初心者必見!「買付証明書の書き方」徹底解説!雛形・例文ダウンロードOK

「買付証明書の書き方」雛形・例文ダウンロードOK

こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

2020年から不動産投資を始めて、アパート4棟・戸建4戸を所有しています。(2022年5月現在)

今回は、買付証明書の書き方について徹底解説します!

・買付証明書には、何を書けば良いの?
・買付証明書の雛形(フォーマット)が欲しい。
・買付証明書を提出する時のルールは何かある?

該当する人は続きをご覧ください。

まだ一度も不動産を買ったことがない人向けの内容です。

この記事でわかること
●買付証明書の意味
●買付証明書の書き方
●買付証明書を提出する時に気をつけること

買付証明書とは?

買付証明書とは

買付証明書とは、物件購入の気持ちを、売主に伝えるために必要な書類。

売主は、この証明書を見て、売却するかどうか決断することになります。

買付証明書の雛形|ダウンロードOK

買付証明書には、決まった書式はありません。

参考までに、こちらの書式をご覧ください。

ダウンロードできますので、どうぞご利用ください。

買付証明書の例文

あくまでも参考までに、ご覧ください。

買付証明書の書き方

物件の情報

 購入を申し込みたい不動産の情報を書きます。

  • 物件名
  • 所在地
  • 土地と建物の面積
  • 建物の構造と築年数

希望金額

買付証明書に記載する希望価格は、後に変更することが難しいことが多いので慎重に検討します。

そして、必ず、提出する前に売買仲介の不動産屋に希望金額を伝えましょう

200万円で買付を提出しようと考えていますが、大丈夫でしょうか。

200万円ですか…。

売主さまから300万円まで、と聞いているので難しいかもしれませんが、まずは200万円でお送りください。

このようなやり取りをしてから、提出します。

もし、不動産屋の判断で、希望金額が可能性ゼロということであれば、はっきりと言われます。

200万円は無理ですね。

売主さまから、300万円までが限界、と言われていますので。

希望金額で買える見込みがない場合は、買付証明書を送ることができません。

手付金

売買契約時に支払う手付金額を書きます。

一般的な金額は、物件価格の5%~10%くらい。

手付金の注意点

売買契約した後に、自己都合で売買を取りやめる場合、手付金を放棄することになるので要注意。

売り主の都合で契約を解除する場合は、手付金の2倍の額が支払われる契約となります。

支払方法

「手持ちの現金」での支払い、「銀行融資を受けて」の支払い、どちらになるのか伝えます。

  • 現金
  • 銀行融資

ローン特約(融資特約)とは

ローン特約(融資特約)とは、銀行融資が付かなかった場合に契約を解除できるという特約です。

「ローン特約なし」のケース

手持ちの現金で支払う場合は、「ローン特約なし」になります。

「ローン特約なし」の方が、売主にとって好都合なので、買付が通る可能性が高いです。

ただし、基本的には収益目的の中古戸建は現金買いとなるので、「ローン特約なし」という条件でライバルとの差別化するのは難しいと思った方が良いでしょう。

一方で1棟アパートの場合は、基本的には融資を受けて購入することになりますが、もし「ローン特約なし」という条件が提示できれば、相当買いやすくなります

1棟アパートは、小さいサイズでも2,000万円以上の価格なので、なかなかそれほど現金を持っている人は多くいません。

「ローン特約あり」のケース

金融機関から融資を受ける場合は、「ローン特約あり」になります。

融資の仮審査や本審査がとおったとしても、予定されていた融資が承認されない場合もあるので、万が一に備えて「ローン特約あり」にしましょう。

有効期限

一般的には、買付証明書を提出後の1~2週間が多いようです。

正解はないと思いますが、「ローン特約なし」で現金買いする場合は、1~2週間で。

ローン特約あり」で融資を受ける場合は、手続きに時間がかかるため、1ヶ月にすることが多いです。

その他条件

契約不適合責任 免責

購入後に不具合が見つかっても、売主に責任追及しません、ということ。

