こんにちは。 不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
アパート4棟、戸建3戸を所有しています。（2021年11月現在）
今回は、法人化してはじめての決算が終わったので、報告をします。
以前、Twitterでこのようなツイートをしましたので、詳しく解説します。
特に、法人化を検討している人には参考になる内容だと思います。
・法人化しようか迷っている。決算を迎える前に何を気をつけるべきなの？
・なぜ黒字決算にすべきなの？赤字じゃダメ？
・どうやって黒字にする？粉飾決算にはならない？
該当する人は続きをご覧ください。
決算報告｜１期目
損益計算書（PL）
売上
4,023,460円
利益（税引前）
328,084円
納税額
145,100円（国・県・市）
⇒利益(税引前)に対して38％
直近の家賃月収は約100万円であり、家賃年収で換算すると約1,200万円。
貸借対照表（BS）
資産
110,265,647円
負債
105,182,663円
純資産
5,082,984円
振り返り
はじめての決算を終え、１期目を振り返ってみます。
・中古戸建、中古アパート、土地から新築アパートと、様々な投資手法を経験できた
・業者とのパイプができた
・黒字化できた
・順調に規模拡大できた
・本業の安定収入がなくなった分、2期目は融資が厳しそう
ただ、仕事自体は好きなので続ける予定。
コンサル、ブログ、まちづくり（遊休不動産の活用したコミュニティづくり）など。
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別記事で、地方で規模拡大をするための戦略について解説しました。
不動産投資でセミリタイヤしたい人必見！規模拡大の4ステップを解説
来期の目標
- 築古戸建をコツコツ買い進める
- DIYのスキルアップ
- ２期目も黒字化
- 築古戸建を現金で買えるように、別事業も頑張ってキャッシュを貯める
黒字決算にこだわる理由
金融機関から、融資を受けるため！
法人単体で融資を受けるには、「３期連続の黒字が望ましい」、と言われています。
融資担当者は決算書の〇〇を見る
付き合いのある融資担当者から、チェックする決算書の項目を教えていただきました。
- 純資産（債務超過になっていないか）
※債務超過：純資産がマイナスの状態 - 資産（銀行独自の計算式で、再計算する）
- 各項目（売上・利益・資産・負債・純資産）の推移
- 利益（損失）
- 役員報酬額（代表個人の利益追求のための法人になっていないか）
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融資担当者が行う決算書のチェック方法について、詳しく解説しました。
【不動産投資：銀行開拓】融資担当者は決算書の〇〇をチェックする！
１期目から黒字決算は難しい？！
物件購入にかかる諸経費、リフォームによる修繕費、開業費などにより、１期目は赤字になりやすいです。
このあと後述しますが、全てを一括経費で計上したら、赤字になるので、気をつける必要があります。
黒字決算にするための３つの注意点
①人件費を最低限に抑える
役員報酬は、毎月３万円。
当初、役員報酬０円と考えたのですが、社会保険に加入する都合で、税理士と相談して、金額を決めました。
②経費計上しない
不動産の会計処理はとても複雑ですが、経費をコントロールできる方法がいくつもあります。
- 不動産購入の諸経費
- 建物を直した際の修繕費
- 開業時の諸経費
これらを、一括で経費計上すれば、赤字になる可能性が高いです。
実際、私も修繕費を一括経費計上していたら、赤字決算になっていました。
なので、経費ではなく資産計上して、耐用年数に応じて減価償却します。
ただ、これらは、処理の仕方がとても複雑なので、素人では対応が難しいと思います。
③顧問税理士に相談する
黒字決算にするためには、税理士と顧問契約して、いつでも相談できる体制をつくることをおすすめします！
会計処理がとても複雑なので、会計や税金のプロに任せた方が間違いありません。
餅は餅屋に任せて、不動産投資家として大家として、やるべきことに注力しましょう。
まだ、顧問税理士が決まっていない方は、税理士紹介サービスをおすすめします！
税理士ドットコム
は、税理士紹介サービス最大手です。税理士登録者6,000名以上で、利用実績No.1。
税理士紹介ネットワーク
は、経験や知識が豊富なスタッフにより、創業以来クレームゼロ。若手税理士の紹介が期待できます。
以前、２社とも利用したことがあり、２社を比較した体験レビューを書きました。
税理士ドットコム評判・口コミまとめ｜料金は完全無料！体験レビュー
参考情報｜顧問税理士へ支払う料金
私の場合です。ご参考までに。
- 個人事業主の確定申告：５万円
- 法人の決算書作成：２０万円
- 法人の顧問料（毎月）：１.２５万円
年間に支払う料金：４０万円（個人＆法人の合計）
決して安くはありませんが、帳簿作成や決算書作成、確定申告など、全て代行していただけますし、決算を要望通り黒字化していただけるので、４０万円以上の価値はあると感じています。
法人は、会計は全て税理士に任せていますが、個人事業主に関しては自分で会計管理をしています。
やはり、自分で帳簿をつける作業をすれば、その分税理士へ支払うコストが抑えられます。
時間をかけられる人で、少しでもかかるコストを抑えたいという人は、会計ソフトの導入をおすすめします。
私が使っているのは弥生会計
。
よく売れている会計ソフトですし、使い勝手が良いのでおすすめします！
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別記事で、節税方法や税理士の選び方について解説しました。
【不動産投資｜失敗しないためのコツ】初心者が知っておくべき節税方法４選
終わりに
まずは１期目の目標だった、黒字決算が達成できて良かったです！
１期目は、ガンガン規模拡大で物件を買っていくフェーズでしたが、２期目は良い戸建があれば現金でコツコツと。
という方針。
そして、物件数をそこまで増やすことは考えていないので、１期目とは逆に利益が出やすくなるはずです。
１期目にはなかった「法人の利益を予測しながら、物件を買う」判断をする必要が出てきそう。
その時に応じた、戦略が必要になると思いますが、それはまたやりながら考えていきます。
今回の記事が、これから法人化をしよう、と考えている人には参考なれば幸いです。
最後までご覧いただき、ありがとうございました！
