こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
戸建3戸、アパート2棟、アパート用地1筆を所有しています。（2021年4月現在）
今回は、１年間で色んなパターンの不動産を買った体験を基に、これから不動産投資を始める人におすすめする物件を解説します。
今回は、これから不動産投資を始める人、これから２棟目を買おうと考えている大家さん向けに書きました。
・まず何から買えば良いの？
・２棟目、３棟目はどういう物件がおすすめ？
該当する人はご覧ください！
結論
私がおすすめするのは、
①築３０年前後の中古戸建
②築２０～３０年の木造の中古アパート
です！
そして、私自身、①・②を買い続けていきたいと思っています！
理由を解説する前に、まずは所有物件をご紹介します。
※補足１
まだ軽量鉄骨の物件を所有したことがないので、評価できませんが、軽量鉄骨も木造と同じ理由で所有しても良いかもしれません。
※補足２
良い土地が安く仕入れられれば、新築アパートを建築することもおすすめします！
ただ、初心者にはハードルが高いです。
所有物件の紹介
※築年数は購入時の年数です。
戸建１号
- 岐阜県岐阜エリア
- 木造
- 築２９年
- 利便性〇（スーパー、コンビニ、金融機関まで車で５分以内）
- 教育環境〇（幼稚園、小学校、中学校まで2km以内）
- 立地〇
人口増加エリア
人の入れ替わりが激しいエリア
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戸建２号
- 岐阜県東濃エリア
- 木造
- 築８５年
- 利便性〇（スーパー、コンビニ、金融機関まで車で５分以内）
- 教育環境〇（幼稚園、小学校、中学校まで2km以内）
- 立地△
人口減少エリア
人の入れ替わりが無いエリア
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戸建３号
- 岐阜県東濃エリア
- 重量鉄骨
- 築４０年
- 利便性〇（スーパー、コンビニ、金融機関まで車で５分以内）
- 教育環境〇（幼稚園、小学校、中学校まで1.5km以内）
- 立地△
人口減少エリア
人の入れ替わりが無いエリア
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アパート１号
- 岐阜県岐阜エリア
- 木造
- 築２９年
- 利便性〇（スーパー、コンビニ、金融機関まで車で５分以内）
- 教育環境〇（幼稚園、小学校、中学校まで1km以内）
- 立地〇
人口増加エリア
人の入れ替わりが激しいエリア
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アパート２号
- 岐阜県岐阜エリア
- RC
- 築２８年
- 利便性〇（スーパー、コンビニ、金融機関まで車で５分以内）
- 教育環境〇（幼稚園、小学校、中学校まで1km以内）
- 立地〇
人口増加エリア
人の入れ替わりが激しいエリア
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木造物件をおすすめする理由
理由①：維持管理が楽
木造はリフォーム費が安く、管理が楽なのが魅力です。
反対に、RCはリフォーム費が高く、維持管理にストレスがかかります。
アパート２号で、屋上防水、外壁塗装、外壁やタイルに生じたクラック補修、浮き気味なタイルの修繕に、提示された見積金額は、約５００万円でした。
見積内容とおりに全てリフォームするつもりはなく、まだ致命的な症状ではないため、とりあえず屋上防水のみを検討しています。
一方、アパート１号で、外壁塗装や屋根塗装、クラック補修に提示された見積金額は、約２００万円でした。
リフォーム内容と面積が違うので、同一条件で比較ができませんが、それでも同等の規模なのに、かかる費用が倍以上違います。
そして、RCは、雨漏りや雨染みが発生した場合、問題の原因を断定するのは難しいと言われています。
