【不動産投資 初心者の方へ】おすすめの物件を解説!|中古戸建×3・中古アパート×2の購入の体験から言えること

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
戸建3戸、アパート2棟、アパート用地1筆を所有しています。(2021年4月現在)

今回は、1年間で色んなパターンの不動産を買った体験を基に、これから不動産投資を始める人におすすめする物件を解説します。

今回は、これから不動産投資を始める人、これから2棟目を買おうと考えている大家さん向けに書きました。

・まず何から買えば良いの?
・2棟目、3棟目はどういう物件がおすすめ?

該当する人はご覧ください!

結論

私がおすすめするのは、

①築30年前後の中古戸建

②築20~30年の木造の中古アパート

です!

そして、私自身、①・②を買い続けていきたいと思っています!

理由を解説する前に、まずは所有物件をご紹介します。

※補足1
まだ軽量鉄骨の物件を所有したことがないので、評価できませんが、軽量鉄骨も木造と同じ理由で所有しても良いかもしれません。

※補足2
良い土地が安く仕入れられれば、新築アパートを建築することもおすすめします!
ただ、初心者にはハードルが高いです。

所有物件の紹介

※築年数は購入時の年数です。

戸建1号

  • 岐阜県岐阜エリア
  • 木造
  • 築29年
  • 利便性〇(スーパー、コンビニ、金融機関まで車で5分以内)
  • 教育環境〇(幼稚園、小学校、中学校まで2km以内)
  • 立地〇
    人口増加エリア
    人の入れ替わりが激しいエリア
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戸建2号

  • 岐阜県東濃エリア
  • 木造
  • 築85年
  • 利便性〇(スーパー、コンビニ、金融機関まで車で5分以内)
  • 教育環境〇(幼稚園、小学校、中学校まで2km以内)
  • 立地△
    人口減少エリア
    人の入れ替わりが無いエリア
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戸建3号

  • 岐阜県東濃エリア
  • 重量鉄骨
  • 築40年
  • 利便性〇(スーパー、コンビニ、金融機関まで車で5分以内)
  • 教育環境〇(幼稚園、小学校、中学校まで1.5km以内)
  • 立地△
    人口減少エリア
    人の入れ替わりが無いエリア
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アパート1号

  • 岐阜県岐阜エリア
  • 木造
  • 築29年
  • 利便性〇(スーパー、コンビニ、金融機関まで車で5分以内)
  • 教育環境〇(幼稚園、小学校、中学校まで1km以内)
  • 立地〇
    人口増加エリア
    人の入れ替わりが激しいエリア
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アパート2号

  • 岐阜県岐阜エリア
  • RC
  • 築28年
  • 利便性〇(スーパー、コンビニ、金融機関まで車で5分以内)
  • 教育環境〇(幼稚園、小学校、中学校まで1km以内)
  • 立地〇
    人口増加エリア
    人の入れ替わりが激しいエリア
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木造物件をおすすめする理由

理由①:維持管理が楽

木造はリフォーム費が安く、管理が楽なのが魅力です。

反対に、RCはリフォーム費が高く、維持管理にストレスがかかります。

アパート2号で、屋上防水、外壁塗装、外壁やタイルに生じたクラック補修、浮き気味なタイルの修繕に、提示された見積金額は、約500万円でした。

見積内容とおりに全てリフォームするつもりはなく、まだ致命的な症状ではないため、とりあえず屋上防水のみを検討しています。

一方、アパート1号で、外壁塗装や屋根塗装、クラック補修に提示された見積金額は、約200万円でした。

リフォーム内容と面積が違うので、同一条件で比較ができませんが、それでも同等の規模なのに、かかる費用が倍以上違います。

そして、RCは、雨漏りや雨染みが発生した場合、問題の原因を断定するのは難しいと言われています。
専門業者のこれまでの経験を基にした勘で、試しにはつって、直して、様子を見る。それでもダメなら次の箇所をはつって直す、、、。とのことです。