特に、売主が地主など一般人の場合は業者ではないので、引き渡し後にクレームやトラブルが発生することを心配している人も多くいます。

「契約不適合責任 免責」という条件にして、その分、大幅に指値してリスクヘッジするようにしています。

境界確定測量なし

境界確定測量とは、全ての隣接地との境界について隣接所有者との立ち会いをもとに境界確認を行う測量のこと。 

境界確定測量を行う場合、かなり費用がかかり、時間も必要になるため売主に嫌がられますし、引き渡しが遅くなってしまうので、買主にとっても不都合になります。

「境界確定測量なし」にして、その分、大幅に指値してリスクヘッジするようにしています。

残置物はそのままで構いません

特に、中古戸建の場合、残置物(家財道具)が大量にあるケースも少なくありません。

片づけるのが大変なのよ…。

このように考える売主が多いので、残置物撤去にかかる費用分を指値します。

残置物撤去費として、40万円値下げしていただけませんでしょうか?

このように理由を明記して、買付証明書に記載すると、指値が通ることがよくあります

リフォームが必要な場合も同様に、理由を明記して指値交渉をします。

雨漏りを直すためのリフォーム費(屋上防水加工、外壁塗装など)として、300万円値下げしていただけませんでしょうか。

売主に納得してもらえる理由を伝えることで、大幅な指値が通ったこともあります。

一言メッセージ

効果があるかどうかは売主次第

効果が期待できると考えられるのは、以下のようなケース。

売る物件は、私が幼少期から住んでいた家。色んな思い出がある。

次の所有者にも大切に使ってほしい。

売主が、一般の人で物件に愛着がある場合は、効果期待できるかもしれません

一方で、売主が不動産業者や投資家の場合は、利益第一だと思うので、メッセージを添えても効果は期待できないでしょう

知っておくべき買付証明書のルール

提出するタイミング

現金買いの場合

現金買いする場合は、内見後できるだけ早く提出します

買付証明書の内容が売主に承諾してもらえた順番で買えるようになるので、とにかくスピード重視で行います。

内見当日のうちに提出するようにしています。

融資を受ける場合

融資を受ける場合は、融資審査が通ったタイミングで提出します。

ほとんどの金融機関は、融資承認がおりるまで1ヶ月~1ヶ月半かかってしまいます。

そのため、融資審査中に、ライバルに買付証明書を提出されてしまって買えないことはよくあることです。

法的拘束力

買付証明書だけでは契約は成立しない

実際にあった裁判

ある不動産売買において、買付証明書と売渡承諾書が取り交わされましたが、その時点で売買契約が成立したかどうかを明らかにするという裁判。

不動産は契約についての取り交わしが必要であり、買付証明書の提出だけでは売買契約は成立しない、とされました。

※売渡承諾書とは、売主が所有する不動産を売る意思があることを購入希望者に示す書類。

ちなみに、売主から「売渡承諾書」をもらったことは、一度もありません。

むやみやたら提出するのはNG

法的拘束力がないからといって、むやみやたら買付証明書を提出するのはNG行為です。

売主や不動産屋に迷惑をかけるわけですし、不動産屋からの信頼を損なう行為なのでやめましょう。

一度、提出した買付証明書を理由もなく取り下げやキャンセルした場合、損害賠償責任が認められることもあることを覚えておきましょう。

まとめ

今回の記事の要点は以下のとおり。

  • 買付証明書とは、物件購入の気持ちを、売主に伝えるために必要な書類。
  • 提出した後には、変更やキャンセルはできない、というつもりで慎重に提出しましょう。
  • 中古戸建は現金買いが基本なので、「ローン特約なし」で提出。
  • 1棟アパートは融資で買うことになるので、「ローン特約あり」で提出。
  • 妥当な理由を明記して、指値交渉をしましょう。
  • その他の条件で、ライバルと差別化をしましょう。ただ、リスクがあるので慎重に。
  • 買付証明書には、法的拘束力はない。ただし、むやみやたら提出するのはNG。

今回は以上です。

最後までご覧いただき、ありがとうございました!

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