【不動産投資 初心者の方へ】不動産投資を1年間本気でやってみた結果報告

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
戸建3戸、アパート2棟、アパート用地1筆を所有しています。(2021年5月現在)

今回は、不動産投資を1年間本気でやってみて、どうなったのか結果を詳しく解説します。

今回は、これから不動産投資を始める人向けに書きました。

参考になれば幸いです。

投資結果

所有物件

  • 中古戸建3戸
  • 中古アパート2棟
  • アパート用地1筆

    ⇒合計5棟19室です。

別記事で、所有物件を紹介しています。

・戸建1号:初めての物件で300万円以上の指値成功!築29年で実質利回り13.5%の戸建投資の事例

・戸建2号:未公開物件で指値成功!築85年で実質利回り22%のボロ戸建投資の事例

・戸建3号:リサーチ不足&買いたい病で失敗!築40年で実質利回り8.9%の戸建投資の事例

・アパート1号:初めての1棟アパートで400万円以上の指値成功!築29年で実質利回り14.5%の事例

・アパート2号:優良物件が買えました!【RC/築28年/好立地/ファミリー向け/小ロット】|実質利回り8.5%の事例

家賃収入

年間家賃収入:840万円

キャッシュフロー

年間キャッシュフロー:372万円

⇒キャッシュフロー:31万円/月

借入額

約4600万円

銀行開拓数

2行(信金・ノンバンク)

融資前向き検討:2行(地銀・信組)

変化(大家になる前|なった後の比較)

投資方針

前:ずっと中古戸建をコツコツ買い続ける
後:中古戸建と中古アパート、土地からの新築アパートを同時に進める

不動産投資のことがよくわかっていない時は、借金が怖かったので、金額が小さい戸建しか考えていませんでした。

でも、戸建投資で3戸の実績ができた辺りから、大家として自信が持てるようになり、借金への不安が小さくなっていきました。

⇒規模拡大と、新しいことへの好奇心から1棟アパートにチャレンジすることにしました!

そして、1棟アパートを購入し、アパート経営の経験値を積んで、更に知識をつけたことで、土地からの1棟アパートへの興味関心が高まっていきました。

⇒安く土地が入手できたため、経験値を積むために、小規模アパートの建築にチャレンジすることにしました!

今後は、リスク分散、節税、競争の激化の観点から、中古戸建・中古アパート・アパート用地を買えるものからコツコツ買っていくことにしています。

業者の反応

金融機関

前:冷ややかな対応、または門前払い
後:融資実行、または融資に対して前向き検討

大家としての実績がない頃は、非常に冷ややかな対応でした。

でも、戸建3戸(3棟6室)が満室になり、法人設立してからは、金融機関の反応は明らかに変わりました。

おそらくこちら側の本気度が伝わり、不動産賃貸業の事業主として評価されるようになったのだと思います。

私の経験上、銀行開拓のポイントは、以下の3つだと思います。

銀行開拓のポイント
・事業的規模(5棟10室)を超える
・法人を設立する
・入居率80%を超える

別記事で、銀行開拓の攻略方法について解説しています。

【不動産投資】銀行開拓の攻略方法!|1年間で2行から融資承認をもらった事例

不動産屋(売買の仲介業者)

前:冷ややかな対応
後:お客様対応、未公開物件の紹介

大家として実績がない頃は、よく冷ややかな対応をされました。

仲介業は、成約してはじめて報酬がもらえる仕組みになっているので、不動産屋にとって、物件を買ってくれない人は、「お客様」ではなく「時間泥棒」になってしまうのです。

仕組みが理解できれば、当然といえば当然のことだと理解できます。

1度物件を買ったり、ある程度の規模になったりすると、対応が明らかに変わり、お客様扱いしてもらえるようになります。

1棟ものに関しては、「融資してもらえる人=物件が買える人」なので、融資承認がもらえるようになると、更にお客様扱いされるようになります。

⇒ポータルサイトに出る前の、未公開物件を紹介してもらえるようになります。

不動産屋と上手に付き合うポイント
・実際に物件を買う
・銀行開拓をする
・事業的規模(5棟10室)を超える

業者(プロパンガス|リフォーム|火災保険)

