初めての不動産投資で半額以上の指値成功!築29年で実利14.3%の戸建投資の事例

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
戸建3戸、アパート2棟、アパート用地1筆を所有しています。(2021年5月現在)

今回は、具体的に私の所有物件の事例をご紹介します。
ご紹介するのは、私が初めて買った物件です。

今回は、初心者&現役大家さん向けの内容です。

・初めての物件はどんな物件がおすすめ?
・どんな物件をいくらで買えば良いのか、目安を知りたい。
・どうやって不動産屋と交渉するのか、やり取りが気になる。

該当する人は続きをご覧ください。

不動産投資において、どんな物件をいくらで買えるのか

これが成功するために最も重要なポイントです!

物件探し

不動産投資を始めようとしていた当初、こんなスペックの戸建を探していました。

  • 購入価格300万円以下
  • 新耐震基準
  • 駐車場2台分
  • 3LDKもしくは4LDK
  • 市街化区域
  • 積算評価以下
  • スーパー、コンビニ、金融機関まで車で10分以内
  • 小中学校まで2km以内
  • 若いファミリーがよく引っ越してくるエリア

ポータルサイトで物件探しをしたことがある方は共感していただけると思いますが、こんな条件に合致する物件は見つかりません!!!

アットホームで探し始め、以下のような物件が見つかりました。

  • 価格680万円
  • 築29年
  • 4LDK
  • 駅徒歩10分以内
  • 小学校まで約2km
  • 中学校まで約500m
  • スーパー、コンビニ、金融機関まで車で5分以内
  • 市街化区域
  • 路線価が約350万円
  • 駐車場台数は記載なし

まず、仲介業者に問い合わせをします。
まだ慣れていなかったので、すごく緊張したことを覚えています。

そして、電話でヒアリングを行い、以下のことがわかりました。

  • 駐車場は車種によっては2台可能
  • 相続物件
  • 売主の実家
  • 売主は関東在住
  • 1年以上の売れ残り物件
  • 相手は元付業者

内見

いよいよ内見です。

遅刻しないように余裕を持って現地に向かいました。
遅刻するとかなり心証が悪いので、交渉を有利に進めるためにも絶対に遅刻は厳禁です!

まず名刺交換とご挨拶。

はじめまして。本日は宜しくお願い致します!

〇〇さんは、どれくらい物件持っているんですか?

いや、まだ持っていないんですよ。でも、買付を提出したことはありますが、買えなかったんです。
あと、宅建士登録していますし、不動産歴7年です!良い物件があれば買わせていただきます!

と自分が買える人間だと必死にアピールしていました。

僕は不動産投資家大好きですから。実際に僕も区分マンション投資やってるんですよ。今日は宜しくお願いしますね。じっくりご覧ください。

(理解がありそうな人で良かった。)

業者の中には「投資家には売りたくない」とはっきり言われたり、内見を断られたりする人もいます。実際にそのような対応をされたことが何回かあります。

事前に業者のホームページから、宅建業とリフォーム業をしていることがわかっていたので、内見時に見積もり依頼もしました。

全ての部屋をチェックします。
事前にポータルサイトで物件写真をチェックしていたので、事前に大体の様子はわかっていました。
窓がスムーズに開くのか、傾きはないか、雨漏りはないか、外壁の状態はどうかなど、ポータルサイトの写真ではわからない箇所をチェックします。

大きくリフォーム費がかかりそうなのは、外壁・屋根塗装であり、内装工事は風呂の床工事(一部亀裂が入っていた)、クロス張替え、ウォシュレットの追加などが必要と感じました。

