こんにちは。不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
アパート4棟、戸建4戸を所有しています。（2022年5月現在）
今回は、1戸目にオススメできる中古戸建を紹介します。
・これから不動産投資を始めたい。まずは、中古戸建から。では、どんな戸建を買ったらいいのか目安がわからない。
・いくらで買ったらいいのか、価格の決め方がわからない。
・物件を仕入れる様子に興味がある。
該当する人は、続きをご覧ください。
●物件の仕入れ方法
●指値交渉のリアル
中古戸建のスペック
今回の物件はポータルサイトで探しました。
探していた条件
- 購入価格300万円以下
- 新耐震基準
- 駐車場2台分
- 3LDKもしくは4LDK
- 市街化区域
- 積算評価以下
- スーパー、コンビニ、金融機関まで車で10分以内
- 小中学校まで2km以内
- 若いファミリーがよく引っ越してくるエリア
見つかった物件
そして、このような物件が見つかりました。
- 価格750万円
- 築31年
- 木造
- 駐車場台数は1台
- 4LDK
- 土地：約52坪
- 小学校まで約600m
- 中学校まで約1.5km
- スーパー、コンビニ、金融機関まで車で10分以内
- 非線引区域
- ショッピングモールまで約1km
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不動産屋への問い合わせ
問い合わせにより、以下のことがわかりました。
- 売主：相続人
- 売主：隣のまちに住む
- 売りに出たばかり
- 専任媒介（両手取引決定）
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もしかしたら指値できるかも。
指値しやすい条件もあるので、そのように思いました。
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内見
内見により、以下のことがわかりました。
- 残置物が大量にある。
- 庭を潰せば、車3台が駐車できる。
- 全体的に状態がよく、ほとんど表層リフォームで済む。
- 固定資産税評価額は、約500万円。
- 実勢価格は、安くても10万円/坪で売買される地域。
→土地で売る場合、520万円程度になる。 - 500万円までは指値交渉可能。ただ、買付証明書を提出してみないとわからない。
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賃貸需要のリサーチ
最寄の賃貸仲介業者へのヒアリングにより、以下のことがわかりました。
- 家賃は6.5万円が妥当で、もしかしたら7万円の可能性もある。
- 人気エリアであるため、引っ越しシーズンに関係なく客付けできる。
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買いたい理由｜１戸目におすすめできる理由
おすすめ①｜賃貸需要が高い地域
子育てファミリーが引っ越してくるエリアで、まちの中心地なので賃貸需要が高い。
仮に退去が出ても、すぐに客付けできそうなエリア。
おすすめ②｜出口が考えやすい物件
以下のようなパターンが考えられる物件。
- 実需向けに中古戸建として売却
- オーナーチェンジとして売却
- 解体後、土地として売却
1戸目は、複数の出口が考えられる物件をオススメします！
指値する価格の算出
イニシャルコストの計算
想定されるイニシャルコストは以下のとおり。
- 見積もったリフォーム費：100万円
（庭解体：50万円、残置物撤去20万円、浴室・クロス張替え30万円） - 購入諸経費：40万円
ランニングコストの計算
想定されるランニングコストは以下のとおり。
- 維持費：10万円
（内訳：火災保険2、固定資産税3、管理料5）
売上（家賃収入）の計算
売上は以下のとおり。
- 家賃収入：78万円
（6.5万円×12カ月）
物件価格を算出するのに必要な数字が出そろいました。
戸建１号を参考に、最低でも表面利回り17％は欲しいと判断しました。
- 表面利回り：17％で計算（実質利回り：約15％）
- 仕上げ価格（物件価格＋リフォーム費＋購入諸経費）：458万円
（78÷17％）
→物件価格：318万円
318万円で買えるなら欲しい！
という判断をしました！
指値交渉
318万円で買付証明書を提出したところ、１週間後に返事ありました。
その結果は以下の通り。
500万円じゃないと売れない
物件価格500万円で買った場合のシミュレーションをしてみます。
仕上げ価格（物件価格＋リフォーム費＋購入諸経費）：640万円
（500＋100＋40）
想定表面利回り：12.2％
想定実質利回り：10.6％
利回りが低すぎるので、見送ることに。
指値交渉は失敗に終わりました。
まとめ
指値交渉が失敗したため、買えなかった中古戸建を例に、１戸目におすすめできる理由をお伝えいたしました。
１戸目におすすめできる理由
1戸目の物件を選ぶ時に、チェックすべきポイントは以下のとおり。
- 賃貸需要が高い
- 出口が考えやすい
ポータルサイトで検索すると、滅多に出会えませんが、たまに欲しい、と思える物件が見つかります。
お伝えしたいこと
今回紹介したのは、賃貸需要や出口が明確にイメージできたため、1戸目にオススメできる物件でした。
重要なのは、数字に落とし込んで、収支が合うかどうか、冷静になって客観的に判断すること！
別記事で、買えなかった中古戸建①も紹介しています。
初心者必見！１戸目におすすめの中古戸建｜指値交渉に失敗した事例①
今回は、以上です。
最後までご覧いただき、誠にありがとうございました！