前:コネがないため、どの業者を選べば良いのか、さっぱりわからなかった
後:優良業者とのパイプができた

いくら不動産投資関連のyoutubeや本を読んでも、どの業者が大家にとっての優良業者なのかわかりません。

実際に、業者に連絡して、営業マンの人柄を見て、内容を提案してもらって、はじめて評価できます。
そして、取引をしてみないと、本当に良いかどうかはわかりません。

私の場合は、幸運なこともあり、自分で選定したプロパンガス業者や、リフォーム業者は、3社全て優良業者でした。また依頼したいと考えています。
※3社というのは、業者指定の物件が多かったため、自分で選定できませんでした。
 特に、管理会社(連携先のリフォーム業者)、プロパンガス会社は指定が多いです。

保険屋は、たまたま大家デビューをした時にお世話になった不動産屋からの紹介です。
幸運にも、良い保険屋さんと出会えたので、良かったのですが…。

プロパンガス

私は、「〇〇市 プロパンガス」と検索して、1社ずつ問い合わせをしてガス業者を探しましたが、

私のように、知り合いに業者がいない場合は、良さそうなガス業者を紹介してもらえるサービスを利用するのも一つの手です。

ガス屋の窓口は、WEB上でプロパンガス料金の診断・一括見積を行い お客様にとって最良条件の優良ガス会社をご案内するサービスです。

グループ全体で「100,000世帯(業界最大級)」のガス会社変更実績があるので、信頼できそうですね。

リフォーム

なるべくリフォーム費を抑えることが、不動産投資を成功させるポイントの一つで、業者選びが重要です。

イエコマは、家の困り事を格安で解決してくれます。

屋根まわり、水まわり、窓まわり、表層リフォーム、外壁など、素人では手に負えないリフォーム箇所を幅広く対応。また、「家の専門家」が施工するので、高度な技術があります。

注意点は、エリアが東北、関東、東海エリアであり限定されていること。もう1点は、緊急対応が難しいことです。

火災保険

保険屋は、正直なところ、サービス自体はどこも同じだと思います。

業者選びの決め手は、営業マンです。
レスポンスの早さや、誠実そうか、融通が利くかどうか、などで判断することになると思います。

一度、電話や対面で会ってみて、その人の印象で決めることになるでしょう。

火災保険の窓口は、たった3分の入力で一括で複数社の見積もりが可能です。

一番安い業者を知ることができますが、最終的には営業マンで決めましょう。

賃貸市場の把握


前:各エリアの賃貸需要や家賃相場が、さっぱりわからなかった
後:投資エリアであれば、大体の相場や要点を掴めた

私の投資エリアは岐阜県南部~愛知県北部です。

はじめは、各エリアの戸建てやアパートの賃貸需要、家賃相場場がさっぱりわかりませんでした。
特に最初に戸建を買った後、本当に客付けできるのだろうか、、、と不安になったことを覚えています。

1年間、地道に1件当たり賃貸仲介の不動産屋3~5社ほど賃貸需要や家賃相場、人気の物件や間取りなどのヒアリングを行い、気づけば、自然とデータベースが蓄積されるようになりました。

所有物件だけではなく、購入を検討した戸建4戸、アパート4棟に関してもヒアリングしているので、おそらく40~50社は、各エリアの賃貸需要をヒアリングしていると思います。

賃貸需要が高いエリアを把握できたことが、買う・買わないの判断をする時に、自信をもって判断できるようになりました!

物件購入やリフォーム費についても、同様に言えることですが、「相場を知る」ことはとても重要です!

⇒損したり、騙されたりする確率が下がり、自分を守ることができるようになります!

