はじめて土地から新築木造アパートを建てた事例|失敗しないための3つのポイントを解説

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

アパート4棟、戸建3戸を所有しています。(2021年11月現在)

以前、Twitterで、以下のようにツイートしました。

はじめて土地を仕入れて新築木造アパート建築にチャレンジしたので、詳しく解説します。

・新築アパートを建ててみたいけど、どのような流れになるの?
・何に気をつけたらいいの?
・最初の物件が、新築アパートの建築ってできるものなの?
・実際のところ、何かトラブルは起こった?

気になる人は、続きをご覧ください。

全行程の流れ

おそらく、本来の土地から新築アパートを建てる工程とは違うと思いますが、今回は、以下のような工程で進めました。

  1. 古家付き土地の情報入手:2020年11月~
  2. アパート建築の企画:2020年12月~
  3. 融資付け:2021年3月~
  4. 施工業者の選定:2021年4月~
  5. 融資本承認:2021年5月
  6. 古家の解体:2021年5月
  7. 工事着工:2021年5月
  8. 施工業者への支払い×3回:2021年5月・8月・11月
  9. アパート名の決定:2021年8月
  10. 管理会社選び&入居募集開始:2021年9月
  11. 完成&引き渡し:2021年11月

建築したアパートのスペック

今回、以下のようなアパートを建築しました。

  • 構造:木造
  • 間取り:1LDK
  • 面積/部屋:約46㎡
  • 戸数:2戸
  • 駐車場:普通車4台
  • 入居者イメージ:新婚さん~家族(親+幼児)
  • 特長:ブルックリンスタイル、メゾネット

若いファミリーが多く、近くに売地が多いエリア。

当初、家賃の価格帯も上がるため2LDK×2戸を希望しましたが、土地面積(約53坪)の都合上、1LDK×2戸になりました。

近隣のアパートと差別化を図るために、「ブルックリンスタイル」「メゾネット」にしました。

MEMO

● ブルックリンスタイル:アメリカ・ニューヨーク州近郊にあるブルックリンを発祥とするスタイル。ビンテージ感の高い素材を用いていることが特徴。

● メゾネット:一つの住宅内に階段があり、2階以上の階層で構成された物件。

   ブルックリンスタイル(外観)
  ブルックリンスタイル(外観拡大)
       メゾネット

土地から新築アパートを建てるポイント

ポイントは、以下の3つだと感じました。

①良い土地を安く仕入れる

良いアパート用地を安く仕入れることが、一つ目のポイントです。

まず、情報を持っていないと良いアパート用地がどうか判断できません。

例えば、このような情報。

  • 賃貸需要の高いエリア
  • 家賃相場
  • 安く仕入れるための地形
  • 必要な間口の広さなど

別記事で、土地を仕入れた時の様子を紹介しています。

【不動産投資|アパート用地】536万円の土地が70万円で指値できた理由!相続人不存在の事例

金融機関や工務店から教えてもらったことですが、基本的に「土地は現金買い」、「建物の建築費を融資」という傾向にあるようです。

「土地の購入費・建物の建築費」としての融資よりも、「土地は現金買い・建物の建築費」としての融資の方が検討しやすいです。

このように、はっきり言われました。

②好条件で融資を受ける

好条件で融資を受けることが、2つ目のポイントです。

手順としては、まずは金融機関に融資条件をヒアリングします。

そうすると、金融機関によって、融資が検討しやすい物件の特徴がわかります。

参考まで、私の投資エリア(岐阜・愛知)の金融機関の融資事情をまとめた記事をご紹介します。

【2020年12月版】不動産投資における金融機関9行の融資事情を大公開!岐阜・愛知在住者必見!

ヒアリングした結果、新築木造アパートに対して、好条件で融資を検討してもらいやすい金融機関がわかると思いますので、まずはそのような金融機関に相談します。

私にとっての、新築アパート建築での好条件とは、以下のようなイメージです。

  • 自己資金:なるべく抑えて(10%前後)
  • 融資期間:なるべく長く(25~30年)
  • 金利:なるべく低く(1%前後)

ちなみに今回、以下の条件で融資を受けました。

  • 自己資金:25%
  • 融資期間:25年
  • 金利:2.075%(変動)
  • 他条件:共同担保として戸建1戸
  • 備考:火災保険と個人年金保険に加入

