こんにちは。 不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
アパート4棟、戸建4戸を所有しています。（2021年12月現在）
今回は、所有する物件を紹介します。
・どんなアパートを買うべき？
・どうやってアパートを探すの？
・どんな融資条件が良いの？
該当する人は続きをご覧ください。
１棟アパートの仕入れ方法
以下のような１棟アパートを探していました。
- 人口が横ばいか、増加しているエリア
- 表面利回り：12％以上
- 購入価格：4,000万円以下
- 築40年以内
- 夫婦やファミリー向け
- 入居者分の駐車スペース有り
- 市街化区域
- スーパー、コンビニ、金融機関まで車10分以内
- 小中学校まで2km以内
- 若いファミリーが引っ越してくるエリア
過去に買ったことがある不動産屋から電話が入り、物件を紹介してもらいました。
スペックは以下のとおり。
- 人口増加エリア
- 表面利回り：14.9％
- 価格：3,350万円
- 重量鉄骨
- 築32年（新耐震基準）
- ファミリー向けと単身向けの混合 3DK×6戸、1R×3戸 合計9戸
- 入居率88.9％（8/9入居中）
- 駅徒歩7分
- 駐車場9台確保
- 市街化区域
- スーパー、コンビニ、金融機関まで自転車圏内
- 小中学校まで2km以内
- 若いファミリーが引っ越してくるエリア
１棟アパートの探し方
売買仲介の不動産屋から、直接紹介してもらうことをオススメします。
ポータルサイトでは、滅多に優良物件は見つかりません。
なぜなら、ポータルサイトに載せる前に、投資家が買ってしまうからです。
別記事で、優良物件の買い方について解説しています。
【不動産投資：１棟アパート】優良物件を仕入れる３つのコツを解説
１棟アパートの分析方法
１棟アパートは、チェックすべき項目が多く、分析がやや複雑です。
別記事で、１棟アパートの分析方法について解説しています。
【不動産投資】初心者必見！1棟アパートを買う手順を３ステップで解説
現地調査
不動産屋から連絡をもらった翌朝に、早速、現地調査しました。
- チョーキング現象の有無
外壁塗装が必要かどうか - クラックの有無
クラック補修が必要かどうか - 前面道路は広いか
道路が狭く運転しづらいと、特に奥さまに選んでもらえないことが多い - 駐車可能な台数と駐車場の位置
もらった物件資料どおりか、車は停めやすいか - 近隣の施設
利便性は良いかどうか - 近隣アパートの入居率
賃貸需要が高いかどうか
全て問題ありませんでした！
賃貸需要の調査
管理会社の看板を見つけたので、現地調査の後すぐにヒアリングを行いました。
以下のことがわかりました。
- 外国人労働者に需要が高い物件である
- 周辺に外国人OKのアパートがない
- 近隣に大きな工場が３つあり、賃貸需要が高い
- 8戸のうち6戸が法人契約
- 今まで入居率が約96％で、コロナ前までは空きが出たらすぐに埋まる物件だった
- 常に満室経営ができるかどうかは、景気回復次第
- 売主は地主の高齢者であり、売り急いでいる
満室経営できる！
と判断しました。
ただし注意事項として、以下の点を教えてもらいました。
- 売主は3人。3人全員が売却に同意しているわけではなく、確実に売却できるわけではない。
- 売主の1人は認知症があり、言うことが日によって変わる。
トラブルになるため、積極的に物件紹介をしていない、とのこと。
仮に融資が通ったとしても買えないかもしれない、というつもりで手続きを進めました。
出口戦略
5年後に売却
仮に5年後に売却することを想定します。
5年後は、築37年となり、相場を見ると利回り12％程度。
家賃下落率を考慮すると、売却価格は3,950万円。
ずっと所有し続け、土地として売却
実勢価格が22万円/坪のエリア、土地面積が116坪。
マイホーム用の土地として売却することを想定し、58坪×2区画で売却。
土地としての売却価格は、2,552万円。
複数の出口が考えられます！
融資交渉
アパート購入のポイントは、物件の目利きと融資条件。
つまり、優良物件をいかに好条件で融資を受けるか、が重要となります
今回の融資条件は以下のとおり。
- 自己資金：10％
- 金利：1.8％
- 期間：15年
残存年数2年の物件を、融資期間15年にできたことが成功要因です。
別記事で、融資交渉のポイントをまとめて解説しています。
【アパート投資】築32年・重鉄｜融資期間を長く、低い金利で融資承認がもらえた交渉術
指値交渉
マイソクに記載されていた物件価格は、3,500万円。
今回、150万円の指値ができ、3,350万円という価格に決まりましたが…。
実は、もっと指値交渉できるはずでした。
今回の反省点。
管理会社にヒアリングした時、「3,300万円までは指値OK」「3,200万円まで交渉できそう」という情報をもらっていたため、買付証明書に3,200万円の理由を記載することを怠ってしまいました..。
積算評価や、銀行の担保評価を理由に、3,200万円の理由を提示して、指値交渉すべきでした…。
理由を添えることで、指値の成否が変わります。
今回は、不動産投資の慣れによる、怠慢でした。
読者の皆さまは、私と同じ失敗をしないように、お気をつけください。
投資結果（キャッシュフロー・CCR）
- CCR：24.8％
- キャッシュフロー/月：15.0万円
- キャッシュフロー率：4.4％
自己資金10％で良かったため、レバレッジをかけることができました。
私は、CCRは25％～、キャッシュフロー率は4.0%～を目安にしているので、いずれもほぼ達成です。
・キャッシュフロー率：4％～
好立地で、賃貸需要が高いので、物件も狙いどおりですし、融資条件も申し分ない好条件です！
まとめ
今回、狙いどおりの優良物件が、好条件で融資が受けられました。
ポイントは３つ。
１.収益物件を扱う不動産屋から、優良物件の情報がもらえた。
→定期的に不動産屋と連絡を取ること。
２.他の投資家にあまり情報提供されていない物件だった。
→売主都合により、確実に売却できる物件ではなかった。
３.金融機関との融資交渉が上手くいった。
→今回お世話になった金融機関とは融資取引3回目。
物件との出会いは運によるところも大きいです。
定期的に不動産屋と連絡を取って、優良物件を探していきましょう。
最後に
アパート投資で失敗しないための方法を１冊にまとめ、2021年4月に本(電子書籍)を出版しました。
別記事で、本の紹介をしていますので、もし宜しければご覧ください。
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今回は以上です。
最後までご覧いただき、ありがとうございました！
