【はじめてのアパート一棟投資】オリックス銀行のアパートローンをおすすめします!

こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
アパート4棟、戸建4戸を所有しています。(2021年12月現在)

今回は、オリックス銀行のアパートローン(不動産投資ローン)について紹介します。

アパート2号は、オリックス銀行さんにお世話になりました。

別記事でアパート2号の紹介をしています。

【不動産投資:中古RCマンション】キャッシュフローを得るために融資期間を長くする戦略|利回り11.2%の事例

・戸建で実績ができた。次は1棟アパートにチャレンジしよう。
・オリックス銀行は、どんな人が融資対象になるの?
・なぜオリックス銀行が、おすすめなのか知りたい。
・オリックス銀行で融資を受ける時の注意点は?
・地方銀行の方が、良いんじゃないの?

上記に該当する方はご覧ください。

オリックス銀行|アパートローン(不動産投資ローン)の特徴

オリックス銀行
出典:オリックス銀行

対象者

不動産投資ローンの資料から抜粋します。

  • ローンプラザに来店可能な人
  • 満20歳以上60歳未満で、最終返済時80歳未満の人
  • 同一勤務先に3年以上勤務している人
  • 前年度の税込み年収が500万円以上で、安定した収入の見込める人
  • 団体信用生命保険に加入可能な人
  • 住宅ローンなどの支払いに、直近1年以内に遅延の無い人
  • 資産管理法人も可

※団体信用生命保険:債務者が死亡時や働けなくなる程の障害状態になった時、借金が完済される(借金がゼロになる)保険のこと。

私の経験上、オリックス銀行は、公務員や上場企業勤務のサラリーマンに対して、好条件で融資をしている印象です。

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過去記事で、公務員が行う不動産投資で、副業とみなされない方法について解説しました。

【公務員の不動産投資】副業と見なされないための方法

対象エリア

不動産投資ローンの資料から抜粋します。

  • 原則首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、近畿圏(大阪・兵庫・京都・滋賀・奈良・和歌山)、名古屋市、福岡市に限る。

→資料には記載がありませんが、私の投資エリアである岐阜も対象エリアです。

対象物件

不動産投資ローンの資料から抜粋します。

  • アパート/マンション
  • 戸建
  • 区分マンション:40㎡以上

融資期間

以下のような計算式で、融資期間が決まります。

  • 木造&軽量鉄骨:40年-築年数
  • 重量鉄骨:45年-築年数
  • RC:55年-築年数
    ※最長:35年まで

他の金融機関の融資期間は、法定耐用年数の残存年数以内が多い。

参考までに、法定耐用年数は以下のとおり。

法定耐用年数
●木造:22年
●軽量鉄骨:19年もしくは27年
 ※骨格材肉厚が3mm以下の場合:19年
 ※骨格材肉厚が3mm以上4mm未満の場合:27年
●重量鉄骨:34年
●RC:47年

金利の目安

  • 3年固定特約型:2.3%~3.3%
    ※3年毎に金利の見直しをする(+-0.1%くらいの可能性あり)
  • 変動金利:2.675%~3.675%

仮として、シミュレーションでは、2.5%で計算すれば良いと思います。

借り入れ上限額

目安:年収の10倍まで。

ただし、他の借入も考慮される。

例)年収600万円で、住宅ローン残債2,000万円ある。
→上限4,000万円となる。(6,000万円-2,000万円)

自己資金

不動産投資ローンの資料には書いていませんが、私の経験上、自己資金10%か20%です。

大家仲間で、はじめての不動産投資で”フルローン可”と、融資内諾をもらった人もいるので、高属性の方はフルローンも期待できそうです。

オリックス銀行の融資条件
計算式が決まっているので、物件シミュレーションの段階で、ある程度正確なキャッシュフロー計算ができます!

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別記事で、1棟アパートのシミュレーション方法を解説しています。

【中古1棟アパート】不動産投資のシミュレーション方法を解説:キャッシュフロー・利回りなど

はじめてのアパート投資で、オリックス銀行をおすすめする理由

はじめての1棟アパートの融資で、なぜオリックス銀行をおすすめするのか、その理由は以下の4つ。

理由①:他の借り入れを重視する

ほとんどの人が、1棟アパートを買う時に借金をします。
ということは、「所有物件が増える」=「借金も増える」です。

オリックス銀行は、上記の「借り入れ上限額」の通り、他の借入金を重視されます。

つまり、借入金が少ない頃の、

アパートの1棟目もしくは2棟目で、オリックス銀行に相談することが得策です!

理由②:融資期間が長い

上記の融資期間のとおり、他の金融機関よりも融資期間が長くできる可能性が高いです。

具体例で説明します。
例)築20年の木造アパート

一般的な金融機関の場合

  • 融資期間:2年  ※22年(法定耐用年数)-20年(築年数)
    ⇒毎月のキャッシュフローが赤字になる。

※日本政策金融公庫や、信金でも最長10年であることが多い。

一般的な金融機関の場合
融資期間は2年
⇒キャッシュフローがマイナスになる

オリックス銀行の場合

  • 融資期間:20年  ※40年-20年(築年数)
    ⇒キャッシュフローが出る可能性あり。
オリックス銀行の場合
融資期間は、20年
⇒キャッシュフローが出やすい!

理由③:融資の審査結果の回答が早い

  • 一般的な金融機関:新規取引の場合は1ヶ月半くらい
  • オリックス銀行:最短で翌日

→融資の内諾がもらえて、初めて売主と交渉ができる。

⇒欲しい物件を早く押さえることができる!

理由④:実績ができる

オリックス銀行の不動産投資ローンの、メインターゲットは以下の通り。

  • サラリーマン向け
  • これから不動産投資を始める人

→大家としての実績がない人が、主な融資対象

一般的に他の金融機関は、大家実績がない人や融資実績がない人を厳しく評価する傾向があります。

⇒オリックス銀行で実績を武器に、規模拡大するのが王道パターン!

