【不動産投資】初心者必見!積算評価とは?収益還元法とは?一物五価をわかりやすく解説

こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

2020年から不動産投資を始めて、アパート4棟・戸建4戸を所有しています。(2022年1月現在)

今回は、不動産の資産価値の計算方法について。

・不動産価格の計算方法がいくつもあって、よくわからない。不動産投資では、どの計算方法を使って、計算するの?
・良さそうな物件が見つかったけど、いくらで買ったらお得なのかわからない。
・不動産価格の相場を知る方法は?

この記事をご覧いただくことで、

不動産の価値を計算できるようになります

該当する人は、続きをご覧ください。

不動産の5種類の価格|一物五価(いちぶつごか)

「不動産=難しい」というイメージがある…。

世間から、このように認識されている理由の一つに、「一物五価」と言われている5種類の価格が存在することです。

一物五価とは

不動産に存在する5種類の価格。

①路線価

国税庁が発表する相続税・贈与税の目安となる価格。

毎年1月1日を判定の基準日として評価するもので、7月に発表される。公示価格の80%相当が評価水準。

②固定資産税評価額

市町村が発表する固定資産税を支払う基準となる価格。

3年に一度の評価替えがあり、前年の公示価格の70%相当が評価水準。

③実勢価格

実際に土地の売買が行われる価格。

④公示価格

国土交通省が発表する土地売買の目安となる価格。

毎年1月1日を基準日として、3月に発表される。

⑤基準地標準価格

都道府県が発表する土地売買の目安となる価格。

公示価格を補う目的で、毎年7月1日を基準日として9月に発表される。

「一物五価」の中でも、どの価格を使っているのか、詳しく解説します。

不動産の価値を計算する方法|積算評価と収益評価

積算法とは

不動産の評価方法の一つで、 土地と建物を別々に分けて、価値を測る計算方法。

一物五価の中でも、「路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格」をよく使います。

収益還元法とは

不動産の評価方法の一つで、「不動産が稼ぐ力」をもとに計算をする方法。

時と場合によりますが、収益目的で物件を買うので、積算法よりも、収益還元法を重視する場合が多いです。

積算法と収益還元法どっちが大事?

もちろん、両方大事です。

積算法と収益還元法、両方で物件の価値を見ることが重要です!

積算評価を使った計算方法

積算法では、土地と建物を別々で計算します。

私の所有物件を事例に説明します。

積算評価①|土地の計算方法

路線価

  • 路線価:相続税評価額のこと。土地の価格を計算する。
  • 調べ方:「〇〇市 路線価」で検索し、「地名→地図表示」で調べる。

事例で紹介するのは戸建1号

路線価35E、土地面積100.19㎡です。

チェックするポイントは、以下のとおり。

チェックポイント
・路線価:35E
→35,000円/㎡ということ。
※Eは借地権に関わる数字で、今回は関係ないので、説明カットします
・路線価の合計:35,000円/㎡×100.19㎡=3,506,650円
※わかりやすくするために、今回、「奥行価格補正率」は説明カットします。

そして、土地の評価額を算出するために、以下の計算をします。

評価額=「路線価の合計」×1.25

※1.25をかける理由:路線価は、市場で取引される価格の80%といわれているため。

土地の評価額:3,506,650円×1.25=4,383,312円 となります。

これによって、約438万円の価値がある、ということがわかります。

つまり、「438万円よりも安く買えたらお得だな」という目安になります。

実勢価格

  • 実勢価格:実際に売買される価格のこと。
  • 調べ方①:「地名 価格 土地」と検索ワードで、入力して検索する。
  • 調べ方②:知り合いの不動産屋に聞く。