その場で大体目安としていくらかかりそうか聞いたところ、外壁・屋根塗装で高く見積もって150万円、内装で100万円で、合計250万円程度とのことでした。

予算は上限200万円と伝えましたが、その金額では厳しいかもしれないという回答でした。

あと、忘れてはいけないのは、固定資産税評価額と固定資産税を確認すること!
大体の仲介業者は内見時に持参されているので、その場で教えてくれます。

・固定資産税評価額は約350万円
・固定資産税・都市計画税は約3万円

これにより、”できれば350万円よりは安く買いたい”と思いましたし、”毎年かかる固定費は約3万円”、ということがわかりました。

指値交渉

あくまでも目安ですが、リフォーム費が明らかになりました。

いよいよ指値交渉です。

おいくらくらいであれば、金額のご相談ができそうでしょうか。

かなり売れ残っていますからね。〇〇さんの希望の金額を伝えて下さい。
それで私から売主様に相談してみますので。

すみません。怒られるかもしれませんが、例えば300万円であれば、現金買いを考えているのです。
いかが思われますか。

うーん。半額以下ですか。。。

もし購入できたらリフォームは御社にお願いさせていただきます!

わかりました。
売主様次第なので、まずは買付提出していただけますか。

という、やり取りをしました。

ここで重要なポイントです!

指値交渉する前に指値ができそうな案件かどうかチェックしています。

どんな物件が指値がしやすいか、他の記事で紹介していますので、詳しくはこちらでご覧ください。

《あわせて読みたい関連記事》

不動産投資の始め方④:失敗しない中古戸建を買う時の指値交渉

価格680万円に対して、300万円で買付を入れるということは、常識的に考えたら、売主は680万円で売りたい物件に対して、それは300万円の価値しかありません、と言っているようなものなので、大変失礼な行為になり得るわけです。

そして、業者に対しても配慮が必要です。価格が下がるということは、もらえる報酬(仲介手数料)も減ってしまうということになります。要するに、業者からすると価格を下げるメリットはあまりないのです。

私も過去に1度だけ、仲介業者に相当怒られたことがありますので、指値の相談ができるかどうかは、よく空気を読んでからされることをおススメします。
場合によっては、今後の業者との付き合いにも影響が出ますので。

ここで重要なポイントです!
今回の事例から、なぜ指値ができたのか分析してみます。

それは、売主&業者にとってメリットがあるからです。

売主の気持ち
・1年以上も売れ残っているので早く売りたい。
・所有しているだけで固定資産税や電気代の基本料金などがかかる。
・売った後に買主があとで、”〇〇を直せ”とか面倒なことを言ってこないか不安
→”契約不適合責任 免責”※という条件で買付証明書を提出しているため、その不安は解消される
※買った後に不具合があっても、売主は責任取らなくてもいい、という条件

業者のメリット
・元付業者でもあるため両手取引ができる
・リフォームの仕事も受注できる
・1年以上も内見の立ち合いをし続ているため、そろそろ売りたい

仲介業者を味方につけることで、売主に説得してもらい、交渉が上手くいきました。

このようにして無事に指値が通り、680万円の物件を300万円で買うことができました。

家賃設定

業者は、主に売買仲介を行いますが、賃貸仲介も行うため、家賃相場のヒアリングも併せて内見時に行うことができました。

高ければ7.5万円、最低6.5万円くらいが相場とのこと。

まずは、7.5万円で設定することにしました。

今思うと、賃貸仲介を専門で行っている業者にもヒアリングすべきでした。
というのも、賃貸募集して1週間後に決まってしまったからです。

もしかしたら、もう少し高い家賃をいただけたのかもしれません。。。

リフォーム

融資

物件は現金で購入し、リフォーム費には融資を使いました。

当時、リフォームは指値が通ってから考えようと思っていたので、指値が通り物件が購入できることが決まってから各金融機関を訪問しました。

やはり、大家としての実績がない人には融資が厳しいのが実態です。
金融機関6行訪問し、まともに話を聞いていただけたのが3行。

  • 日本政策金公庫
    →当時コロナ対応で4か月待ちだと言われ、そこまで待てないので諦めました。
  • 地元の信金
    →これまでの付き合いがあったことで前向きに検討していただけた。
    ただし定期預金の契約をする、という条件付き。
    相談して1カ月後に融資OKの返事をいただけました。
  • 地元の信組
    →相談に乗っていただきましたが、信金との話が進んでしまったので、お断りすることに。こちらもリフォーム費であれば、毎月の返済ができる人かどうか、本業の方も見て最終的に判断されるとのこと。

大家としての実績がない頃の融資相談は、上記の3行をおすすめします!

