【不動産投資|中古アパート|入居率96%の優良物件】好条件で融資交渉成功!実利12.1%の事例

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

戸建3戸、アパート4棟を所有しています。(2021年10月現在)

今回は、所有する物件を紹介します。

今回は初心者~現役大家さん向けです。

・どんなアパートを買ったらいいの?
・どうやってアパートを探すの?
・どんな融資条件が良いの?

該当する人は続きをご覧ください。

物件探し

以下のような1棟アパートを探していました。

  • 人口が横ばいか、増加しているエリア
  • 表面利回り:12%以上
  • 購入価格:4000万円以下
  • 築40年以内
  • 夫婦やファミリー向け
  • 入居者分の駐車スペース有り
  • 市街化区域
  • スーパー、コンビニ、金融機関まで車10分以内
  • 小中学校まで2km以内
  • 若いファミリーが引っ越してくるエリア

過去に買ったことがある不動産屋から電話が入り、物件を紹介してもらいました。

スペックは以下のとおり。

  • 人口増加エリア
  • 表面利回り:14.9%
  • 価格:3350万円
  • 重量鉄骨
  • 築32年(新耐震基準)
  • ファミリー向けと単身向けの混合 3DK×6戸、1R×3戸 合計9戸
  • 入居率88.9%(8/9入居中)
  • 駅徒歩7分
  • 駐車場9台確保
  • 市街化区域
  • スーパー、コンビニ、金融機関まで自転車圏内
  • 小中学校まで2km以内
  • 若いファミリーが引っ越してくるエリア

1棟ものの収益物件の探し方

売買の仲介業者から、直接紹介してもらいましょう!

ポータルサイトでは、滅多に優良物件は見つかりません。

なぜなら、ポータルサイトに載せる前に、投資家が買ってしまうからです。

別記事で、1棟ものの優良物件の買い方について解説しています。

【不動産投資】失敗しない1棟アパート/マンションの探し方徹底解説!

1棟ものの収益物件の分析方法

1棟ものは、チェックすべき項目が多く、分析がやや複雑です。

別記事で、1棟ものの分析方法について解説しています。

【不動産投資:はじめての1棟アパート/マンション】マイソク分析・現地調査・融資申し込み|買う手順を解説!

現地調査

不動産屋から連絡をもらった翌朝に、早速、現地調査しました。

  • チョーキング現象の有無
    外壁塗装が必要かどうか
  • クラックの有無
    クラック補修が必要かどうか
  • 前面道路は広いか
    道路が狭く運転しづらいと、特に奥さまに選んでもらえないことが多い
  • 駐車可能な台数と駐車場の位置
    もらった物件資料どおりか、車は停めやすいか
  • 近隣の施設
    利便性は良いかどうか
  • 近隣アパートの入居率
    賃貸需要が高いかどうか

全て問題ありませんでした!

賃貸需要の調査

管理会社の看板を見つけたので、現地調査の後すぐにヒアリングを行いました。

以下のことがわかりました。

  • 外国人労働者に需要が高い物件である
  • 周辺に外国人OKのアパートがない
  • 近隣に大きな工場が3つあり、賃貸需要が高い
  • 8戸のうち6戸が法人契約
  • 今まで入居率が約96%で、コロナ前までは空きが出たらすぐに埋まる物件だった
  • 常に満室経営ができるかどうかは、景気回復次第
  • 売主は地主の高齢者であり、売り急いでいる

満室経営できる!

と判断しました。

ただし注意事項として、以下の点を教えてもらいました。

  • 売主は3名。3名全員が売却に同意しているわけではなく、確実に売却できるわけではない。
  • 売主の1人は認知症があり、言うことが日によって変わる。

トラブルになるため、積極的に物件紹介をしていない、とのこと。

仮に融資が通ったとしても買えないかもしれない、というつもりで手続きを進めました。

出口戦略

5年後に売却

仮に5年後に売却することを想定します。

5年後は、築37年となり、相場を見ると利回り12%程度。

家賃下落率を考慮すると、売却価格は3,950万円。

ずっと所有し続け、土地として売却

実勢価格が22万円/坪のエリア、土地面積が116坪。

マイホーム用の土地として売却することを想定し、58坪×2区画で売却。

土地としての売却価格は、2,552万円。

複数の出口が考えられます!

融資交渉

アパート購入のポイントは、物件の目利きと融資条件。

つまり、優良物件をいかに好条件で融資を受けるか、がポイントです!

今回の融資条件は以下のとおり。

  • 自己資金:10%
  • 金利:1.8%
  • 期間:15年

残存年数2年の物件を、融資期間15年にできたことが成功要因です。

別記事で、融資交渉のポイントをまとめて解説しています。

【不動産投資|銀行開拓】好条件で中古アパートの融資承認がもらえた理由

指値交渉

マイソクに記載されていた物件価格は、3,500万円。

今回、150万円の指値ができ、3350万円という価格に決まりましたが…。

実は、もっと指値交渉できるはずでした。

今回の反省点。

管理会社にヒアリングした時、「3,300万円までは指値OK」「3,200万円まで交渉できそう」という情報をもらっていたため、買付証明書に3,200万円の理由を記載することを怠ってしまいました..。

積算評価や、銀行の担保評価を理由に、3,200万円の理由を提示して、指値交渉すべきでした…。

理由を添えることで、指値の成否が変わります。

今回は、不動産投資の慣れによる、怠慢でした。

読者の皆さまは、私と同じ失敗をしないように、お気をつけください。

投資結果(キャッシュフロー・CCR)

  • CCR:24.8%
  • キャッシュフロー/月:15.0万円
  • キャッシュフロー率:4.4%

自己資金10%で良かったため、レバレッジをかけることができました。

私は、CCRは25%~、キャッシュフロー率は4.0%~を目安にしているので、いずれもほぼ達成です。

投資効率の目安
・CCR:最低でも20%~(5年で回収)
・キャッシュフロー率:4%~

好立地で、賃貸需要が高いので、物件も狙いどおりですし、融資条件も申し分ない好条件です!

まとめ

今回、狙いどおりの優良物件が、好条件で融資が受けられました。

ポイントは3つ。

1.収益物件を扱う不動産屋から、優良物件の情報がもらえた。

→定期的に不動産屋と連絡を取ること。

2.他の投資家にあまり情報提供されていない物件だった。

→売主都合により、確実に売却できる物件ではなかった。

3.金融機関との融資交渉が上手くいった。

→今回お世話になった金融機関とは融資取引3回目。

物件との出会いは運によるところも大きいです。
定期的に不動産屋と連絡を取って、優良物件を探していきましょう。

今回は以上です。最後までご覧いただき、ありがとうございました!

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