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別記事で、規模拡大の戦略について解説しています。

【不動産投資】初心者必見!地方でゼロから始める規模拡大の戦略

理由⑤:自己資金1割やフルローンも可能!

融資が厳しい現在、ほとんどの金融機関が自己資金2割を求められるなか、オリックス銀行は、自己資金1割やフルローンも対応しています。

私は、自己資金1割でしたが、かなり属性の良い方ですと、2021年でもフルローンで融資承認が下りています。
しかも、まだ物件ゼロの初心者に対して、です。

自己資金が温存できる銀行がかなり貴重な存在だと思います。

金利交渉はできる?

かなり属性の良い方であれば、金利交渉は可能です。

自己資金1割か、フルローンどちらかを選べますし、金利も基準はあるものの、多少交渉の余地はあります。

フルローンですと、自己資金1割の時よりも、事務手数料が多くかかると聞いておりますし、債務超過になるリスクも考えられるので、最初の物件に関しては、自己資金1割入れることをおすすめします。

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オリックス銀行で融資を受ける時の注意点

オリックス銀行の注意点

資産管理法人で融資を受ける場合、以下の点によく注意してください!!

売上は、全て家賃収入である必要があります!!!

もし、家賃以外の売り上げがあると、一括返済の対象となるので注意してくださいね。
例えば、コンサル料広告収入などもNGですから。

既に、家賃以外の売上がある場合、多少であれば問題ないですが、これから発生する売上は、ダメですよ。

担当者からこのように、このような忠告を受けました…。

注意
資産管理法人で借りる場合、家賃以外の売上を入れないように!

オリックス銀行・地方銀行との比較

オリックス銀行と地銀の比較

まずは、金利が低い地方銀行に相談した方が良いんじゃないの?

という疑問を持った人がいると思うので、その質問に対する私の考えです。

理由①:そもそも地銀は1棟目の時に融資しない

私の場合がそうでしたが、大家実績がない頃、地銀から融資を断られました。

理由は、アパート経営の実績がない人に対する融資は、一切NGとのことです。
でも、逆に実績ができると、検討してもらえるようになります。

理由②:オリックス銀行に相談できるのは、借り入れが少ない頃のみ

オリックス銀行の担当者の方にはっきり言われています。

基本的に、融資は1棟目もしくは2棟目のみ、とのこと。

規模拡大し、借り入れの金額が大きくなると、相談すらできなくなります。

理由③:確かに金利は高いが、地銀の+約0.5%

私の場合ですが、確かに地銀よりも金利は高い条件で提示されましたが、それでも0.5%程度です。

でも、その分融資期間が長いので、キャッシュフローが出ます。

理由④:自己資金10%でOK!

債務者の属性にもよると思いますが、他の金融機関からは、取引実績がない人に対して自己資金20~30%を求められます。

それに対して、オリックス銀行は、自己資金10%で融資可能なので、現金を手元に取っておくことができます。

理由⑤:木造築20年のアパートでも、キャッシュフローが出る

私の好みでもありますが、初心者には小ぶりな中古木造アパートをおすすめしています。

理由は、物件価格が安価で、ランニングコストが安く、家賃下落率が低いからです。

よく木造築20年前後のアパートが売りに出ているのですが、融資期間が短くキャッシュフローが出ないため、購入を断念することが多いです。

でも、オリックス銀行であればキャッシュフローが出ることが多いです。

例えば、木造築20年のアパートを想定します。

  • ほとんどの金融機関:融資期間は2年もしくは、最長でも10年
  • オリックス銀行:融資期間は20年

理由⑥:実績を武器に、銀行開拓がしやすくなる

ほとんどの金融機関は、アパート経営の実績がない大家に対して厳しい評価をするため、初心者は融資が受けづらいです。

でも、オリックス銀行アパート経営の実績を問いませんむしろ積極的です。

ですから、オリックス銀行で融資を受け、その実績を武器に地銀など他の金融機関の銀行開拓をするのがスムーズかと思います。

金利や売却時の解約金など、気をつけなければいけないことがありますが、総合的に判断して、まずはオリックス銀行をおすすめします。

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別記事で、銀行開拓の方法について詳しく解説をしています。

【不動産投資】銀行開拓の攻略方法!1年間で金融機関3行から融資承認をもらった手法

オリックス銀行のデメリット

オリックス銀行のデメリット

オリックス銀行は、不動産賃貸業の実績を重視しません

なので、所有物件数が少ない時は、不動産投資家にとって大変ありがたい存在です。

でも、正直なところ、他の金融機関に比べて見劣りする点もあります。

  • 融資の事務手数料が高い
  • 金利が高め
  • 繰り上げ返済時に違約金がかかる(借入後、5年以内は特に高くなる)
  • 資産管理法人で借りる場合、家賃以外の売上を計上できない

あまり大きな声では言えませんが、ある程度、物件規模数が増えてきたら、他の金融機関に借り換えをしても良いのではないかと思います。

オリックス銀行のデメリット
・事務手数料が高い
・金利が高め
・繰り上げ返済時に、違約金がかかる
・資産管理法人で借りる場合、家賃以外の売上を計上できない

まとめ

オリックス銀行とお付き合いさせて頂き、一長一短ありますが、

総合的に判断して、はじめて1棟アパート/マンションを購入する場合は、おすすめできる金融機関です!

ただ、正直に申しまして、ずっとお付き合いする相手ではなく、物件数が増えてきたら、他の金融機関とお付き合いする方が良いのではないかと感じています。

今回は以上です。
最後までご覧いただき、ありがとうございました!

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