収益物件のシミュレーション方法:中古戸建・中古1棟アパート【実例解説】

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
戸建3戸、アパート1棟を所有しています。(2021年1月現在)

今回は、物件のシミュレーション方法について。

私の所有する物件を事例に、具体的にいくら手元にキャッシュフローが残るのか、計算します。

今回は、初心者&現役大家さん(経験が浅い大家)向けです。

・シミュレーションの方法がわからない。
・具体的に、どのような費用がいくらかかる?
・戸建とアパートの違いって何?

そんなことで悩んでいる方は、わかるようになると思います!
詳しく解説していますので、是非ご覧ください。

初期費用

初期費用、つまり購入時にかかる費用は以下のとおりです。

  • 仲介手数料:仲介業者に支払う。
  • 印紙代:契約書に必要となる。
  • 司法書士報酬:登記の手続きの際に必要となる。
  • 登記費用:司法書士に支払う。
  • 登録免許税:司法書士報酬と一緒に支払う。
  • 固定資産税:1月1日が起算日で、引き渡し以降分を買主に支払う。
  • 不動産取得税:購入してから、半年後くらいに支払う。

融資を使い、購入物件を担保に入れる場合は、以下の費用が追加でかかります。

  • 担保設定手数料:引き渡し時、金融機関に支払う。
  • 事務手数料:引き渡し時、金融機関に支払う。

主な維持費

  • 広告料:客付けを決めてくれた仲介業者に支払う。
  • 管理料:管理会社に支払う。相場は、賃料の3~5%。
  • 火災保険:自然災害や事故に備えて加入する。
  • 修繕費:定期的にリフォームが必要になる。
  • 固定資産税・都市計画税:毎年春に市役所から通知がある。
  • 浄化槽維持費:(浄化槽の場合)メンテナンス費用がかかる。
  • 自治会費:物件によって、大家が自治会費を支払う場合がある。
  • 電気代:アパートの場合、必要になることが多い。
  • ケーブルテレビ使用料:アパートの場合、必要になる場合がある。

シミュレーション方法と目安

さて、ここから今回の本題です。

ポイントは、

厳しく、細かく計算すること!

「厳しく」というのは、起こりうる様々なトラブルやリスクを想定して計算します。

例えば

  • 入居率は、100%ではなく、90%、80%の3パターンで計算します。
    →ずっと満室経営ができることは、ありえませんので。
  • 家賃は、退去時のタイミングで下落するものとして計算します。
    →築年数が古くなると家賃も下がる。例えば、戸建の場合、5年後に退去されたタイミングに合わせて、家賃を2,000円/月下げて計算をします。
  • 修繕費は、突発的に発生するリフォーム費を想定して、積み立てます。
    →例えば、仮に15年に一度、大規模修繕費150万円がかかるとする場合、計画的に10万円/年を積み立てます。さらに突然の修繕を想定し、加えて10万円積み立てておきます。

「細かく」というのは、必要となる費用を全て計算式に入れて、計算をします。

よくあるのが、仲介業者からもらう資料に、必要な費用が含まれていないことがあります。

仲介業者からもらうシミュレーションを信じてはいけません!
ちゃんと自分で計算するようにしましょう。

計算方法

当然ですが、

  • 家賃収入‐費用=利益
  • 利益‐返済額=キャッシュフロー(CF)
  • 利益÷初期費用=実質利回り

非常に単純な計算です。

目安

購入の判断基準になりますので、ここからが重要なポイントです!

まさどん

私の目安です
  • キャッシュフロー(CF):毎月の手残りを重視します。
    戸建であれば最低3万円/月、
    アパート(2000万円台)であれば、最低10万円/月を目安にしています。
  • キャッシュフロー率:「キャッシュフロー÷初期費用」で計算。
    最低4%以上を目安にしています。 
  • CCR(Cash on Cash Return):投資した費用に対して、どのくらい利益を得られたのか表す指標です。 
    初期費用に対する自己資金が少なければ、CCRは高くなります。
    戸建は全然気にしない。アパートであれば20%は欲しいです。

シミュレーション事例紹介:中古戸建

では、具体的に私の所有する物件を例に、シミュレーションをします。

私には、スマートな収益計算シートをつくることはできません笑
その点、ご容赦ください!

