピード重視で、まずは金融機関から融資内諾をもらうこと!
→これをしなければ、物件を押さえることはできません。

指値交渉

オリックス銀行に融資申し込みをして、3日後に融資内諾をいただけました!

審査スピードの早さもオリックス銀行の魅力です!

→融資内諾をもらって、はじめて物件を押さえることができます!

ただし、現金で買付が入った場合は、他の人に買われてしまうことが多いです。

いよいよ売主と価格交渉です。

  • 近い将来、屋上防水が必要になる
  • 1部屋の空室にリフォーム費がかかる

これを理由に、3100万円→2700万円で指値して、買付証明書を提出しました。

その結果、2800万円で承諾いただけました。

利回り

物件購入(諸経費込み)2,996万円
 内訳  物件価格:2,800万円
    購入諸経費:196万円

年間家賃収入:313万円

経費 管理料、固定資産税、火災保険:約59万円

表面利回り:11.2%
実質利回り:8.5%

投資結果(キャッシュフロー・CCR)

今回、自己資金1割でOKした。

ほとんどの金融機関が、自己資金2割求められる中で、
自己資金1割で融資していただけるのも、オリックス銀行の魅力の一つです。

  • 購入総額:2996万円
  • 投入資金:476万円
  • 収益/年:253万円
  • 返済額/年:128万円
  • キャッシュフロー/年:126万円

  • CCR:26.3%
  • キャッシュフロー/月:10.5万円
  • キャッシュフロー率:4.2%

自己資金1割で良かったため、レバレッジをかけることができました。

私の中で、CCRは25%、キャッシュフロー率は4.0%を目安にしているので、いずれも達成です。

好立地で、賃貸需要が高く、ファミリー向けの間取りということで、物件も狙いどおりですし、融資条件も申し分ない好条件です。

まとめ

今回、狙いどおりの優良物件が買えました。

なぜ優良物件が買えたのか。主なポイントは2つ。

1.収益物件を扱う仲介業者から、直接紹介してもらえた!

2.事前に金融機関に相談をしていたため、審査が早かった!

これを意識して、優良物件を狙っていきましょう。

今回は以上です。最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

最後に

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