【初心者向け|1戸目におすすめ】指値交渉失敗!買えなかった中古戸建の事例紹介①

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
戸建3戸、アパート1棟を所有しています。(2021年2月現在)

今回は、指値交渉に失敗したため買えなかった戸建を紹介します。

今回は、初心者向けの内容です。

・どんな戸建を買ったらいいの?
・いくらで買ったらいいの?

そんなことで悩んでいる方は、参考になると思います。

中古戸建のスペック

今回の物件はポータルサイトで探しました。

探していた条件

  • 購入価格300万円以下
  • 新耐震基準
  • 駐車場2台分
  • 3LDKもしくは4LDK
  • 市街化区域
  • 積算評価以下
  • スーパー、コンビニ、金融機関まで車で10分以内
  • 小中学校まで2km以内
  • 若いファミリーがよく引っ越してくるエリア

見つかった物件

そして、こんな物件が見つかりました。

  • 価格560万円
  • 築32年
  • 木造
  • 駐車場台数は2台
  • 3LDK
  • 土地:90坪
  • 小学校まで1.5km
  • 中学校まで1.7m
  • スーパー、コンビニ、金融機関まで車で10分以内
  • 非線引区域
  • 積算評価:約470万円

問い合わせ

問い合わせにより、以下のことがわかりました。

  • 売主:相続人
  • 売主:隣のまちに住む
  • 半年以上の売れ残り
  • 専任媒介(両手取引決定)

内見

内見により、以下のことがわかりました。

  • 全体的に状態がよく、ほとんど表層リフォームで済む。
  • 浴室の床下が、シロアリ被害あり。しかも広範囲。
  • 小学校までの道幅が狭く、峠になっているため、子どもが歩くのは危ない。
  • 実勢価格が、安くても8万円/坪で売買されている地域。
    →土地で売る場合、720万円程度になる。
  • 2027年開通予定のリニア駅まで約1kmであり、需要が高まると予想される。
    もし開通した場合、名古屋まで15分で行ける。
  • 400万円までは指値交渉可能。それ以上は、買付証明書を提出してみないとわからない。

賃貸需要

最寄の賃貸仲介業者へのヒアリングにより、以下のことがわかりました。

  • 家賃は6.5万円前後
  • ファミリー向けではなく、リニア関係の、工事業者への賃貸需要がかなり高い。
  • 2027年(リニアが開通する)までは、賃貸需要がある。

買いたい理由

  • 賃貸需要が高い地域。あと7年は借り手が見つかる可能性が高い。
  • 土地値が高い。
    実勢価格は720万円程度
  • リニア開通後、資産価値が高まる可能性あり。

→リニアが開通するまでの7年間は賃貸で貸し、開通後は土地で売るという出口が考えられる。

物件価格の算出

イニシャルコストは以下の通り。

  • 見積もったリフォーム費:150万円
    (浴室:100万円、他50万円)
  • 購入諸経費:40万円

ランニングコストは以下の通り。

  • 維持費:10万円
    (内訳:火災保険2、固定資産税3、管理料5)

売上は以下の通り。

  • 家賃収入:78万円
    (6.5万円×12カ月)

物件価格を算出するのに必要な数字が出そろいました。

戸建1号を参考に、最低でも表面利回り17%は欲しいと判断しました。

  • 表面利回り:17%で計算(実質利回り:約15%)
  • 仕上げ価格(物件価格+リフォーム費+購入諸経費):458万円
    (78÷17%)

→物件価格:268万円

268万円で指値が通るなら、買う!

という判断をしました!

指値交渉

268万円で買付証明書を提出したところ、1週間後に返事ありました。
その結果は以下の通り。

400万円じゃないと売れない

もう一度、シミュレーションをしてみます。

仕上げ価格(物件価格+リフォーム費+購入諸経費):590万円
(400+150+40)

想定表面利回り:13.2%
想定実質利回り:11.5%

指値交渉は失敗に終わりました。

もしかしたら、もっとリフォーム費がかかるかもしれない。
その場合、更に利回りが下がる可能性もある。

今回は諦めて、次の物件を探すことにしました。

まとめ

ポータルサイトで検索すると、滅多に出会えませんが、たまに、欲しい!、と思える物件が見つかります。

今回紹介したのは、賃貸需要や出口が明確にイメージできたため、欲しい物件でした。

重要なのは、数字に落とし込んで、収支が合うかどうか、冷静になって客観的に判断することです。

初心者の頃は、最終的な判断に自信が持てないことがあると思います。
現役大家さんから、第三者の意見を聞きたい時があると思います。

そんな時は、ご相談ください。

詳しくははこちらから。

これは、戸建3号の失敗から学びました。

別記事で、戸建3号の失敗事例を紹介しています。

【不動産投資】リサーチ不足&買いたい病で失敗!築40年で実利8.9%の戸建投資の事例

当時の私は、このような感情になっていました。

・滅多に出えない優良物件!
・今までこの物件に対して、相当な時間を費やした。
→この時間を無駄にしたくない!
⇒多少利回りが下がっても良いから買っちゃえ!

この考え方はNGです!!

感情ではなく、数字で判断しなければいけません。

私と同じ失敗をされませんように、お気をつけください。

今回は、以上です。

最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

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