決して良い条件とは言えませんが、何とかキャッシュフローが出ますし、初めて融資取引になる金融機関なので、将来的な付き合いを考えて、今回は、妥協することにしました。

別記事で、今回の融資条件について詳しく紹介しています。

【不動産投資】新築アパート建築で融資承認がもらえた理由|銀行開拓3行目

③クオリティを担保しながら建築費を下げる

クオリティを担保しながら建築費を下げることが、3つ目のポイントです。

初めての新築アパート建築では、難しいと思いますし、私にとっての課題。

今回、一番悩んだのは、施工業者選び。

3社相見積もりを取りましたが、良いアパートを建てる業者は高いですし、安い業者は当然、クオリティが下がる…。

そして、有名な某ローコストビルダーと価格はほぼ同じ。
でも、建物のグレードは今回お世話になった施工業者の方が上。

今回は、間違いのない業者を選び、”安心”と”入居者の満足度”を優先しました。

別記事で、施工業者の選定理由について書いています。

【不動産投資】はじめての土地からの新築アパート体験談|施工業者の選定理由

施工業者に関しては、おそらく先輩の大家さんから紹介してもらうことが一番早いですし、間違いないと思います。

でも、私のように大家さんとのつながりがない場合は、自分で頑張って探すしかありません。

今後の課題として、次回のアパート建築に向けて、先輩大家さんとつながりをつくり、研究していく必要があると感じています。

実際に発生したトラブル

①上水道の引き込み

敷地内に引き込む上水道の本管が、13mmしかなかったことで、水圧が低くなるため、水道メーターのあとから分岐で、私設メーターを設置することに。

そのため、支払いが複雑になります…。

  1. まずは、水道局がまとめて大家に請求。
  2. その後、管理会社が私設メーターを検針して、入居者に請求。
  3. 家賃と、かかった水道代を相殺して、管理会社から振り込まれる。

土地からアパートを建てる時は、「立地」「価格」「面積」「間口」「道路付け」…などももちろん大事なのですが、

上水道の本管のサイズも、確認しましょう!!

②近隣住民とのトラブル

アパートの北隣の住民がクレーマーでした。

私は、直接何か言われたことはないのですが、現場監督から以下のような報告を受けています。

  • 古家解体の際、”埃が飛んでくるから何とかしろ”
  • 夏のまだ明るい時間(17時5分頃)に作業をしていた際、”17時までには絶対に終わらせろ”
  • ”日当たりが悪くなるから建てるな”

近所でも有名なクレーマーとのことで、他の住民曰く、気にする必要がないとのこと。

そして、もし仮に近隣住民に何か被害を与えてしまった場合、施工業者入っている保険で対応してもらえますので、大家が心配する必要はありません。

そのクレーマーとの対応は、全て現場監督や営業担当者にお任せしました。

ビフォー・アフター

ビフォー

元々、ここに建っていた古家は、買った時はゴミは片付けられていましたが、近所では有名なゴミ屋敷。

景観が悪く、倒壊の危険もあり、近隣住民に迷惑をかけていた物件。

そして、相続人がいない不動産だったので、売主(相続財産管理人)の弁護士も困らせていました。

アフター

今どきで、スタイリッシュな建物に生まれ変わりました。

外観は、ブルックリンスタイルのイメージで、近隣アパートと差別化を図りました。

内装は、床は木材柄のフロアタイル、壁は白をベースにやさしめのアクセントクロスを入れて、シンプルに仕上げました。

              部屋
  リビング・ダイニング
     トイレ
      浴室
      洗面台

ビフォー・アフター

近隣住民と売主を困らせていたゴミ屋敷が、スタイリッシュな建物に生まれ変わりました。

近隣住民、入居者、金融機関、売主、施工業者、オーナーの「6方よし」が成立した事例。

関わっていただけた方に喜んでいただけることは嬉しいことですし、活動を続けるモチベーションにつながります!

不動産投資(不動産賃貸業)は、ただ単に、「資産所得を得るためだけ」ではなく、「地域や社会の困りごとを解決するため」の事業であるのだと認識しました。

       ビフォー

       アフター

客付け(入居募集)

入居募集を始めたのは、9月下旬頃。

10月末完成予定でしたが、10~11月は引っ越しする時期ではないので、年明けの1~2月に入居者が決まればいいな、というつもりでした。

でも、実際は10月末には2部屋とも埋まりました!

新築物件は、客付けしやすい!

本やブログなどでは聞いていたのですが、本当でした。

利回り

  • 家賃:160万円/年
  • 費用:2,250万円
    ・土地代(購入諸経費込):100万円
    ・解体費:150万円
    ・建築費(外構工事、消費税込):2,000万円

⇒表面利回り:7.1%

表面利回り8%を目指しましたが、かないませんでした。。。

全てにおいて言えることですが、最初からは完璧にはいきません。

利回りは低くなってしまいましたが、今回、初めて土地を仕入れてアパートを建築してみて、多くのことが学べました。

「まずは小さく始める」

という投資の原則に則って、最小限のアパートを建てられたことが、私にとって非常に大きな経験です。

特に「土地選び」について、かなり知識がつきました!

具体的には以下の通り。

  • 賃貸需要の高いエリア
  • 土地は安くて、家賃相場が高いエリア
  • 希望する間取り、部屋数をつくるのに必要な面積
  • 安く仕入れられる地形
  • 必要な間口

ただ、知識がついたといっても、良い土地が安く買えることは滅多にありません。

実際のところ、そんな物件があれば、建築業者が買ってしまうからです…。

次回に向けて

次回に向けた対策として、スケールメリットを考えて、最低でも4~6戸は欲しいところです。

まだ、具体的な対策は思い浮かんでいませんが、もっと建築費を下げなければいけません。

  • 広い土地を選ぶ
  • 施工業者を変える
  • 先輩大家さんとのつながりをつくり、建築費を下げるノウハウを学ぶ
  • 土地を現金買いできるように、キャッシュフローを厚くする

そのための方法を、もっと自分なり研究して、次回は、今回よりも高い利回りを達成したいと思います!

今回は以上です。
最後までご覧いただき、ありがとうございました!

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