【中古戸建】不動産投資のシミュレーション方法を解説:キャッシュフロー・利回りなど

こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
アパート4棟、戸建4戸を所有しています。(2022年1月現在)

今回は、不動産投資でのシミュレーション方法について。

最初の1棟目は、中古戸建をおすすめしているので、中古戸建を事例に、具体的にいくら手元にキャッシュフローが残るのか、計算します。

・シミュレーションの方法に自信がない。
・具体的に、どのような費用がいくらかかる?かかる費用の相場を知りたい。
・戸建とアパートの違いって何?

この記事をご覧いただくことで、

自信を持って、収益物件のシミュレーションができるようになると思います!

詳しく解説していますので、是非ご覧ください。

不動産投資のシミュレーションに必要な費用

初期費用|物件購入時にかかる費用

必ず発生する費用

初期費用、つまり購入時にかかる費用は以下のとおり。

  • 仲介手数料:売買仲介の不動産屋に支払う。
  • 印紙代:契約書に必要となる。
  • 司法書士報酬:登記の手続きの際に必要となる。
  • 登記費用:司法書士に支払う。
  • 登録免許税:司法書士報酬と一緒に支払う。
  • 固定資産税&都市計画税:1月1日が起算日で、引き渡し以降分を買主に支払う。
  • 不動産取得税:購入してから、約半年後に支払う。
参考情報
私の場合、合計30~50万円を支払うことが多いです。
※私の投資エリアは地方。エリアや土地面積が変われば、金額も変わります。

融資を受ける場合、発生する費用

融資を使い、購入物件を担保に入れる場合は、以下の費用が追加でかかります。

  • 担保設定手数料:引き渡し時、金融機関に支払う。
  • 事務手数料:引き渡し時、金融機関に支払う。
  • 印紙代:金銭消費貸借契約(金消契約)での、契約書で必要。
参考情報
私がお付き合いしている金融機関では、担保設定手数料は約3万円で、融資の事務手数料は約11万円。
印紙代は戸建であれば5千円前後になることが多い。

維持費|定期的に発生し続ける費用

  • 広告料(AD):客付けを決めてくれた不動産業者に支払う。その都度支払う。
  • 管理料:管理会社に支払う。相場は、賃料の5%前後。毎月支払う。
  • 火災保険:自然災害や事故に備えて加入する。支払い時期は年1回や5年分一括など、契約による。
  • 修繕費:定期的にリフォームが必要になる。その都度支払う。
  • 固定資産税・都市計画税:毎年春に市役所から通知がある。毎年4~5月頃に支払う。
  • 浄化槽維持費:(浄化槽の場合)メンテナンス費用がかかる。毎月支払う。
参考情報
・広告料:家賃の1ヶ月~2ヶ月分
・火災保険:年間当たり2~3万円になることが多いです
・固定資産税・都市計画税:年間当たり3~5万円になることが多いです
・浄化槽維持費:年間当たり5万円程度が相場

入居者が負担する費用

  • 電気
  • ガス
  • 上下水道
  • 火災保険
  • ケーブルテレビ使用料
  • 自治会費

基本的に、上記の費用は入居者が負担しますが、場合によっては、入居者から使用料を徴収して、大家を通して支払うこともあります。

また、入居者が支払う火災保険は、大家が加入する保険とは内容が違います。

あわせて読みたい

別記事で、火災保険について詳しく解説しています。
大家と入居者で加入する保険内容の違いや、 火災保険料の相場も、書いていますので、ご参考までに。

【不動産投資】大家が入るべき火災保険|戸建・アパート(木造・重鉄・RC)の保険料を公開

不動産投資のシミュレーションでの注意点

さて、ここから今回の本題です。

ポイントは、

厳しく、細かく計算すること!

