こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
アパート4棟、戸建4戸を所有しています。（2022年1月現在）
今回は、不動産投資でのシミュレーション方法について。
初期のフェーズでは、中古アパートをおすすめしているので、中古アパートを事例に、具体的にいくら手元にキャッシュフローが残るのか、計算します。
※この記事では、アパートとマンションをまとめて、”アパート”と表現しています。
・アパートのシミュレーションって難しくて、よくわからない。
・具体的に、どのような費用がいくらかかる？かかる費用の相場を知りたい。
・キャッシュフローや利回りなどの目安を教えてほしい
・戸建とアパートの違いって何？
この記事をご覧いただくことで、
自信を持って、収益物件のシミュレーションができるようになると思います！
詳しく解説していますので、是非ご覧ください。
はじめに
中古戸建のシミュレーション方法との違い
別記事に、中古戸建のシミュレーション方法を解説しています。
一部、内容が重複している内容もありますが、ご容赦ください。
シミュレーションに関して、中古戸建との大きな違いは、以下のとおり。
- 維持費の項目
- 融資条件が加わること
【中古戸建】不動産投資のシミュレーション方法を解説：キャッシュフロー・利回りなど
１棟アパートは戸建に比べて項目が多く、ほとんどの人が融資を使うことになるので、計算が複雑になります。
また、物件価格や各費用も金額が大きくなるため、１つの計算ミスが致命的になる可能性もあるので、慎重に計算する必要があります。
初心者におすすめのアパート
初心者におすすめのアパートのスペックは、以下のとおり。
- 物件価格：2,000～3,000万円
- 構造：できれば木造
- 間取り：ファミリー向け（1LDKや2LDKなど）
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初心者や初期フェーズで、おすすめのアパートのスペックについて解説しています。
【不動産投資】初心者におすすめの収益物件(築年数・構造・種類)は〇〇！
【はじめての不動産投資】１棟アパート／マンションの購入の見極め方 徹底解説！
不動産投資のシミュレーションに必要な費用
初期費用｜物件購入時にかかる費用
必ず発生する費用
初期費用、つまり購入時にかかる費用は以下のとおり。
- 仲介手数料：売買仲介の不動産屋に支払う。
- 印紙代：契約書に必要となる。
- 司法書士報酬：登記の手続きの際に必要となる。
- 登記費用：司法書士に支払う。
- 登録免許税：司法書士報酬と一緒に支払う。
- 固定資産税＆都市計画税：1月1日が起算日で、引き渡し以降分を買主に支払う。
- 不動産取得税：購入してから、約半年後に支払う。
融資を受ける場合、発生する費用
融資を使い、購入物件を担保に入れる場合は、以下の費用が追加でかかります。
- 担保設定手数料：引き渡し時、金融機関に支払う。
- 事務手数料：引き渡し時、金融機関に支払う。
- 印紙代：金銭消費貸借契約（金消契約）での、契約書で必要。
参考までに、私がお付き合いしている金融機関では、担保設定手数料は約3万円で、融資の事務手数料は約11万円。
印紙代は、5千円前後になることが多いです。
シミュレーションでの設定数値
１棟アパートは、大体、融資を使って購入することになります。
シミュレーションの時点では、購入諸経費を、物件価格の７％で計算します。
ただし、物件の構造がRCの場合は８％で計算しても良いと思います。
※RCは、耐用年数が長いため、建物価値が高い場合が多く、固定資産税や不動産取得税が高くなりがちです。
維持費｜定期的に発生し続ける費用
- 広告料（AD）：客付けを決めてくれた不動産業者に支払う。その都度支払う。
- 管理料：管理会社に支払う。相場は、賃料の５％前後。毎月支払う。
- 火災保険：自然災害や事故に備えて加入する。支払い時期は年１回や５年分一括など、契約による。
- 修繕費：定期的にリフォームが必要になる。その都度支払う。
- 固定資産税・都市計画税：毎年春に市役所から通知がある。毎年４～５月頃に支払う。
- 浄化槽維持費：（浄化槽の場合）メンテナンス費用がかかる。毎月支払う。
- 自治会費：物件によって、大家が自治会費を支払う場合がある。契約にによる。
- 電気代：共用部の電気代が発生する。毎月支払う。
- ケーブルテレビ使用料：必要になる場合がある。毎月支払う。
- ゴミの回収費：市町村のゴミに出せない場合、個別に業者と契約する必要がある。毎月支払う。
シミュレーションでの設定数値
構造によって、家賃に対する維持費の割合が変わります。
私の所有物件の場合、 家賃に対する維持費の割合は以下のとおり。
- 木造：約７％
- 重量鉄骨：約１８％
- RC：約２０％
補足ですが、構造が木造の物件は、物件のスペックの割に、家賃に対する維持費が異常に安いです。おそらく、生活保護受給者向けのアパートだからです。
そのカラクリは、生活保護受給者向けに貸し出すと、家賃の単価が上がります。
具体的にお伝えすると、家賃相場１.９万円に対して、生活保護受給者は３.２万円になります。
仮に、一般的な入居者に貸し出した場合、家賃収入が下がるため、維持費が約１２％。
