【不動産投資】10年でセミリタイヤ(FIRE)を実現させるための戦略

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

戸建3戸、アパート1棟を所有しています。(2021年1月現在)

今回は、10年でセミリタイヤを実現させるための戦略について詳しく解説します!

今回は、初心者~現役大家(目安:1年目)向けの内容です。

一部、難しい内容もあるかもしれませんが、最後までお付き合いのほど、宜しくお願いします。

・不動産投資でセミリタイヤ?なんだか怪しい。。。
・不動産投資でセミリタイヤは、なぜできる?
・自分だったら、セミリタイヤまで何年かかる?

そんなことに疑問を持つ方は、是非ご覧ください。

セミリタイヤ

セミリタイヤとは

明確な定義はありません。

完全に退職するわけではなく、

「自分の時間や生活を楽しみながら、好きな仕事を適度にして生活する状態」

という意味で使われています。

また、似た言葉にFIREがあります。

FIREとは

FIREとは、「Financial(経済)、Independence(自立)、 Retire(退職) Early(早期)」の頭文字です。

「若いうちに経済的自由を獲得して、働かなくても生活できる状態」

を意味します。

私は、「FIRE=30~40代でセミリタイヤをすること」という認識をしています。

なので、私は不動産投資でFIREすることを目指している、ということです。

では、不動産投資で、本当にセミリタイヤ(FIRE)ができるようになるのでしょうか。

結論:不動産投資でセミリタイヤ(FIRE)することができます!!

人にもよると思いますが、本気でやろうとすれば、

10年あれば、セミリタイヤできると試算しています!

なぜそれができるのか、詳しく説明します。

不動産投資の仕組み

不動産投資(不動産賃貸業)は、以下のような仕組みで成り立っています。

ポイントは、以下の通り。

ポイント
1.ある程度の業務が外注化できる
2.家賃が入る仕組みができれば、やることがほとんどない

1.賃貸契約、客付け、リフォーム、入退去対応、クレーム対応、物件管理、家賃回収など、外注化できます。

2.厳密にいうと、管理会社から送られてきた家賃明細や入金チェック、税理士との打ち合わせ、税務署や役所への手続きなどがあるので、完全に何もしないわけではありませんが、ほぼ不労所得になります。

つまり、副業として不動産投資を行う場合、

本業に支障が出ないため、両立ができます!

セミリタイヤまでの手順

以下の手順で、セミリタイヤを実現させます。

  1. 自己資金を貯める。
  2. 収益物件を購入し、入居付けまで行う。
  3. 本業も頑張って稼ぎ、節約し、貯めたお金を不動産投資に回す。
  4. 所有物件から得たキャッシュフローを再投資する。
  5. 3と4の資金を頭金にして、新たに収益物件を購入し、入居付けまで行う。
  6. 上記を繰り返す。

最初はキャッシュフローが少なく、効果を感じづらいのですが、

何年も繰り返すことで、雪だるま式にキャッシュフローが増えていきます。

家賃収入により得られたキャッシュフローを、再投資することを複利といいます。更に本業で稼いだ給料を、節約して、少しでも多く投資に回します。

1棟目のキャッシュフロー+本業から得た貯金を2棟目の頭金に充て、1&2棟目のキャッシュフロー+貯金を3棟目の頭金に入れる、というイメージです。

ポイント
貯金とキャッシュフローを再投資に回し、複利の力を最大限利用する!

投資期間が長くなるほど、雪だるま式の効果が得られます!

→早く始めることをおススメします!

失敗しないための物件選び

では、どんな収益物件を購入すれば良いのでしょうか。

私がおススメしているのは、3つです。

・中古戸建
・中古1棟アパート
・土地&新築アパート建築

今回は、わかりやすく説明するために、中古戸建と中古アパートに絞って説明します。

中古戸建

良い物件を安く購入できれば、以下のようなキャッシュフローが得られます。

自己資金:200万円
→キャッシュフロー:3万円/月

参考まで、以下、計算方法です。

このようなスペックの物件を購入することを想定します。

  • 物件価格:300万円
  • リフォーム費:200万円
  • 購入諸経費:40万円
  • 家賃/月:7.5万円

融資条件は以下の通り。

  • 融資額:340万円
  • 自己資金:200万円
  • 期間:10年
  • 金利:2.0%
  • 返済額/月:3.1万円

キャッシュフローの計算は以下の通り。

  • 家賃収入/年:90万円(=7.5×12)
  • 維持費/年:15万円
    ※広告料、管理料、固定資産税、火災保険の合計
  • 返済額/年:37.2万円(=3.1×12)
    →年間のキャッシュフロー:37.8万円(=90-15-37.2)
    →毎月のキャッシュフロー:3.15万円(37.8÷12)

中古1棟アパート(小規模)

滅多に出会えませんが、このような良い物件を買えば、以下のようなキャッシュフローが得られます。

自己資金:500万円
→キャッシュフロー:10万円/月

参考まで、以下、計算方法です。

このようなスペックの物件を購入すると想定します。

  • 物件価格:3000万円
  • 構造:RC
  • 築年数:20年
  • 表面利回り:11.0%
  • 年間家賃:330万円
  • 購入諸経費:210万円

融資条件は以下の通り。

  • 融資額:2700万円
  • 自己資金:510万円
  • 期間:27年
  • 金利:2.5%
  • 返済額/月:11.4万円

キャッシュフローの計算は以下の通り。

  • 家賃収入/年:330万円
  • 維持費/年:66万円
    ※広告料、管理料、固定資産税、火災保険の合計(家賃収入の20%とする)
  • 返済額/年:136.8万円(=11.4×12)
    →年間のキャッシュフロー:127.2万円(=330-66-136.8)
    →毎月のキャッシュフロー:10.6万円(127.2÷12)

