【不動産投資:決算書BS・PLの一部公開】1期目から黒字決算にするための3つのポイント

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

アパート4棟、戸建3戸を所有しています。(2021年11月現在)

今回は、法人化してはじめての決算が終わったので、報告をします。

以前、Twitterでこのようなツイートをしましたので、詳しく解説します。

特に、法人化を検討している人には参考になる内容だと思います。

・法人化しようか迷っている。決算を迎える前に何を気をつけるべきなの?
・なぜ黒字決算にすべきなの?赤字じゃダメ?
・どうやって黒字にする?粉飾決算にはならない?

該当する人は続きをご覧ください。

決算報告|1期目

損益計算書(PL)

売上

4,023,460円

利益(税引前)

328,084円

納税額

145,100円(国・県・市)

利益(税引前)に対して38%

補足
法人の所有物件は、アパート4棟24戸。現在、満室。
直近の家賃月収は約100万円であり、家賃年収で換算すると約1,200万円。

貸借対照表(BS)

資産

110,265,647円

負債

105,182,663円

純資産

5,082,984円

振り返り

はじめての決算を終え、1期目を振り返ってみます。

良かったこと
・負けない投資手法を固めることができた
・中古戸建、中古アパート、土地から新築アパートと、様々な投資手法を経験できた
・業者とのパイプができた
・黒字化できた
・順調に規模拡大できた
反省点
・できれば、法人決算3期を終えてから、本業を辞めたかった
・本業の安定収入がなくなった分、2期目は融資が厳しそう
補足
2022年1月から、本業を辞めてFIRE(セミリタイヤ)します。
ただ、仕事自体は好きなので続ける予定。
コンサル、ブログ、まちづくり(遊休不動産の活用したコミュニティづくり)など。

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別記事で、地方で規模拡大をするための戦略について解説しました。

【不動産投資】初心者必見!地方でゼロから始める規模拡大の戦略

来期の目標

  • 築古戸建をコツコツ買い進める
  • DIYのスキルアップ
  • 2期目も黒字化
  • 築古戸建を現金で買えるように、別事業も頑張ってキャッシュを貯める

黒字決算にこだわる理由

金融機関から、融資を受けるため!

法人単体で融資を受けるには、「3期連続の黒字が望ましい、と言われています。

融資担当者は決算書の〇〇を見る

付き合いのある融資担当者から、チェックする決算書の項目を教えていただきました。

  • 純資産(債務超過になっていないか)
    ※債務超過:純資産がマイナスの状態
  • 資産(銀行独自の計算式で、再計算する)
  • 各項目(売上・利益・資産・負債・純資産)の推移
  • 利益(損失)
  • 役員報酬額(代表個人の利益追求のための法人になっていないか)

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融資担当者が行う決算書のチェック方法について、詳しく解説しました。

【不動産投資:銀行開拓】融資担当者は決算書の〇〇をチェックする!

1期目から黒字決算は難しい?!

物件購入にかかる諸経費、リフォームによる修繕費、開業費などにより、1期目は赤字になりやすいです。

このあと後述しますが、全てを一括経費で計上したら、赤字になるので、気をつける必要があります。

黒字決算にするための3つのポイント

①人件費を最低限に抑える

役員報酬は、毎月3万円。

当初、役員報酬0円と考えたのですが、社会保険に加入する都合で、税理士と相談して、金額を決めました。

②経費計上しない

不動産の会計処理はとても複雑ですが、経費をコントロールできる方法がいくつもあります。

  • 不動産購入の諸経費
  • 建物を直した際の修繕費
  • 開業時の諸経費

これらを、一括で経費計上すれば、赤字になる可能性が高いです。

実際、私も修繕費を一括経費計上していたら、赤字決算になっていました。

なので、経費ではなく資産計上して、耐用年数に応じて減価償却します。

ただ、これらは、処理の仕方がとても複雑なので、素人では対応が難しいと思います。

③顧問税理士に相談する

黒字決算にするためには、税理士と顧問契約して、いつでも相談できる体制をつくることをおすすめします!

会計処理がとても複雑なので、会計や税金のプロに任せた方が間違いありません。

餅は餅屋に任せて、不動産投資家として大家として、やるべきことに注力しましょう。

まだ、特定の顧問税理士が決まっていない方は、税理士紹介ネットワークがおすすめです。

以前、もっと顧問料が安い税理士を探していた時に、相談したことがあります。

まずこちらの要望をヒアリングしていただき、条件に合った最適な税理士を無料で紹介してもらえます。

担当の鈴木様から、以下のような情報をいただきました。

  • 今の税理士は、相場よりも若干高いけど、相場の範囲内
  • LINEでのやりとりだけでOK、というのは理解のある税理士
  • 黒字化できるための処理方法を提案されるのは、良い税理士

「総合的に判断して、今の税理士が良いと思うので、税理士は紹介いたしません!」

税理士とマッチングして報酬をもらうビジネスなのに、まさか紹介を断られるとは思っていませんでした。

相談者目線に立ったご意見をいただけたので、信頼できる会社だと思いました。

税理士紹介ネットワークに相談してみる

参考情報|顧問税理士へ支払う料金

私の場合です。ご参考までに。

  • 個人事業主の確定申告:5万円
  • 法人の決算書作成:20万円
  • 法人の顧問料(毎月):1.25万円

年間に支払う料金:40万円(個人&法人の合計)

決して安くはありませんが、帳簿作成や決算書作成、確定申告など、全て代行していただけますし、決算を要望通り黒字化していただけるので、40万円以上の価値はあると感じています。

法人は、会計は全て税理士に任せていますが、個人事業主に関しては自分で会計管理をしています。

やはり、自分で帳簿をつける作業をすれば、その分税理士へ支払うコストが抑えられます。
時間をかけられる人で、少しでもかかるコストを抑えたいという人は、会計ソフトの導入をおすすめします。

私が使っているのは弥生会計

よく売れている会計ソフトですし、使い勝手が良いのでおすすめします!

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別記事で、節税方法や税理士の選び方について解説しました。

【不動産投資|失敗しないためのコツ】初心者が知っておくべき節税方法&税理士の選び方

終わりに

まずは1期目の目標だった、黒字決算が達成できて良かったです!

1期目は、ガンガン規模拡大で物件を買っていくフェーズでしたが、2期目は良い戸建があれば現金でコツコツと。

という方針。

そして、物件数をそこまで増やすことは考えていないので、1期目とは逆に利益が出やすくなるはずです。

1期目にはなかった「法人の利益を予測しながら、物件を買う」判断をする必要が出てきそう。

その時に応じた、戦略が必要になると思いますが、それはまたやりながら考えていきます。

今回の記事が、これから法人化をしよう、と考えている人には参考なれば幸いです。

最後までご覧いただき、ありがとうございました!

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