1棟目におすすめの中古アパートの事例紹介②【優良物件|軽鉄/築18年/好立地/ファミリー向け】

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
戸建3戸、アパート2棟、アパート用地1筆を所有しています。(2021年4月現在)

今回は、欲しかったけど買えなかったの中古アパートをご紹介します。

今回ははじめて1棟アパートにチャレンジしようと考えている人向けに書きました。

・どんなアパートを買ったらいいの?
・どうやってアパートを探すの?
・アパート購入の判断方法は?

該当する人は続きをご覧ください。

物件探し

以下のような1棟アパートを探していました。

  • 人口が横ばいか、増加しているエリア
  • 表面利回り:12%以上
  • 購入価格:3000万円以下
  • 築30年以内
  • 夫婦やファミリー向け
  • 入居者分の駐車スペース有り
  • 市街化区域
  • スーパー、コンビニ、金融機関まで車10分以内
  • 小中学校まで2km以内
  • 若いファミリーが引っ越してくるエリア

今回は、過去に付き合いのあった売買の仲介業者から紹介していただきました。

スペックは以下のとおり。

  • 人口増加エリア
  • 表面利回り:12.4%
  • 価格:3,500万円
  • 資産評価高い!土地値:2400万円
  • 軽量鉄骨
  • 築18年(新耐震基準)
  • ファミリー向け 1LDK×6戸 合計6戸
  • 入居率100%(6/6入居中)
  • 駅まで徒歩で13分 名古屋まで直通約30分のエリア
  • 駐車場6台確保 徒歩1分に月極駐車場あり 6台確保済
  • 市街化区域
  • スーパー、コンビニ、金融機関で徒歩圏内
  • 若いファミリーが引っ越してくるエリア

要チェック!

マイソクには、現況利回り9%と記載されていました。

業者にヒアリングすると、所有者と管理会社がサブリース契約をしているため利回り9%だが、サブリース契約を解除すると利回り12.4%になるとのこと!

⇒本来、所有者がもらうべき家賃なのに、年間100万円以上も管理会社によって抜かれていました…。

1棟ものの収益物件の探し方

売買の仲介業者から、直接紹介してもらいましょう!

ポータルサイトでは、滅多に優良物件は見つかりません。

なぜなら、ポータルサイトに載せる前に、投資家が買ってしまうからです。

別記事で、1棟ものの優良物件の買い方について解説しています。

【不動産投資】失敗しない1棟アパート/マンションの探し方徹底解説!

現地調査

仲介業者から連絡をもらった翌朝に、早速、現地調査しました。

  • チョーキング現象の有無
    外壁塗装が必要かどうか
  • クラックの有無
    クラック補修が必要かどうか
  • 前面道路は広いか
    道路が狭く運転しづらいと、特に奥さまに選んでもらえないことが多い
  • 駐車可能な台数と駐車場の位置
    もらった物件資料どおりか、車は停めやすいか
  • 近隣の施設
    利便性は良いかどうか
  • 近隣アパートの入居率
    賃貸需要が高いかどうか

ややチョーキング現象がありましたが、今すぐ外壁塗装がというわけではなさそうでした。

→全て問題なし、と判断しました。

賃貸需要

管理会社がどこかわからなかったため、最寄りの賃貸を行う仲介業者に飛び込み訪問してヒアリングしました。

過去に客付けや何度も案内をしたことがある方で、詳しく教えていただきました。

  • 想定されるターゲットは、単身か夫婦
  • 家賃相場は、レントロールでもらった現状家賃のとおり。
  • 人気のエリアで、退居が出てもすぐに入居が決まる。
    特に付近に大きな工場が多く、賃貸需要は高いエリアである。

→満室経営できる!

と判断しました。

出口戦略

①12年後に売却

築18年の軽量鉄骨(骨格材肉厚:3mm~4mm)なので、法定耐用年数が27年

→残り10年

でも、実際には、それ以上に使えます。

例えば築30年の中古アパートとして売ることを考えてみます。

相場を見ると、築30年軽鉄であれば、表面利回り11%くらいです。

家賃下落率を考慮して、年間家賃が380万円とします。

380÷0.11=3454万円

12年後に売ることを想定した場合、価格は3454万円です。

②ずっと所有し続け、土地として売却

土地としても価値がある場所なので、ずっと所有し続けても良いと思いました。

路線価が54,000円/㎡のエリアで、土地面積が450㎡なので、

土地として売ることを想定した場合、価格は約2430万円です。

複数の出口が考えられます!

利回り

物件購入(諸経費込み)3,745万円
 内訳  物件価格:3,500万円
    購入諸経費:245万円

年間家賃収入:434万円

経費(管理料、固定資産税、火災保険など):約55万円

収益:379万円

表面利回り:11.6%
実質利回り:10.1%

キャッシュフロー計算

想定融資条件は以下のとおり。
※融資申し込みをする前に、ヒアリング済み。

  • 自己資金:10~15%
  • 期間:17年
  • 金利:2.5%

自己資金10%の場合

  • 購入総額:3745万円
  • 投入資金:636万円
  • 収益/年:379万円
  • 返済額/年:228万円
  • キャッシュフロー/年:151万円
  • キャッシュフロー/月:12.6万円
  • CCR:23.7%
  • キャッシュフロー率:4.0%

自己資金15%の場合

  • 購入総額:3745万円
  • 投入資金:824万円
  • 収益/年:379万円
  • 返済額/年:215万円
  • キャッシュフロー/年:164万円
  • キャッシュフロー/月:13.7万円
  • CCR:19.9%
  • キャッシュフロー率:4.4%

私の中で、CCRは25%、キャッシュフロー率は4.0%を目安にしていて、CCRが未達ですが、許容範囲内と判断しました。

また、好立地で、賃貸需要が高く、夫婦向けの間取りということで、狙いどおりの物件でした。

今回想定していた金融機関は信組で、事前にヒアリングし、以下の融資条件と教えてもらっていました。

  • 融資期間:法定耐用年数×1.3-築年数
  • 金利:2.5%前後
  • 自己資金:10~15% (20%だとより融資しやすい。)

結果

現金で買付が入ったため、買えませんでした。
自分なりに最速で動いたつもりでしたが、現金買付にはかないません。

参考までに、今回の物件紹介~買付までのスケジュールです。

・1日目夕方:仲介業者から物件が紹介される
・2日目午前:現地調査&賃貸需要のヒアリング
・3日目午前:信組に本審査申し込み
       ※結果が出るまで1ヶ月くらいかかる。
・20日目頃:買付が入る。
       ※融資内諾がおりそうというタイミングでした。

3000万円程度の1棟アパートは現金で買付が入るため、なかなか買えません。

今回は以上です。

最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

別記事で、1棟アパート/マンションの購入判断の分析方法について詳しく解説しています。

【はじめての不動産投資】1棟アパート/マンションの購入の見極め方 徹底解説!

最後に

只今、ブログランキングに参加しています。宜しければクリックして頂き、応援宜しくお願いいたします!

にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

PVアクセスランキング にほんブログ村

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

CAPTCHA