収益物件を探す時に知っておくべき価格の計算方法!【実例あり】

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

戸建3戸、アパート1棟を所有しています。(2021年1月現在)

今回は、物件価格の計算方法ついて詳しく解説します!

初心者向けの内容です。

・良さそうな物件が見つかったけど、いくらで買ったらお得なの?
・不動産価格の計算方法がいくつもあって、よくわからない。

そんなことで悩んでいる方は、この記事をご覧いただくことで、

購入すべき価格の目安が計算できるようになります
是非、ご覧ください。

まずはじめに、

”不動産=難しい”といわれる理由の一つは、
「一物五価」と言われている5種類の値段が存在することです。

でも、全然難しくありませんので、ご安心ください!

では、不動産投資では、どういう計算方法で購入価格を決めたら良いのでしょうか?

結論

戸建を現金で買う場合、「収益還元法」で価格を計算する!

融資を使う1棟アパートの場合、「収益還元法」と「積算法」両方で計算する

それでは詳しく解説します。

収益還元法

不動産投資は、収益目的で物件を買うので、積算法よりも、収益還元法を重視します。

購入価格を算出するときに、この計算方法を使います。

「その不動産が、どれだけ稼ぐ力があるのか」をもとに算出をします。

家賃収益÷求める実質利回り=価格
  • 家賃収益:年間家賃収入‐年間経費
    戸建の場合、年間経費は家賃収入の10~15%程度が目安。
    木造アパートの場合、年間経費は家賃収入の10~20%程度が目安。
    ※正確な数字を把握するために、仲介業者から資料をもらいましょう。
  • 求める実質利回り
    どれくらいの利回りを求めるのか、によって数字が変わります。

【具体例】

戸建1号を事例に、説明します。

指値交渉する時を想定してみましょう。

想定家賃7.5万円で、実質利回り15%欲しい、という場合。

年間家賃収益=81万円
※7.5万円×12カ月-(7.5×12×0.1)

価格=540万円
※81万円÷0.15

つまり、540万円(物件価格+リフォーム費)で指値する!

※リフォーム費に100万かかるのであれば、物件価格を440万円で指値する。

でも、全く積算法を利用しないかというと、そういうわけではありません。

不動産投資では、融資を使わないと規模拡大ができないので、銀行開拓は避けては通れません。金融機関は資産を持っている人を評価し、融資をします。

そういった理由で、できれば、高利回りでかつ、高積算評価の物件を買いたいのですが、なかなかそういう物件は見つかりません。。。

積算法

どちらかというと、融資を使って購入する場合に重視します。

金融機関は物件の査定を、収益還元法と積算法の両方の計算方法で行います。

購入価格と、積算法によって算出された価格(積算評価といいます。)を比べます。

ほとんどの場合が、購入価格>積算評価です。

そして、積算評価が高い方が、金融機関は融資の検討がしやすく、金融機関によっては、積算が70%以下の物件は融資対象から外すという方針のところもあります。

では、具体的な計算方法を説明します。

路線価

  • 路線価:相続税評価額のこと。土地の価格を計算する。
  • 調べ方:「〇〇市 路線価」で検索し、「地名→地図表示」で調べる。

【具体例】

戸建1号を事例に、説明します。

路線価35E、土地面積100.19㎡です。

チェックするポイントは

  • 路線価:35E
    →35,000円/㎡ということ。(※Eは借地権に関わる数字で、今回は関係ないので、説明カットします。)
  • 路線価合計額:35,000円/㎡×100.19㎡=3,506,650円
    ※わかりやすくするために、今回、「奥行価格補正率」は説明カットします。

評価額は、路線価合計額に”1.25”をかけます。
※1.25をかける理由:路線価は、市場で取引される価格の80%といわれているため。
→評価額:3,506,650円×1.25=4,383,312円 となります。

これによって、約438万円の価値がある、ということがわかります。

つまり、「438万円よりも安く買えたらお得だな」という目安になります。

実勢価格

  • 実勢価格:実際に売買される価格のこと。
  • 調べ方:「地名 価格 土地」と検索ワードで、入力して検索する。

アットホームやSUUMOなどのポータルサイトが表示されるので、そこから調べます。
※この方法は、あくまでも参考程度です。仮にポータルサイトで、売りに出ている土地の近くでも、実勢価格が全然違うこともよくありますので。


固定資産税評価額

  • 固定資産税評価額:固定資産税や都市計画税などを算出するときの基準となる価格のこと。
  • 調べ方:所有者宛てに、市町村から郵送にて通知がある。

【具体例】

戸建1号を事例に、説明します。

土地の評価額:2,015,132円
建物の評価額:1,412,101円
→合計:3,427,233円

つまり、「342万円よりも安く買えたらお得だな」という目安になります。


再調達価格

  • 再調達価格:同じ建物を新しく建てた場合にいくらかかるかを求めたもの。建物の価格を計算する。
  • 基準:構造によって決まっている。
    ・鉄筋コンクリート(RC):20万円/㎡
    ・重量鉄骨:18万円/㎡
    ・木造と軽量鉄骨:15万円/㎡
建物:再調達価格 × 延べ床面積 ×(残存年数 ÷ 法定耐用年数)

【具体例】

下記条件の建物の積算価格を計算してみましょう。

  • 構造:木造(法定耐用年数は22年)
  • 建築年数:11年
  • 延べ床面積:200㎡

  15万円×200㎡×(11÷22)=1,500万円

つまり、「1,500万円よりも安く買えたらお得だな」という目安になります。

組み合わせ事例

1棟アパートの収益物件を紹介されるときに使う積算法です。

  1. 固定資産税評価額
  2. 路線価+再調達価格

この2パターンが多いです。

1.固定資産税評価額に関しては、金額を確認するだけです。

2.路線価+再調達価格

路線価は土地、再調達価格は建物の価格を算出します。

まとめ

価格の計算方法のポイントは、以下の通り。

基本的には「収益還元法」によって価格を計算する!

戸建現金で買う場合、「積算法」は参考程度でOK。

融資を使う1棟アパートの場合、「収益還元法」と「積算法」両方で計算する!

さらに、”高積算評価の物件を高利回りで買うこと”を常に狙う!

今回は、以上です。

最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

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2 COMMENTS

屋号検討中

いつもブログで勉強させてもらっています!戸建て賃貸の場合は収益還元法で計算することで、指値の価格を決めるんですね。欲しい物件の場合、ついつい提示価格に引っ張られるので、この記事で自分を戒めにしたいと思います!

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masadon-fudosan

いつもご覧いただき、ありがとうございます!
まだ私もその領域まで達していませんが、ある程度の規模になるとバランスシートを重視しなくてはいけなくなります。ですから、そのうち資産性が高い物件を購入しないといけない時も来るのではないかと予想しています。
なるべく、毎日更新していくつもりですので、引き続き宜しくお願いいたします!

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