それに対して、木造は原因が一発で断定できるので、無駄な時間やコストがかかりません。

理由②:税金が安い

木造の法定耐用年数は22年に対して、RCの法定耐用年数は47年と長いです。

つまり、木造よりもRCの方が建物価値が高いため、建築費や登録免許税、固定資産税なども高いです。

アパート1号(木造)とアパート2号(RC)は、面積も立地も違うため、同一条件で比較できませんが、固定資産税は以下のように違います。

アパート1号

  • 木造
  • 築29年
  • 土地面積:約40坪
  • 建物面積:約39坪
  • 年間家賃収入:約300万円

⇒固定資産税は約5万円

アパート2号

  • RC
  • 築28年
  • 土地面積:約72坪
  • 建物面積:約87坪
  • 年間家賃収入:約310万円

⇒固定資産税は約22万円

家賃収入はほぼ同等ですが、木造よりもRCの方が固定資産税がかなり高いです。

理由③:出口が考えやすい(中古戸建の場合)

中古戸建で考えられる出口は以下のとおり。

  • 退居されたタイミングで実需向けに売る
  • 入居者にマイホームとして売る
  • 入居者がいる状態で、利回り〇%という投資商品として投資家に売る
  • 建物が使えなくなったら、解体後、更地にして売る
  • 建物が使えなくなったら、解体して、新築戸建を建築して貸す

一方で、中古アパートで考えられる出口は以下のとおり。

  • 入居者がいる状態で、利回り〇%という投資商品として投資家に売る
  • 建物が使えなくなったら、解体後、更地にして売る
  • 建物が使えなくなったら、解体して、新築アパートを建築して貸す

⇒戸建は実需向けに売ることができます!

中古の木造物件の問題点

問題点①:中古の木造は、融資が受けづらい

融資の基本的な考え方として、法定耐用年数の残存年数以内です。

・築20年の木造:残存年数=3年
※木造の法定耐用年数は22年

・築20年のRC:残存年数=28年
※RCの法定耐用年数は47年

ただし、一概に融資期間は、残存年数以内というわけではないので、各金融機関に融資条件をヒアリングしましょう!

実際に、アパート1号は、築29年の木造でしたが、期間10年で融資していただいています。

問題点②:中古の木造は減価償却の期間が短い

減価償却費とは、お金の支出はないのに、毎年の損益計算で経費にできるという魔法のような経費です。
この減価償却費をうまくコントロールできると、税金もコントロールすることができます。

減価償却の期間は耐用年数で判断します。

耐用年数の計算式は以下のとおり。

(法定耐用年数-築年数)+築年数×20%

・築20年の木造:耐用年数=6年
(22ー20)+20×20%=6

・築20年のRC:耐用年数=31年
(47ー20)+20×20%=31

木造20年の物件を買った時、減価償却費の計上ができなくなる7年後に、税負担が増えます。

もし築30年のような耐用年数オーバーの物件を買った場合は、それが5年後に訪れます。

⇒中古の木造ばかりを買い続けると、減価償却の期間が長くとれないため、要注意です!

減価償却をうまくコントールするために、以下のことをおすすめします。

①木造やRC、重量鉄骨を組み合わせて購入する!

②土地から仕入れて新築の木造アパートを建てる!

さらに、新築アパートは融資期間が長くできるメリットもあります!

補足
現在、新築アパートの建築を計画中で、現在融資の結果待ちです。
改めて、結果報告します!

木造物件を買うための戦略

①中古戸建

現金買いできるようにキャッシュを貯める

⇒中古戸建を現金買いした後、リフォーム費として融資を受ける!

金融機関:信金、信組、公庫を想定

②中古アパート

ある程度現金を入れられるようにキャッシュを貯める

⇒CCR(投資回収率)が悪くなったとしても、ある程度現金入れて買う!

金融機関:信金、信組、ノンバンク系を想定

③アパート用地

現金買いできるようにキャッシュを貯める

⇒土地を現金買いした後に、新築アパートの建築費として融資を受ける!

金融機関:地銀を想定

今回は以上です。

最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

最後に

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