【不動産投資】初心者必見!地方でゼロから始める規模拡大の戦略

こんにちは。 不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

アパート4棟、戸建4戸を所有しています。(2021年12月現在)

今回は、不動産投資での規模拡大の戦略について。

以前、Twitterでツイートした内容を詳しく解説します。

・将来的には、専業大家になれるくらいの規模を目指したい。でも、どんなステップで規模拡大していけば良いのかイメージが湧かない。
・まずは、どんな物件から始めたら良いのか、わからない。
・優先的に相談すべき金融機関ってあるの?

該当する人は続きをご覧ください。

前提条件|ゼロから始める規模拡大の戦略

規模拡大の戦略

1.投資エリア:地方

私の投資エリアは、岐阜県南部~愛知県北部の地方です。

投資エリアを地方にする場合の「規模拡大の戦略」について書きます。

なので、首都圏とは手法が異なると思いますが、ご容赦ください。

2.副業OK

本業があり、副業として不動産投資を始める場合を想定します。

そして、副業が認められていることを前提とします。

もし、副業NGの場合は、事業的規模未満までしか規模拡大ができません。
それでもどうしても規模拡大をしたいなら、法人を設立し、家族の誰かを代表者にする方法も考えられます。

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別記事で、副業とみなされないための方法について書いています。

【公務員の不動産投資】副業と見なされないための方法

3.目標:セミリタイヤできる程度

目標の規模は、

毎月のキャッシュフロー>毎月にかかる生活費

最低でも、この状態になるまで規模拡大を目指すこととします。

地方での規模拡大ステップ

規模拡大のステップ

2020年から不動産投資を始めた経験上、もし私がゼロから不動産投資を始めるなら、以下のように規模拡大をしていくと思います。

規模拡大のステップ
①中古戸建:1~3戸
②中古1棟アパート
③銀行開拓
④中古戸建&中古1棟アパート

これから、詳しく解説します。

①中古戸建:1~3戸

1~3戸の意味

不動産投資(不動産賃貸業)に慣れるまで、という意味。
中古戸建投資が自分に向いているかどうか、判断しなければならない。

買い方

現金か、日本政策金融公庫の無担保ローンで買う。

無担保ローンの意味:今後、共同担保として使うために、抵当権設定をしない

戸建をおすすめする理由

  • 金額が安い
    →破産のリスクが極めて低い
  • 利回りが高い
    →キャッシュフローが出やすい
  • 客付けに強い
    →戸建は人気なので、客付けしやすい
  • 共同担保として使える
    →1棟ものを購入する際、有利に働く

②中古1棟アパート

不動産投資に慣れたタイミングで、中古1棟アパートに移行する。

買い方:融資

まずは、オリックス銀行をおすすめします!

オリックス銀行をおすすめする理由

  • 他の借り入れを重視する
    →1棟目もしくは2棟目の時しか相談できない
  • 融資期間が長い
    →キャッシュフローが出る
  • 融資の審査結果の回答が早い
    →優良物件を早く押えることができる
  • 実績を問わない
    →不動産賃貸業の実績の有無は関係ない
  • 実績ができる
    →不動産賃貸業の実績ができるため、今後の銀行開拓に有利

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別記事で、オリックス銀行をおすすめする理由を詳しく解説しています。

【はじめてのアパート一棟投資】オリックス銀行のアパートローンをおすすめします!

もしオリックス銀行からの融資がNGとなれば、可能性のある日本政策金融公庫、信用金庫、信用組合の3行に相談しましょう。

1棟目におすすめのスペック

最初の1棟目は、このようなスペックをおすすめします。

  • 価格:2,000~3,000万円程度
  • 間取り:ファミリー向け(1LDKもしくは2LDK)
  • 築年数:20年前後
  • 土地面積:50坪以上
  • 積算評価:80%以上
  • 投資指標:CCR25%~、CF率4%~

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別記事で、おすすめのアパートのスペック(価格帯・構造・間取りなど)について解説しています。

【不動産投資】はじめての1棟アパート/マンション|マイソク分析・現地調査・融資申し込み&買う手順を解説!