アットホームやSUUMOなどのポータルサイトが表示されるので、そこから調べます。

※この方法は、あくまでも参考程度です。仮にポータルサイトで、売りに出ている土地の近くでも、実勢価格が全然違うこともよくありますので。

オススメは、不動産屋に教えてもらうこと。

経験が浅いうちは難しいと思いますが、経験が長くなると、知り合いの不動産屋もできます。

土地の売買に詳しい不動産屋に教えてもらうのが間違いないです。

固定資産税評価額

  • 固定資産税評価額:固定資産税や都市計画税などを算出するときの基準となる価格のこと。
  • 調べ方:所有者宛てに、市町村から郵送にて通知がある。

戸建1号を事例に、説明します。

土地の評価額:2,015,132円
建物の評価額:1,412,101円
→合計:3,427,233円

つまり、「342万円よりも安く買えたらお得だな」という目安になります。

積算評価②|建物の計算方法

次に建物の価値を計算する方法です。

再調達価格

再調達価格とは、同じ建物を新しく建てた場合にいくらかかるかを求めたもの。

また、単価は構造によって決まっています。

単価
・鉄筋コンクリート(RC):20万円/㎡
・重量鉄骨:18万円/㎡
・木造と軽量鉄骨:15万円/㎡
建物の資産価値:再調達価格 × 延べ床面積 ×(残存年数 ÷ 法定耐用年数)

例えば、以下の建物の積算価格を計算してみます。

  • 構造:木造(法定耐用年数は22年)
  • 建築年数:11年
  • 延べ床面積:200㎡

  15万円×200㎡×(11÷22)=1,500万円

つまり、「1,500万円よりも安く買えたらお得だな」という目安になります。

積算評価|計算方法の組み合わせ事例

1棟アパートの収益物件を紹介されるときに使う積算法です。

路線価(土地)+再調達価格(建物)

「路線価」「再調達価格」を足して、価値を算出します。

金融機関は、この方法によって資産価値を計算することが多いです。

収益還元法を使った計算式

「その不動産が、どれだけ稼ぐ力があるのか」をもとに算出をします。

価値=家賃収益÷求める実質利回り
  • 家賃収益:年間家賃収入‐年間経費
    ※正確な数字を把握するために、不動産屋から情報をもらいましょう。
  • 求める実質利回り
    ※どれくらいの利回りを求めるのか、によって数字が変わります。

収益還元法|具体的な計算式

戸建1号を事例に、説明します。

指値交渉する時を想定してみましょう。

想定家賃7.5万円で、実質利回り15%欲しい、という場合。

  • 年間家賃:90万円
  • 経費:9万円
    ※家賃の10%とします。
    ⇒年間家賃収益:81万円
  • 価値:540万円
    ※540万円÷0.15%

価値:540万円

つまり、540万円(物件価格+リフォーム費)で指値する。

※リフォーム費に100万かかるのであれば、物件価格を440万円で指値する、という計算です。

まとめ

資産価値の計算方法でのポイントは、以下のとおり。

・積算法:土地と建物を別々で計算。
・収益還元法:稼ぐ力を基に計算。
・積算法と収益還元法の両方を計算して、資産価値を算出する。
・資産価値>購入価格になるように、指値をする。

あわせて読みたい

こちらの記事でも、土地値(資産価値)の算出方法について触れています。

【超初心者向け】中古戸建の探し方徹底解説! 【不動産投資】初心者必見!中古戸建ての探し方(アットホーム)徹底解説

今回は、以上です。

最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

2 COMMENTS

屋号検討中

いつもブログで勉強させてもらっています!戸建て賃貸の場合は収益還元法で計算することで、指値の価格を決めるんですね。欲しい物件の場合、ついつい提示価格に引っ張られるので、この記事で自分を戒めにしたいと思います!

返信する
masadon-fudosan

いつもご覧いただき、ありがとうございます!
まだ私もその領域まで達していませんが、ある程度の規模になるとバランスシートを重視しなくてはいけなくなります。ですから、そのうち資産性が高い物件を購入しないといけない時も来るのではないかと予想しています。
なるべく、毎日更新していくつもりですので、引き続き宜しくお願いいたします!

返信する

masadon-fudosan へ返信する コメントをキャンセル

メールアドレスが公開されることはありません。

CAPTCHA