【初心者向け|1戸目におすすめ】指値交渉失敗!買えなかった中古戸建の事例紹介②

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
戸建3戸、アパート1棟を所有しています。(2021年2月現在)

今回は、指値交渉に失敗したため買えなかった戸建を紹介します。

今回は、初心者向けの内容です。

・どんな戸建を買ったらいいの?
・いくらで買ったらいいの?

そんなことでお悩みの方は、ご覧ください。

中古戸建のスペック

今回の物件はポータルサイトで探しました。

探していた条件

  • 購入価格300万円以下
  • 新耐震基準
  • 駐車場2台分
  • 3LDKもしくは4LDK
  • 市街化区域
  • 積算評価以下
  • スーパー、コンビニ、金融機関まで車で10分以内
  • 小中学校まで2km以内
  • 若いファミリーがよく引っ越してくるエリア

見つかった物件

そして、このような物件が見つかりました。

  • 価格750万円
  • 築31年
  • 木造
  • 駐車場台数は1台
  • 4LDK
  • 土地:約52坪
  • 小学校まで約600m
  • 中学校まで約1.5km
  • スーパー、コンビニ、金融機関まで車で10分以内
  • 非線引区域
  • ショッピングモールまで約1km

問い合わせ

問い合わせにより、以下のことがわかりました。

  • 売主:相続人
  • 売主:隣のまちに住む
  • 売りに出たばかり
  • 専任媒介(両手取引決定)

内見

内見により、以下のことがわかりました。

  • 残置物が大量にある。
  • 庭を潰せば、車3台が駐車できる。
  • 全体的に状態がよく、ほとんど表層リフォームで済む。
  • 固定資産税評価額は、約500万円。
  • 実勢価格は、安くても10万円/坪で売買される地域。
    →土地で売る場合、520万円程度になる。
  • 500万円までは指値交渉可能。ただ、買付証明書を提出してみないとわからない。

賃貸需要

最寄の賃貸仲介業者へのヒアリングにより、以下のことがわかりました。

  • 家賃は6.5万円が妥当で、もしかしたら7万円の可能性もある。
  • 人気にエリアであるため、引っ越しシーズンに関係なく客付けできる。

買いたい理由

  • 賃貸需要が高い地域
  • 出口が考えやすい物件

考えられる出口

①実需向けに中古戸建として売却

築31年であり、仮に5年後の売却を想定しても築36年。
→築36~40年の間に、実際に住む人に対して、中古戸建として売却できる。

②投資家に金融商品として売却

客付けに強い物件であるため、安定的に家賃収入が発生する。
→利回り〇%という金融商品に仕上げて、投資家に売却ができる。

③更地にして土地として売却

将来的に建物が使えなくなっても、土地で売却できる地域。
建物の寿命が50年だとすると、あと約20年間は賃貸で貸し、更地にしてから土地として売却できる。

物件価格の算出

イニシャルコストは以下の通り。

  • 見積もったリフォーム費:100万円
    (庭解体:50万円、残置物撤去20万円、浴室・クロス張替え30万円)
  • 購入諸経費:40万円

ランニングコストは以下の通り。

  • 維持費:10万円
    (内訳:火災保険2、固定資産税3、管理料5)

売上は以下の通り。

  • 家賃収入:78万円
    (6.5万円×12カ月)

物件価格を算出するのに必要な数字が出そろいました。

戸建1号を参考に、最低でも表面利回り17%は欲しいと判断しました。

  • 表面利回り:17%で計算(実質利回り:約15%)
  • 仕上げ価格(物件価格+リフォーム費+購入諸経費):458万円
    (78÷17%)

→物件価格:318万円

318万円で指値が通るなら、買う!

という判断をしました!

指値交渉

318万円で買付証明書を提出したところ、1週間後に返事ありました。
その結果は以下の通り。

500万円じゃないと売れない

もう一度、シミュレーションをしてみます。

仕上げ価格(物件価格+リフォーム費+購入諸経費):640万円
(500+100+40)

想定表面利回り:12.2%
想定実質利回り:10.6%

指値交渉は失敗に終わりました。

まとめ

ポータルサイトで検索すると、滅多に出会えませんが、たまに、欲しい!、と思える物件が見つかります。

今回紹介したのは、賃貸需要や出口が明確にイメージできたため、欲しい物件でした。

重要なのは、数字に落とし込んで、収支が合うかどうか、冷静になって客観的に判断することです。

別記事で、買えなかった中古戸建①も紹介しています。

【初心者向け|1戸目におすすめ】指値交渉失敗!買えなかった中古戸建の事例紹介①

今回は、以上です。

最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

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