まずは中古戸建から。

初期費用・融資額(融資条件)

司法書士報酬/登録免許税/固定資産税/仲介手数料/不動産取得税の合計額が、364,926円です。
私が所有する中古戸建は、上記の部分の金額が、大体30~40万円程度ですので、金額がまだわからない時は、仮として40万円で見積もっておけば良いかと思います。

↑クリックすると拡大します。

維持費・CF・利回り・CCR・CF率

  • 家賃:5年後に退去されるとして、そのタイミングで2,000円下落する想定をしています。
  • 広告費:通常、入居付けを決めていただいた業者に家賃の1カ月分支払います。
    今回は、売買仲介業者が賃貸の入居付けまでしていただき、ありがたいことにサービスしていただきました。
  • 管理料:私が所有する中古戸建の管理料は、賃料の5~8%です。今回は5%です。
  • CF:毎月のCFが44,522円で、年間のCFは約53万円です。
    ここから、将来にかかる大規模修繕費や、突然のリフォームの積立金として、最低でも20万円/年は積み立てたいです。
    そして、残りの約33万円を再投資し、次の物件の購入資金に充て、規模拡大を狙うというイメージです。
  • 利回り:表面利回りの目標を20%としていますので、高いわけではありませんが、この物件に関しては好立地であり、仮に退去が出てもすぐに入居付けができる可能性が高いので、満足しています。
  • CCR:15.7%ということは、投資した資金を、約6年半かけて回収する、という意味です。できれば、もう少し投資効率を高めたいところです。
  • CF率:最低4%に対して、9.0%なので、良いと思います。
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シミュレーション事例紹介:中古アパート

では、次は中古アパートです。

初期費用・融資額(融資条件)

司法書士報酬/登録免許税/固定資産税/仲介手数料/不動産取得税(仮)/印紙代/担保設定手数料/事務手数料の合計額が、物件購入金額の約7%が相場です。

今回のケースですと、1,309,000円ということになります。

まだ費用の詳細がわからない時は、物件購入費×7%で見積もっておけば良いかと思います。

今回もまだ、不動産取得税の金額が不明ですが、積算評価が低いため、仮に10万円として計算しております。

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維持費・CF・利回り・CCR・CF率

  • 家賃:生活保護受給者が入居者なので、定額の32,000円となります。
  • 広告費:住宅扶助の対象となっていますので、大家負担はありません。
  • 管理料:アパートの管理料の相場は、賃料の3~5%です。今回は3%です。
  • CF:毎月のCF(満室時)が106,334円で、年間のCFは1,276,008円です。
    ここから、将来にかかる大規模修繕費や、突然のリフォームの積立金として、最低でも30万円/年は積み立てたいです。
    そして、残りの約97万円を再投資し、次の物件の購入資金に充て、規模拡大を狙うというイメージです。
  • 利回り:1棟アパートで実質利回り14.5%は、まあまあ高いと思います。
    ですが、あくまでも満室時なので、満室経営ができなければ全く意味をなさない数字です。
  • CCR:24.5%ということは、投資した資金を、約4年でかけて回収する、という意味です。非常に投資効率が高く、満足しています。
    ですが、これもやはり満室経営ができないと意味がありません。
  • CF率:最低4%に対して、6.4%なので、かなり満足です。
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まとめ

シミュレーションに関しても、戸建とアパートを比較すると、やはり戸建の方が圧倒的にハードルが低いです。

費用の項目が少ないですし、入居率も0%か100%しかないので、シミュレーションがしやすいです。

これから不動産投資を始めたい、という方には、まずは中古戸建をおすすめします!

でも、戸建てはメリットばかりではなく、規模拡大にかなり時間がかかるというデメリットがあります。

逆にアパートは、ハードルが高い一方で、CCRの数字で表れるように、投資効率が高いことが一番の魅力です。

私の個人的な意見になるのですが、

まずは、大家業に慣れるまでの目安として1~3戸くらい、コツコツ買い続け、大家としての実績を積む。それから、是非1棟アパートにチャレンジしていただきたいです!

今回は以上です。

最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

ちなみに他の記事で、今回事例で扱った物件を紹介しています。
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