リフォーム内容と金額

わかりやすくするために1万円以下切り捨てにします。

外壁・屋根塗装:150万円

内装工事:110万円

主な内容‐クロス張替え、リビング床工事、風呂床工事、畳表替え、ふすま張替え、トイレ床張り替え×2か所、コンセント交換など

合計260万円

→今思うと費用をかけ過ぎました。

別記事でリフォーム方法について詳しく解説しています。

不動産投資の始め方⑦:失敗しない中古戸建のリフォーム方法

反省点

外壁・屋根塗装は、相見積もりを取ることが面倒に思え、怠ってしまいました。
特に外壁・屋根塗装を発注するのは初めてだったので、相場を知るためにも、3社ほど比較検討すべきだったと反省しています。

私のように、知り合いに相談できる外壁塗装業者がいない方は、業者を紹介してもらうサービスを利用するのも一つの手です。

ヌリカエは、全国2000社以上の提携先から、厳選された塗装業者を紹介してもらえます。しかも、紹介料、見積もり無料。

web上で質問に答えるだけで、大体の見積もり金額が提示されます。
そして、その後すぐに、複数社紹介されます。

こちらからは、連絡をする必要がないので、非常に楽。

ただ、過去に問い合わせをした時、登録業者が1社しかなかったので、複数社から選ぶことができなかったです。投資エリアが地方の場合は、要注意。

別記事でヌリカエを利用してみた様子を紹介しています。

【不動産投資】ヌリカエ(外壁塗装業者紹介サービス)を利用してみた

利回り

家賃:7.5万円×12カ月=90万円

物件価格:300万円

リフォーム費:260万円

→表面利回り30% 実質利回り14.3%

リフォーム次第でもっと高利回りの物件に仕上げることができました。
ただ、当時の私の実力ではこれが精一杯。

大家としての一歩が踏み出せたこと、学びが多い経験が積めたことが良かったです。

ビフォーアフター

最後にビフォーアフターの写真をご覧ください。

補足

”実質利回り14.3%で良いの?”
と思われた方いらっしゃるのではないでしょうか。

実のところ、戸建であれば実質利回り15%を目標にしていますので、少し物足りなさを感じます。

でも最初から高利回りを狙い続けて、ずっと買えないよりは、多少利回りを落としてでも早く始めることを優先しました。
実際にその選択をして良かったと思っています。

何よりも大家になるまでの一通りの経験をしたことで、レベルアップができたからです!

不動産投資は非常に再現性が高いので、次に新たな物件を買う時は、前回と同じ失敗をしないように注意すれば、自ずと前回よりは良い結果が出るのではないかと思います。

今回は、以上です。
皆様の参考になれば嬉しいです。

最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

2 COMMENTS

三宅知里

初めまして。可児市在住の三宅と申します。まさどんさんのこの一戸目の物件は、ネット掲載後直ぐ私も内見に行きました。建物はすごく気に入りましたが、駐車場の出し入れの狭さに苦戦し、これでは入居付けも苦労するだろうと判断し、購入を見合わせましたが、75,000円で賃貸付けされているとは驚きです。軽自動車なら駐車には苦労しないのでしょうね。大変参考になりました。私も現在戸建てからアパートへと規模拡大し始めたばかりで、融資情報など共有出来たらと思ってます。

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まさどん不動産

場所が特定されないように配慮したつもりですが、写真でわかってしまうのですね^^;
こちらこそ、情報共有させていただけるとありがたいです!

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