不動産投資仲間


前:ゼロ→不動産投資について話せる人が周りに誰もいなかった
後:3人→友人が不動産投資を始めるようになった

不動産投資を始めた頃、周りに誰もいなかったためとても孤独で、相談できる人が誰もいませんでした。

不動産投資は大きい金額が動くので、無性に不安になることがあります。
最低でも、戸建であれば200~300万円、アパートであれば1500~2000万円くらい必要ですから。

1年間、本気で不動産投資に取り組み、とても良い仕組みだということを改めて感じたので、近しい親戚や友人に何人もすすめました。

⇒不動産投資を始めた人の割合:23%(13人中3人)

2年目の抱負

①新築アパートにチャレンジ!

1LDK×2戸の新築アパートにチャレンジします。
来期の引っ越しシーズンに満室にできるよう、準備をすすめています。

近い将来、2LDK×2~3戸を建てたいので、最初のステップとしての1LDK×2戸はちょうど良いサイズです。

  • まずは小さく始めて、新築アパートの経験値を積む
  • 新築木造アパートに対して、好条件で融資する金融機関と実績をつくる

大きな成果を得るために、このプロセスは非常に重要だと認識しています。

想定キャッシュフロー:6万円/月


【不動産投資|アパート用地】536万円の土地が70万円で指値できた理由!相続人不存在の事例

②共同担保用のボロ戸建再生にチャレンジ!

3年目以降の、中古1棟アパート購入もしくは、土地からの新築アパート建築に備えて、共同担保用の戸建を探すつもりです。

今年中に入居付けまでできれば良いのですが。

想定キャッシュフロー:3万円/月

⇒2年目の目標キャッシュフロー:40万円/月

これから不動産投資を始める人へ

不動産投資はおすすめできます!

不動産投資をおすすめできる理由は、以下のとおり。

  • 本業がある人でも両立できる
  • 仕事をしながら、安定収入を増やすことができる
  • 事前にリスクヘッジができる
  • 知識をつけ、経験値を積めば、失敗することはほぼない
  • 参入障壁が高く、誰でもできることではない

サラリーマンは、どれだけ頑張っても給料が増えづらく、勤務先の会社もどうなるかわからない時代です。

激動の時代を乗り切るために、自分の力で安定収入を得ることは、ますます重要になります。

⇒不動産投資は、サラリーマンをしながら、安定収入を得ることができる稀有な投資手法の一つです。

早く始めること

不動産投資は、「まず始めてみよう」が難しいです。

まずは知識武装して、物件購入から入居付けするまでのイメージができるようになることからです。
物件の選定方法、リフォーム方法、入居付けや管理方法、加入する保険など様々な知識をインプットする必要があります。

別記事でおすすめの勉強方法について解説しました。
実際に私が読んで良かった本や、YouTubeチャンネルも紹介しています。


【超初心者向け】不動産投資のおすすめ勉強方法

YouTubeや本、ブログなどで、不動産投資の勉強ができる環境は整っていますので、知識武装をしたら、あとは実践あるのみです。
でも、いくら勉強しても、実践してみないとわからないことばかりです。

例えば、私の場合、下記のことで困りました。

  • リフォームをする箇所・しない箇所の線引き
  • 自分よりも詳しいリフォームの専門業者から追加工事の提案を受けた時の判断
  • 各業者(リフォーム、プロパンガス、保険、管理会社など)の選定
  • 「DIYでリフォームする」か「業者へ発注する」の判断
  • 「融資を使う」か「現金で買う(リフォームする)」の判断
  • 融資を断られ続けた時のやるべき行動
  • 共同担保目的で買った物件が、共同担保として使えなかったときの対応

など、例を挙げるときりがないです。


・成長:経験が血肉となって、成長できます!
・複利効果:早く家賃収入がもらえれば、長期的に見たら規模やキャッシュフローはゆきだるま式に加速します。

このためにも、早く始めることをおすすめしています!

今回は以上です。

最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

最後に

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