「厳しく」というのは、起こりうる様々なトラブルやリスクを想定して計算します。

つまり、ストレスをかけて計算する、ということです。

シミュレーションの注意点|ストレスをかける

例えば、以下のようにストレスをかけます。

家賃の下落率

家賃は、退去時のタイミングで下落するものとして計算します。

→築年数が古くなると家賃も下がる。

例えば、戸建の場合、5年後に退去されたタイミングに合わせて、家賃を2,000円/月下げて計算をします。

修繕積立費

修繕費は、突発的に発生するリフォーム費を想定して、積み立てます。

→例えば、仮に15年に一度、外壁塗装など大規模修繕費として150万円がかかるとする場合、計画的に10万円/年を積み立てます。

さらに突然の修繕を想定し、加えて10万円積み立てておきます。

計算方法

当然ですが、

  • 家賃収入‐費用=利益
  • 利益‐返済額=キャッシュフロー(CF)
  • 家賃収入÷物件価格=表面利回り
  • 利益÷(物件価格+購入諸経費)=実質利回り

表面利回りや実質利回りは、利回りを高く見せるために、計算方法があいまいな部分があります。

不動産屋の計算方法と、投資家がすべき計算方法は違います!

非常に単純な計算です。

特に、キャッシュフローと、実質利回りを重視します。

シミュレーションでの目安

購入の判断基準になりますので、ここからが重要なポイントです!

私の、購入するかどうか判断する目安です。

  • キャッシュフロー(CF):毎月の手残りを重視します。
    戸建であれば、最低でも3万円/月
  • 実質利回り:表面利回りではなく、実質利回りを重視します。
    戸建であれば、15%以上。できれば20%。

あと、出口を考えて、購入するかどうか判断します

築30年以上の戸建を買うことが多いので、解体後に土地として売れる物件を買うようにしています。

あわせて読みたい

別記事で、「戸建の購入判断」「出口戦略」について解説しています。

【不動産投資|失敗しないためのコツ】中古戸建てを”買う・買わない”の判断方法 【不動産投資】失敗しないための出口戦略|売却における注意点を解説

不動産投資のシミュレーション方法|戸建とアパートの違い

戸建

戸建は項目が少ないため、計算が簡単です。

物件価格や各費用も、金額も小さいため、それほど心配する必要はないと思います。

1棟アパート/マンション

一方で、1棟アパートは項目が多く、ほとんどの人が融資を使うことになるので、計算が複雑になります。

また、物件価格や各費用も、金額が大きくなるため、1つの計算ミスが致命的になる可能性もあるので、慎重に計算する必要があります。

【実例紹介】不動産投資のシミュレーション方法

私の所有する物件を例に、シミュレーションをします。

参考までご覧ください。

物件価格

300万円

リフォーム費

254万円

購入諸経費

  • 司法書士報酬/登録免許税
  • 固定資産税
  • 仲介手数料
  • 不動産取得税

合計額が、364,926円

私が所有する中古戸建は、30~50万円程度

シミュレーションの時点では、仮として40万円、ストレスをかけて50万円で見積もるようにしています。

※融資事務手数料は、2案件で11万円支払っていますので、1案件当たり5.5万円と計算しています。

維持費

  • 家賃:5年後に退去を想定して、そのタイミングで2,000円下落するように計算します。
    ※今回は、1年目のキャッシュフロー計算です。
  • 広告費:通常、入居付けを決めていただいた業者に家賃の1カ月分支払います。
    今回は、売買の不動産屋が入居付けをしていただけたので、サービスしていただきました。
  • 管理料:今回は家賃の5%。私が所有する中古戸建の管理料は、賃料の5~8%が相場。
  • キャッシュフロー:毎月のCFが44,522円で、年間のCFは約53万円です。
    ここから、将来にかかる大規模修繕費や、突然のリフォームの積立金として、最低でも20万円/年は積み立てたいです。
    そして、残りの約33万円を再投資し、次の物件の購入資金に充て、規模拡大を狙うというイメージです。
  • 利回り:実質利回りが13.5%と、決して高いわけではありません。
    ですが、この物件は好立地であり、仮に退去が出てもすぐに入居付けができる可能性が高いので、満足しています。

維持費の合計が、96,371円です。
これは、年間家賃に対して、約10.7%。

シミュレーション時点では、維持費を家賃に対して10~15%で計算するようにしています。

まとめ

中古戸建のシミュレーション方法について解説しました。

中古戸建のシミュレーションについて、ポイントをまとめました。

①初期費用は30~50万円、維持費は家賃の10~15%でシミュレーション
②ストレスをかけてシミュレーションする
③戸建はアパートに比べて、項目が少ないので計算しやすい

簡単な計算式なので、すぐに慣れると思います。

まずは、中古戸建から不動産投資を始めて、コツコツとキャッシュフローを積み上げていきましょう!

今回は以上です。

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

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