私の感覚ですが、木造や軽量鉄骨では、維持費を家賃収入の１５％で、重量鉄骨やRCであれば２０％で計算すれば、現実に近い数字になると思います。
ですが、ストレスをかけて計算すべきだと思いますので、シミュレーション上では、２０％で計算すれば間違いないはずです。
入居者が負担する費用
- 電気
※共用部は大家、各部屋は入居者が負担 - ガス
- 上下水道
※入居者から上下水道代を徴収して、大家が支払う場合もある - 火災保険
- ケーブルテレビ使用料
※発生する場合と、そうじゃない場合がある - 自治会費
※発生する場合と、そうじゃない場合がある
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別記事で、火災保険について詳しく解説しています。
大家と入居者で加入する保険内容の違いや、火災保険料の相場も、書いていますので、ご参考までに。
【不動産投資】大家が入るべき火災保険｜戸建・アパート(木造・重鉄・RC)の保険料を公開
不動産投資のシミュレーションでの注意点
ポイントは、
厳しく、細かく計算すること！
「厳しく」というのは、起こりうる様々なトラブルやリスクを想定して計算します。
つまり、ストレスをかけて計算する、ということです。
シミュレーションの注意点｜ストレスをかける
例えば、以下のようにストレスをかけます。
入居率
入居率は、100％ではなく、90％、80％の3パターンで計算します。
→ずっと満室経営ができることは、ありえませんので。
家賃の下落率
家賃は、退去時のタイミングで下落するものとして計算します。
→築年数が古くなると家賃も下がる。
例えば、4年後に退去されたタイミングに合わせて、家賃を2,000円/月下げて計算をします。
修繕積立費
修繕費は、突発的に発生するリフォーム費を想定して、積み立てます。
→例えば、仮に15年に一度、大規模修繕費150万円がかかるとする場合、計画的に10万円/年を積み立てます。
さらに突然の修繕を想定し、加えて10万円積み立てておきます。
シミュレーションの注意点｜不動産屋を信じない
仲介を行う不動産屋からもらう、情報を鵜呑みにしてはいけません。
なぜなら、不動産屋からもらう資料に、必要な費用が含まれていないことがあります。
ちゃんと自分で計算するようにしましょう。
経験上、よく抜けたり間違っていたりする項目は、以下のとおり。
- 家賃設定
- 電気代
- 広告費
- ケーブルテレビ使用料
- 自治会費
- ゴミの回収費
不動産屋からもらう資料に、項目が無ければ、確認するようにしましょう！
私の失敗事例
私の失敗事例です。
以前、アパートを購入する際、売買契約日当日に、売主から言われたことです。
・自治会費
・ゴミの回収費
・出不足金（自治会の清掃作業に欠席する場合の、罰金のようなもの）
がかかりますので、ご注意下さいね。
売主は、素人の地主大家。
前もって、言うべきことであるのに、それを黙っておいて、物件価格が決まった後の、契約日当日に言われてしまいました。
それが悪いことだという認識は全くありません。
でも、確認不足であった私に落ち度があった、と思うしかありません。
不動産屋からもらった資料をもとに、購入するかどうか判断するためのシミュレーションをする際に、不動産屋を通して、追加でかかる費用がないか、売主に確認しましょう。
私のような失敗をされませんように、ご注意ください！
計算方法
当然ですが、
- 家賃収入‐費用＝利益
- 利益‐返済額＝キャッシュフロー（CF）
- 家賃収入÷物件価格＝表面利回り
- 利益÷（物件価格＋購入諸経費）＝実質利回り
表面利回りや実質利回りは、利回りを高く見せるために、計算方法があいまいな部分があります。
不動産屋の計算方法と、投資家がすべき計算方法は違います！
非常に単純な計算です。
特に、キャッシュフローと、実質利回り以外に、キャッシュフロー率や、CCRを重視します。
シミュレーションでの目安
購入の判断基準になりますので、ここからが重要なポイントです！
私の、購入するかどうか判断する目安です。
目安は、2,000万円台のアパートであれば、最低10万円/月。
目安は、最低でも4％
物件価格に対して自己資金が少なければ、CCRは高くなる。
目安は、20％以上。
※CCR20％ということは、投入した資金を５年で回収する、ということ。
あと、出口を考えて、購入するかどうか判断します。
将来的にオーナーチェンジで売れる物件かどうか、解体後に土地として売れる物件かどうか、シミュレーションをします。
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別記事で、出口戦略について書いています。
【不動産投資】失敗しないための出口戦略｜売却における注意点を解説
融資条件
１棟アパートのシミュレーションが難しい原因の一つに、シミュレーション時点では、融資条件が決まっていないことが挙げられます。
- 融資期間
- 金利
- 融資金額（自己資金）
これらが決まらないと、キャッシュフローの計算ができません。
なので、何パターンかをシミュレーションして、こちらが希望する融資条件で、融資をしていただけるように、金融機関に交渉することになります。
各金融機関によって、融資条件や、融資検討しやすい物件のスペックなどが、大きく異なるので、直接金融機関に訪問して、傾向や融資条件の目安を自分で掴むしかありません。
