【不動産投資】はじめての土地からの新築アパート体験談|施工業者の選定理由

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

アパート4棟、戸建3戸を所有しています。(2021年11月現在)

今回は、土地を仕入れてアパートを建てる際の、施工業者選びについて。
施工業者の選定理由について、詳しく解説します。

※これが正解かどうかはわかりませんが、あくまでも私の考えです。

土地からのアパート建築に興味がある方向けです。

・アパートの施工業者の選び方はどうやってする?
・建築費を抑えたい。でも知名度が低い業者では不安。
・大手は安心できるけど、建築費が高い。どうしよう…。

該当する人は続きをご覧ください。

建築するアパートのスペック

  • 構造:木造
  • 間取り:1LDK
  • 面積/部屋:約46㎡
  • 戸数:2戸
  • 駐車場:普通車4台
  • 入居者イメージ:新婚さん~家族(親+幼児)

若いファミリーが多く、近くに売地が多いエリア。

当初、家賃の価格帯も上がるため2LDK×2戸を希望しましたが、土地面積(約53坪)の都合上、1LDK×2戸になりました。

施工業者情報

  • 規模:中堅
  • 所在地:建築現場から、1時間程度
  • 事業内容:新築アパートの設計施工、賃貸管理、1棟アパート(収益物件)の仲介他

施工業者の選定理由

理由①:会社の実績と規模

はじめてということもあり、一番心配だったのは廃業のリスク。

とにかく建築費を抑えようとした結果、建築途中で潰れたり、音信不通になったりする話をよく聞きます。

また、大幅に工期が遅れることも心配でした。

”安心を買う”、というつもりで、ある程度の事業規模で、実績のある会社を選びました。

理由②:信頼できる営業マン

まず、営業マンが同世代で、同い年の子どもがいるということもあり、気が合ったこと。

何か質問をすれば即レスで反応があったり、こまめに連絡をいただけるところに好感が持てました。

また、自社で建てた物件で、不動産賃貸業の実績があることも信頼できました。

理由③:アパート用地や建築の勉強ができる

アパート建築に関して、全く知識がなかったので、この会社から多くのことが学べると思いました。

特に、担当の営業マンは、アパート用地について何でも教えてくれます。

例えば、このような情報。

  • アパート建てる時に必要な土地面積
    例)2LDK×3戸(P6台)のアパートの建築:90~102坪
  • 必要な間口
    例)1LDK×3戸(P6台)のアパートの建築:13m~
  • アパート建築に向いている地形
    例)旗竿地、変形地など
  • アパート建築に適した立地と坪単価

そして、気になる土地情報を伝えると、すぐに現地確認をしてもらえ、その土地に入る、「間取り」「戸数」「駐車場台数」などを計算し、「想定家賃」まで教えてくれます。

これにより、その場で収支や利回りなどをシミュレーションすることが可能に。

実際に、この会社と付き合うようになり、私の投資エリアの賃貸需要や探すべきアパート用地について、かなり詳しくなることができました。

理由④:今後の中古アパートの仕入れ

自社で建てたアパートを、中古アパートとして仲介する業者でもあります。

木造でファミリー向けの物件を得意とし、1LDK×3戸や、2LDK×4戸など、私が積極的に買い進めたい、小規模アパートを頻繁に仲介します。

今後、不動産賃貸業の規模拡大をするためにも、仕事を発注して取引実績をつくりたい、と思いました。

理由⑤:入居者にとって、満足度の高いアパート

相見積もりを複数社取りましたが、使う建築材料や設備が良いことがよくわかりました。

道徳なき経済は犯罪であり、経済なき道徳は寝言である

二宮尊徳

私のポリシーとして、ただ、自分が儲かれば良いとは思いません。

もっと建築費が安い業者はありましたが、利回りは多少下がっても、良いものを提供して入居者さんに喜んでいただくことを優先しました。

施工業者との出会い

この業者とは、元々、中古アパート(収益物件)仲介の営業マンと知り合いでした。
過去に何度も、物件の紹介をしていただき、結局買えないということが続きました。

「良いアパートを建てられる」ということは理解していたので、アパート建築の相談をすることに。

もし、仮に知り合いにアパートの施工業者がいなければ、業者を紹介してもらえるサービスを利用していたと思います。

例えば、タウンライフというサービス。複数の施工業者のプランや見積額を無料で一括比較できますし、信頼できる建築業者との出会いが期待できます。

既に土地をお持ちの方であれば、どんな間取りで、何世帯のアパートを建てるのか、判断が非常に難しいので、建築のプロにご相談されることをおすすめします。

相続税対策のみであれば良いのですが、不動産賃貸業という事業(ビジネス)として、アパート経営を行う場合は、大手は避けた方が良いでしょう。

建築費が高すぎますので。

建築費が安くて、良いアパートを建ててくれる施工業者を探しましょう!

最後に

はじめての新築アパート建築ですし、施工業者選びはすごく迷いました。

おそらく、新築アパートを建築する際の重要なポイントは、

  1. 土地の仕入れ(良い土地を安く仕入れる)
  2. 融資付け(好条件で融資を受ける)
  3. 施工業者選び(クオリティを担保して建築費を抑える)

もしかしたら、もっと良い施工業者が見つかったかもしれません。

でも、はじめてですし、まずは小さく始めて、勉強をさせていただくというつもりで、”安心”と”入居者の満足度”を優先しました。

6月から工事が着工し、11月頃完成の予定です。

また、アパート建築の様子を紹介するつもりですので、お楽しみに!

別記事で、アパート用地の仕入れの様子を書いています。

【不動産投資|アパート用地】536万円の土地が70万円で指値できた理由!相続人不存在の事例

こちらは、銀行開拓(融資付け)の方法について。

【不動産投資】新築アパート建築で融資承認がもらえた理由|銀行開拓3行目

興味ある方は、こちらもご覧ください。

今回は以上です。

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

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