③銀行開拓

これまでの実績を武器に銀行開拓をする。

以下の金融機関を想定しています。

  • 信用金庫
  • 信用組合
  • 地方銀行

2018年以降、不動産賃貸業の実績がない人には融資が厳しい状況です。

でも、事業的規模を超えれば、金融機関の態度が変わり、融資を検討していただけるようになったことを覚えています。

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別記事で、銀行開拓について詳しく解説しています。

【不動産投資】銀行開拓の攻略方法!1年間で金融機関3行から融資承認をもらった手法

④中古戸建&中古1棟アパート:買えるものを買い続ける

中古戸建と中古アパートを買って、入居付けまで行った経験があれば、どんな物件を買えば良いのか、判断ができるようになっているはず。

優良物件との出会いはいつあるのか、予測できません。
なので、中古戸建と中古アパートにアンテナを張って、優良物件を買える確率を少しでも上げます。

注意点
減価償却のことを考えながら、物件を選ぶこと。
→耐用年数の短い木造の中古物件ばかり買ってしまうと、減価償却の期間が非常に短くなる。
⇒法定耐用年数の長いRCや重量鉄骨も買って、ポートフォリオのバランスを整えましょう。

資産所得>生活費

この状態になるまで、続けます。

このタイミングで、土地から仕入れた新築アパートに移行するのもアリ。
ただし、新築アパート建築は、中古戸建と中古アパートと、必要な知識が異なるので、注意が必要です。

※新築アパートは、取り掛かってから家賃をいただけるようになるまで1年程度かかるので、ある程度のキャッシュフローになってからをおすすめします。

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はじめて土地を仕入れて新築アパートを建てた時の、体験談を書いています。

【不動産投資】土地から新築木造アパートの体験談|失敗しないための3つの注意点を解説

⑤売却をして、資産を組み替える

所有して5年以上が経ったタイミングで、売却を検討します。

売却する場合、まとまった現金が入るようになるため、ハイリスクの物件から、ローリスクの物件に資産の組み換えを行います。

売却(出口)のタイミング

正解はないと思いますが、5年は所有しようと考えています。

その理由は、金融機関や管理会社に対して心証が悪いです。

あまりにも短期で売却した場合、このように思われます。

結局、不動産投資が目的だったわけね。

今後、不動産賃貸業者に融資をするけど、投資家には融資したくない。

せっかく満室にできるまで客付けしてあげたのに。

投資家に上手く使われた…。

この先のお付き合いに影響が出る可能性が高いので、5年は所有するつもりです。

ハイリスクの物件とは

  • 築古のボロ物件
  • 立地が悪い
  • 事故物件
  • 自然災害が多発する
  • 近所に迷惑な住民が住む

この先、ずっと所有し続けたくない物件のこと。

ただ、ハイリスクの物件は安く買える可能性が高く、つまり高利回りになることが多いので、初期のフェーズではハイリスクの物件を選ぶ傾向にある。

ローリスクの物件とは

  • 新築
  • 築浅
  • 立地が良い
  • 入居者の属性が良い

この先もずっと所有し続けたい物件のこと。

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別記事で、出口戦略について書いています。

【不動産投資】失敗しないための出口戦略|売却における注意点を解説

法人化|タイミング・代表者

法人化

セミリタイヤができる程度の規模であれば、法人化した方が何かとお得です。

法人化のタイミング

不動産投資(不動産賃貸業)に、慣れたタイミングで良いと思います。

私は、戸建3戸を個人事業主で始め、それ以降は法人で物件を取得しています。

法人の代表者

できれば、実際に主導権を握って不動産投資を進める人が代表者になるべきです。

でも、中には会社の副業規定により、法人の代表者になれない場合もあります。
その時は、家族の誰かを代表者にし、株主として、もしくは執行役員として法人と関わることが想定されます。

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別記事で個人事業主の場合、法人の場合のそれぞれメリット・デメリットについてまとめています。

不動産投資は個人?法人?|メリット&デメリット・法人化のタイミングは?

最後に

私は2020年から不動産投資を始め、順調に規模拡大ができましたが、規模拡大の流れは、今回お伝えしたとおりです。

投資エリアが違っても、通用する手法だと思いますでの、一度お試しください。

今回は以上です。
最後までご覧いただき、ありがとうございました!

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