専門業者のこれまでの経験を基にした勘で、試しにはつって、直して、様子を見る。それでもダメなら次の箇所をはつって直す、、、。とのことです。
それに対して、木造は原因が一発で断定できるので、無駄な時間やコストがかかりません。
理由②：税金が安い
木造の法定耐用年数は２２年に対して、RCの法定耐用年数は４７年と長いです。
つまり、木造よりもRCの方が建物価値が高いため、建築費や登録免許税、固定資産税なども高いです。
アパート１号（木造）とアパート２号（RC）は、面積も立地も違うため、同一条件で比較できませんが、固定資産税は以下のように違います。
アパート1号
- 木造
- 築２９年
- 土地面積：約４０坪
- 建物面積：約３９坪
- 年間家賃収入：約３００万円
⇒固定資産税は約５万円
アパート２号
- RC
- 築２８年
- 土地面積：約７２坪
- 建物面積：約８７坪
- 年間家賃収入：約３１０万円
⇒固定資産税は約２２万円
家賃収入はほぼ同等ですが、木造よりもRCの方が固定資産税がかなり高いです。
理由③：出口が考えやすい（中古戸建の場合）
中古戸建で考えられる出口は以下のとおり。
- 退居されたタイミングで実需向けに売る
- 入居者にマイホームとして売る
- 入居者がいる状態で、利回り〇％という投資商品として投資家に売る
- 建物が使えなくなったら、解体後、更地にして売る
- 建物が使えなくなったら、解体して、新築戸建を建築して貸す
一方で、中古アパートで考えられる出口は以下のとおり。
- 入居者がいる状態で、利回り〇％という投資商品として投資家に売る
- 建物が使えなくなったら、解体後、更地にして売る
- 建物が使えなくなったら、解体して、新築アパートを建築して貸す
⇒戸建は実需向けに売ることができます！
中古の木造物件の問題点
問題点①：中古の木造は、融資が受けづらい
融資の基本的な考え方として、法定耐用年数の残存年数以内です。
※木造の法定耐用年数は２２年
・築２０年のRC：残存年数＝２８年
※RCの法定耐用年数は４７年
ただし、一概に融資期間は、残存年数以内というわけではないので、各金融機関に融資条件をヒアリングしましょう！
実際に、アパート１号は、築２９年の木造でしたが、期間１０年で融資していただいています。
問題点②：中古の木造は減価償却の期間が短い
減価償却費とは、お金の支出はないのに、毎年の損益計算で経費にできるという魔法のような経費です。
この減価償却費をうまくコントロールできると、税金もコントロールすることができます。
減価償却の期間は耐用年数で判断します。
耐用年数の計算式は以下のとおり。
（法定耐用年数－築年数）＋築年数×20％
（２２ー２０）＋２０×２０％＝６
・築２０年のRC：耐用年数＝３１年
（４７ー２０）＋２０×２０％＝３１
木造２０年の物件を買った時、減価償却費の計上ができなくなる７年後に、税負担が増えます。
もし築３０年のような耐用年数オーバーの物件を買った場合は、それが５年後に訪れます。
⇒中古の木造ばかりを買い続けると、減価償却の期間が長くとれないため、要注意です！
減価償却をうまくコントールするために、以下のことをおすすめします。
①木造やRC、重量鉄骨を組み合わせて購入する！
②土地から仕入れて新築の木造アパートを建てる！
さらに、新築アパートは融資期間が長くできるメリットもあります！
改めて、結果報告します！
木造物件を買うための戦略
①中古戸建
現金買いできるようにキャッシュを貯める
⇒中古戸建を現金買いした後、リフォーム費として融資を受ける！
金融機関：信金、信組、公庫を想定
②中古アパート
ある程度現金を入れられるようにキャッシュを貯める
⇒CCR（投資回収率）が悪くなったとしても、ある程度現金入れて買う！
金融機関：信金、信組、ノンバンク系を想定
③アパート用地
現金買いできるようにキャッシュを貯める
⇒土地を現金買いした後に、新築アパートの建築費として融資を受ける！
金融機関：地銀を想定
今回は以上です。
最後までご覧いただき、誠にありがとうございました！
最後に
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