【初めてのアパート投資】オリックス銀行の不動産投資ローンをおすすめします!

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
戸建3戸、アパート2棟、アパート用地1筆を所有しています。(2021年5月現在)

今回は、オリックス銀行の不動産投資ローンについて紹介します。

アパート2号は、オリックス銀行さんにお世話になりました。

別記事でアパート2号の紹介をしています。

【不動産投資|中古アパート|RC|ファミリー】優良物件が買えました|実利8.5%の事例

今回は、現役大家さん向けの内容です。

・戸建で実績ができた。次は1棟アパートにチャレンジしよう。
・なぜオリックス銀行が良いのか知りたい。

上記に該当する方はご覧ください。

オリックス銀行の特徴

対象者

不動産投資ローンの資料から抜粋します。

  • ローンプラザに来店可能な人
  • 満20歳以上60歳未満で、最終返済時80歳未満の人
  • 同一勤務先に3年以上勤務している人
  • 前年度の税込み年収が500万円以上で、安定した収入の見込める人
  • 団体信用生命保険に加入可能な人
  • 住宅ローンなどの支払いに、直近1年以内に遅延の無い人
  • 資産管理法人も可

※団体信用生命保険:債務者が死亡時や働けなくなる程の障害状態になった時、借金が完済される(借金がゼロになる)保険のこと。

対象エリア

不動産投資ローンの資料から抜粋します。

  • 原則首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、近畿圏(大阪・兵庫・京都・滋賀・奈良・和歌山)、名古屋市、福岡市に限る。

→資料には記載がありませんが、私の投資エリアである岐阜も対象エリアです。

対象物件

不動産投資ローンの資料から抜粋します。

  • アパート/マンション
  • 戸建
  • 区分マンション:40㎡以上

融資期間

  • 木造&軽量鉄骨:40年-築年数
  • 重量鉄骨:45年-築年数
  • RC:55年-築年数
    ※最長:35年まで

他の金融機関の融資期間は、法定耐用年数の残存年数以内が多い。

参考までに、法定耐用年数は以下の通り。

  • 木造:22年
  • 軽量鉄骨:19年もしくは27年
    ※骨格材肉厚が3mm以下の場合:19年
    ※骨格材肉厚が3mm以上4mm未満の場合:27年
  • 重量鉄骨:34年
  • RC:47年

金利

  • 3年固定特約型:2.3%~3.3%
    ※3年毎に金利の見直しをする(+-0.1%くらいの可能性あり)
  • 変動金利:2.675%~3.675%

借り入れ上限額

目安:年収の10倍まで。

ただし、他の借入も考慮される。

例)年収600万円で、住宅ローン残債2,000万円ある。
→上限4,000万円となる。(6,000万円-2,000万円)

オリックス銀行をおすすめする理由

私が、初めての1棟アパートの融資に、オリックス銀行をおすすめする理由は以下の4つです。

理由①:他の借り入れを重視する

ほとんどの人が、1棟アパートを買う時に借金をします。
ということは、「所有物件が増える」=「借金も増える」です。

オリックス銀行は、上記の「借り入れ上限額」の通り、他の借入金を重視されます。

つまり、借入金が少ない頃の、

アパートの1棟目もしくは2棟目で、オリックス銀行に相談することが得策です!

理由②:融資期間が長い

上記の融資期間の通り、他の金融機関よりも融資期間が長くできる可能性が高いです。

具体例で説明します。

例)築20年の木造アパート

  • 一般的な金融機関の場合
    →融資期間:2年  ※22年(法定耐用年数)-20年(築年数)
    ⇒毎月のキャッシュフローが赤字になる。
    ※日本政策金融公庫や、信金でも最長10年であることが多い。
  • オリックス銀行の場合
    →融資期間:20年  ※40年(オリックス銀行のルール)-20年(築年数)
    ⇒物件にもよるが、キャッシュフローがかなり出る可能性あり。

キャッシュフローが出やすい!

次の物件の頭金として再投資することで、規模拡大が狙える!

理由③:融資の審査結果の回答が早い

  • 一般的な金融機関:新規取引の場合は1ヶ月半くらい
  • オリックス銀行:最短で翌日

→融資の内諾がもらえて、初めて売主と交渉ができる。

⇒欲しい物件を早く押さえることができる!

理由④:実績ができる

オリックス銀行の不動産投資ローンの、メインターゲットは以下の通り。

  • サラリーマン向け
  • これから不動産投資を始める人

→大家としての実績がない人が、主な融資対象

一般的に他の金融機関は、大家実績がない人や融資実績がない人を厳しく評価する傾向があります。

⇒オリックス銀行で実績をつくってから、他の金融機関に融資相談するのが王道パターン!

オリックス銀行の注意点

資産管理法人で融資を受ける場合、以下の点によく注意してください!!

売上は、全て家賃収入である必要があります!!!

家賃以外の売り上げがあると、一括返済の対象となるので要注意です!
例えば、コンサル料や広告収入などもNGです!

地方銀行との比較

まずは、金利が低い地方銀行に相談した方が良いんじゃないの?

という疑問を持った人がいると思うので、その質問に対する私の考えです。

理由①:そもそも地銀は1棟目の時に融資しない

私の場合がそうでしたが、大家実績がない頃、地銀から融資を断られました。

理由は、アパート経営の実績がない人に対する融資は、一切NGとのことです。
でも、逆に実績ができると、検討してもらえるようになります。

理由②:オリックス銀行に相談できるのは、借り入れが少ない頃のみ

オリックス銀行の担当者の方にはっきり言われています。

基本的に、融資は1棟目もしくは2棟目のみ、とのこと。

規模拡大し、借り入れの金額が大きくなると、相談すらできなくなります。

理由③:確かに金利は高いが、地銀の+約0.5%

私の場合ですが、確かに地銀よりも金利は高い条件で提示されましたが、それでも0.5%程度です。

でも、その分融資期間が長いので、キャッシュフローが出ます。

理由④:自己資金10%でOK!

債務者の属性にもよると思いますが、他の金融機関からは、取引実績がない人に対して自己資金20~30%を求められます。

それに対して、オリックス銀行は、自己資金10%で融資可能なので、現金を手元に取っておくことができます。

理由⑤:初心者がやりやすい木造築20年のアパートでもCFが出る

私の好みでもありますが、初心者には小ぶりな中古木造アパートをおすすめしています。

理由は、物件価格が安価で、ランニングコストが安く、家賃下落率が低いからです。

よく木造築20年前後のアパートが売りに出ているのですが、融資期間が短くキャッシュフローが出ないため、購入を断念することが多いです。

でも、オリックス銀行であればキャッシュフローが出ることが多いです。

例えば、木造築20年のアパートを想定します。

  • ほとんどの金融機関:融資期間は2年もしくは、最長でも10年
  • オリックス銀行:融資期間は20年

理由⑥:実績を武器に他の銀行開拓がしやすくなる

ほとんどの金融機関は、アパート経営の実績がない大家に対して厳しい評価をするため、初心者は融資が受けづらいです。

でも、オリックス銀行はアパート経営の実績を問いません。むしろ積極的です。

ですから、オリックス銀行で融資を受け、その実績を武器に地銀など他の金融機関の銀行開拓をするのがスムーズかと思います。

金利や売却時の解約金など、気をつけなければいけないことがありますが、総合的に判断して、まずはオリックス銀行をおすすめします。

今回は、以上です。

最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

別記事で、他の金融機関の融資事情についてヒアリングした結果をまとめています。

【2020年12月最新版】不動産投資における金融機関9行の融資事情を大公開!岐阜・愛知在住者必見!

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