中古1棟アパート(中規模)

滅多に出会えませんが、このような良い物件を買えば、以下のようなキャッシュフローが得られます。

自己資金:1000万円
→キャッシュフロー:20万円/月

参考まで、以下、計算方法です。

このようなスペックの物件を購入すると想定します。

  • 物件価格:4000万円
  • 構造:重量鉄骨
  • 築年数:10年
  • 表面利回り:13.0%
  • 年間家賃:520万円
  • 購入諸経費:280万円

融資条件は以下の通り。

  • 融資額:2700万円
  • 自己資金:1080万円
  • 期間:24年
  • 金利:2.0%
  • 返済額/月:13.9万円

キャッシュフローの計算は以下の通り。

  • 家賃収入/年:520万円
  • 維持費/年:104万円
    ※広告料、管理料、固定資産税、火災保険の合計(家賃収入の20%とする)
  • 返済額/年:166.8万円(=13.9×12)
    →年間のキャッシュフロー:249.2万円(=520-104-166.8)
    →毎月のキャッシュフロー:20.7万円(249.2÷12)

セミリタイヤまでのシミュレーション

こんなケースを想定します。

  • 家族構成:夫婦+子ども1人
  • 年齢:夫婦ともに30歳
  • 仕事:夫婦共働き
  • 自己資金:500万円で不動産投資を始める
  • 世帯の年間貯金額(=投資額):300万円

以下のような条件とします。

  • 再投資額:キャッシュフロー×80%
  • 売却をせずに保有し続けることとする。
  • セミリタイヤの基準を、毎月のキャッシュフローは100万円とする。
    ※空室率や家賃下落率、税金は考慮していないため、実際のキャッシュフローは試算より少なくなる。

シミュレーション結果は以下の通り。
※所持金は、千円以下切り捨て。

  1. 1年目:戸建×1戸 CF/月:3万円 所持金:600万円
  2. 2年目:戸建×2戸 CF/月:9万円 所持金:528万円
  3. 3年目:戸建×1戸 CF/月:12万円 所持金:715万円
  4. 4年目:アパート小×1棟 CF/月:22万円 所持金:630万円
  5. 5年目:アパート小×1棟 CF/月:32万円 所持金:641万円
  6. 6年目:アパート小×1棟 CF/月:42万円 所持金:748万円
  7. 7年目:アパート小×1棟 CF/月:52万円 所持金:952万円
  8. 8年目:アパート小×1棟 CF/月:62万円 所持金:1251万円
  9. 9年目:アパート中×1棟 CF/月:82万円 所持金:1146万円
  10. 10年目:アパート中×1棟 CF/月:102万円 所持金:1233万円

シミュレーションの詳細は、こちらの図をご覧ください。

今回は、わかりやすく説明するために、空室率や家賃下落率は考慮していません。

なので、実際のキャッシュフローは上記の試算より少ないですが、上記のようにコツコツ収益物件を買い続けることで、セミリタイヤやFIREに近づくことができます。

上記のように順調にいけば、

10年後にセミリタイヤ(FIRE)することができます!

今回は、セミリタイヤの基準を、毎月のキャッシュフローを100万円と設定しましたが、基準が50万円でもいいという場合は、もっと早くセミリタイヤできます。

この場合だと、7年後(37歳)に達成できます。

また、セミリタイヤした後、不動産の収入を得ながら、給料が下がってもいいので、サラリーマンとして好きな仕事を選ぶこともできます。

つまり、セミリタイヤすることで、自分らしく生きるための選択肢が広がります!

ポイントは、以下の通り。

ポイント
1.所持金を増やす(本業の年収をUPさせ、節約を頑張る)
2.キャッシュフローが出る物件を選ぶ
3.満室経営ができるように努め、再投資額をできるだけ増やす

セミリタイヤに対する意見

私は、自分らしく生きるための概念として、セミリタイヤやFIREを大いに賛成しています。

仕事だからという理由で、家族と一緒に過ごせない、趣味の時間もつくれない、行きたい場所にも行けない、、、。

自分は、誰のために生きているのだろうか。。。

何もアクションを起こさなければ、このまま一生が終わる。。。

そんな時に、たまたま出会ったのがこの本です。

私自信、著者の穂高氏の考え方にかなり影響を受け、自分も本気でセミリタイヤ(FIRE)を目指そう、と思うようになりました。

とにかく、早くこの呪縛から解放され、自分らしく生きたい!

そのために不動産投資を始め、セミリタイヤを目指しています。

そして、遅くても4年以内には、セミリタイヤできるところまで到達できました。

まだ、発展途上ではありますが、ブログを通じて、セミリタイヤを目指す仲間たちの応援ができて、更に、仲間たちと一緒に成長できたら幸いです。

引き続き、幣ブログでは、セミリタイヤを実現させるための具体的な方法を、お伝えいたします。

引き続きどうぞ、宜しくお願いします!!

まとめ

今回は、不動産投資でセミリタイヤを実現させるための具体的な方法について、解説しました。

今回はわかりやすく説明をするために、説明を割愛しましたが、物件を売却することで、所持金を一気に増やす方法があります。

それをすることで、手元の所持金が増え、キャッシュフローの金額を一気に増やすことも可能になります。

別記事で売却(出口)について書いていますので、そちらもご覧ください。

【超初心者向け】不動産投資で失敗しないための出口戦略

なるべく早く始め、セミリタイヤを目指してお互い頑張りましょう!

今回は以上です。

最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

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