元利均等・元金均等どっちでシミュレーションするの？
2022年1月現在、これまで３行、融資実行が５回ありますが、全て元利均等です。
そのため、シミュレーションでは、元利均等で計算するようにしています。
元利均等と元金均等の特徴を、以下のようにまとめました。
- 元利均等：元金と利息を合わせた、ローン返済額が一定。
また、合計のローン返済額は、元金均等と比べて多くなる。 - 元金均等： 元金と利息 元利均等の特徴は、元金と利息を合わせた、ローン返済額が変動（徐々に減る）。
また、合計のローン返済額は、元利均等と比べて少なくなる。
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私の投資エリアである岐阜・愛知の、各金融機関に融資条件をヒアリングした結果をまとめた記事です。
ご参考までに。
【2020年12月版】不動産投資における金融機関(岐阜・愛知)9行の融資条件
具体例｜融資条件をシミュレーションしてみる
以下のようなイメージで、シミュレーションします。
築１０年の軽量鉄骨アパートの場合
大垣共立銀行を想定
→融資期間１７年、金利１～２％、自己資金２割でシミュレーション。
イオ信用組合を想定
→融資期間２０年、金利２.５％、自己資金２割でシミュレーション。
築２０年の木造アパートの場合
オリックス銀行を想定
→融資期間２０年、金利２.５％、自己資金１割でシミュレーション。
岐阜信用金庫を想定
→融資期間１０年or１５年、金利２％、自己資金１割or２割でシミュレーション。
築２０年の重量鉄骨アパート／マンションの場合
岐阜商工信用組合を想定
→融資期間１５年、金利２.５％、自己資金１割or２割でシミュレーション。
岐阜信用金庫を想定
→ 融資期間１０年or１５年、金利２％、自己資金１割or２割でシミュレーション。
築３０年のRCマンションの場合
オリックス銀行を想定
→融資期間２５年、金利２.５％、自己資金１割でシミュレーション。
岐阜商工信用組合を想定
→融資期間３１年、金利２.５％、自己資金１割or２割でシミュレーション。
物件のスペックを見たら、融資相談できそうな金融機関の名前と、想定される融資条件がイメージできるようになることを目指しましょう！
そのためには、各金融機関の特徴を知ることが必要です。
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１棟アパートを購入するためには銀行開拓が不可欠。銀行開拓の方法について詳しく解説しています。
【銀行開拓】不動産投資１年目で金融機関３行から融資してもらえた方法
【実例紹介】不動産投資のシミュレーション方法
私の所有する物件を例に、シミュレーションをします。
参考までご覧ください。
物件価格
1870万円
リフォーム費
0円
購入諸経費
- 司法書士報酬/登録免許税
- 固定資産税
- 仲介手数料
- 不動産取得税
- 印紙代
- 担保設定料
- 融資事務手数料
合計額が、約126万円
物件価格に対して、6.7％。
シミュレーションの時点では、基本的には７％で計算すればOK！
ただし、RCの場合は、８％で見積もった方が良いと思います。
維持費
- 家賃：このアパートの入居者は、生活保護受給者なので、家賃が下がることはありません。
ずっと、3.2万円です。 - 広告費：住宅扶助から敷金礼金を出すことができるルールになっています。
礼金を２ヶ月いただき、その２ヶ月を広告費に充てるようにしますから、実質負担ゼロです。 - 管理料：今回は家賃の3％。私が所有する中古戸建の管理料は、賃料の3～5％が相場。
- キャッシュフロー：満室想定で、毎月のCFが約10万円。
- 利回り：実質利回りが14.4％なので、まあまあ高い利回りだと思います。
- キャッシュフロー率：6.3％なので、目標の4％をクリアです。
- CCR：約24％なので、目標の20％をクリアです。
維持費は、家賃に対して７.３％。
この物件は以上に維持費の割合が低いのですが、木造であれば１５％程度になると思います。
ストレスをかけて、シミュレーションの時点では、年間家賃収入×２０％でシミュレーションするようにしています。
シミュレーションツール
簡易的なシミュレーションツールですが、お試しください。
● 経費(維持費)：１５～２０％ ※木造・軽鉄は１５％、重鉄・RCは２０％
● 自己資金：金融機関に目安をヒアリング
● 借入期間：金融機関に目安をヒアリング
● 借入金利：金融機関に目安をヒアリング
まとめ
中古アパートのシミュレーション方法について解説しました。
中古アパートのシミュレーションについて、ポイントをまとめました。
②ストレスをかけてシミュレーションする
③各金融機関の特徴（融資条件、融資検討しやすい物件のスペック）を掴む
④アパートは戸建に比べて、項目が多く、融資条件を計算しなければいけないので複雑
慣れないうちは難しく感じますが、慣れてしまえば、難しくありませんので、数をこなしましょう。
アパートは戸建に比べて、投資効率が良いのが、魅力の一つ。
特に、2022年現在、戸建投資が人気のため、良い物件が買いづらくなっているので、是非、アパート投資へのチャレンジをご検討ください！
今回は以上です。
最後までご覧いただき、ありがとうございました。
