こんにちは。 不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
戸建3戸、アパート2棟、アパート用地1筆を所有しています。（2021年6月現在）
今回は、お問い合わせフォームから、区分マンション投資への質問をいただきましたので、回答します。
初心者向けです。
・新築ワンルームマンション投資はおすすめしない理由は？
・区分マンション投資は全てダメ？
該当する人は続きをご覧ください。
区分マンション投資はおすすめしていません！
まず、区分マンション投資とは４つに分類されます。
- 新築ワンルームマンション
- 新築ファミリーマンション
- 中古ワンルームマンション
- 中古ファミリーマンション
この中でも、営業の勧誘でおなじみの、新築ワンルームマンションに関しておすすめしない理由をお伝えします。
ちなみに、私も毎月のように新築ワンルームマンション投資の営業の連絡が入ります。
理由①：キャッシュフローがマイナス
私が不動産投資をしている目的は、セミリタイヤ（FIRE）するため。
そのために、３０代のうちにキャッシュフロー月５０万円を目指しています。
新築ワンルームマンション投資は、収支がよくてトントン。
空室が出たらマイナスになります。
新築ワンルームマンション投資の毎月のキャッシュフロー
実際に、頻繁にかかってくる営業の電話があり、営業マンに毎月のキャッシュフローを訊ねたことがあります。
その回答は、マイナス５,０００円でした。
・好立地だと長期的な賃貸需要が見込める
→収益性が低くても長い目で見れば安心
・月々の収支が多少赤字でも、将来の保険や年金の代わりになる
→保険料を払っていると思えばいい
・月々の収支が多少赤字でも、赤字減価償却による税還付がある
→トータルで見ればプラスになる
大体、このような営業トークをされますが、この言葉を鵜呑みにしないでくださいね。
好立地だと長期的な賃貸需要が見込める？
賃貸需要があって空室リスクを抑えることができたとしても、購入時に既に収益性が低く、収支がトントンもしくは赤字であれば本末転倒です。
さらに家賃は下落し続けます。
購入時点で収支がトントンもしくは赤字だとしたら、今後の収支は悪化する一方です。
月々の収支が多少赤字でも、将来の保険や年金の代わりになる？
不動産賃貸業において毎月の収支が赤字というのは、事業そのものがうまくいってないということ。
本業の給料で赤字をまかなえているからいいという話ではありません。
また、３０年や３５年などような長期でのローンが完済したら、その時点で築３０年以上の中古物件。
色んな箇所に修繕が必要になったり、毎月管理料を支払い続けたりするため、年金の代わりになるとは思えません。
月々の収支が多少赤字でも、赤字減価償却による税還付がある？
上記と同様、事業であるのに、毎月の収支が赤字でいいとは思えません。
投資用のワンルームマンションはRCの場合が多い。
減価償却期間が長く、年間の減価償却費が少額になるため、節税効果はそれほどありません。
ちなみに、RCの場合、法定耐用年数が４７年であるため、４７年かけて建物部分を減価償却します。
理由②：出口が考えづらい
新築ワンルームマンションの出口としては、以下の２択になると思います。
- 中古区分マンションとして売却
- 保有し続ける
それに対して、戸建や１棟アパートであれば、以下のように選択肢が増えます。
- 解体後、土地で売却
- 解体後、新築戸建もしくはアパートとして賃貸
新築ワンルームマンションの出口は選択肢が狭く、利益が出るとは思えません。
同じ金額を投資するなら、戸建や１棟アパートをおすすめします。
理由③：共同担保として使えない
不動産賃貸業の規模拡大を考えるなら、銀行開拓を考える必要があります。
そして、融資を受けるための、共同担保をいかにつくるか、が重要になります。
区分マンションは土地付きではないため、金融機関の評価が低くなり、共同担保として使えません。
私は、”共同担保をつくる”という観点からでも、「中古戸建」をおすすめしています。
別記事で銀行開拓の方法について詳しく解説しています。
【銀行開拓】不動産投資１年目で金融機関３行から融資してもらえた方法
まとめ
区分マンション投資は、おすすめしません。
同じ金額を投資するなら、中古戸建や小規模の１棟アパートの方が投資メリットが大きいからです。
セミリタイヤを目指すなら、戸建か１棟アパートをおすすめします！
別記事で、戸建・１棟アパートの買い方について書いています。
戸建
【不動産投資｜失敗しないためのコツ】中古戸建てを”買う・買わない”の判断方法
【初心者必見】アットホームを使ったボロ戸建ての探し方徹底解説！
【不動産投資】初心者必見！中古戸建の内見方法を徹底解説｜チェックリスト付き
【不動産投資：中古戸建て】初心者必見！注意点＆１戸目を買うための対策
１棟アパート
【不動産投資：１棟アパート】優良物件を仕入れる３つのコツを解説
【はじめての不動産投資】１棟アパート／マンションの購入の見極め方 徹底解説！
今回は以上です。
最後までご覧いただき、ありがとうございました！
