【超初心者向け】入居者ターゲット別のメリットとデメリット|ファミリー?単身?外国人?

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

戸建3戸、アパート1棟を所有しています。(2021年2月現在)

今回は、入居者のターゲット設定について詳しく解説します!

今回は、まだ大家実績のない超初心者向けです。

・入居者は、誰をターゲットにしたらいい?
・ターゲット別のメリットやデメリットは?
・どんな物件が好まれる?

最後に私の所有物件について、どんな方に入居していただいているのか紹介します。

これから不動産投資を始めようと考えている人は、参考になると思うので、是非ご覧ください。

ファミリー

ファミリーのメリット

  • 長期間の入居が期待できる
  • 家賃が高く設定できる
  • 多少立地が悪くても客付けができる
  • 家賃滞納のリスクが低い

ファミリーのデメリット

  • 子どもがいる世帯だと、傷や落書きが想定される
  • 利回りが低くなる傾向がある
    (1棟アパート/マンションや区分マンションの場合)
  • リフォーム費が高くなる傾向がある
    (面積が広いため)

必要なスペック

  • 小学校や中学校が2km以内
  • スーパーや病院、金融機関などの近く
  • 駐車場2台付き
  • 広い面積や戸建が好まれる

→落書き、利回り、リフォーム費などは、やり方次第で対処できる!

→ある程度キャッシュフローが厚くなるまでは、ファミリー向けをおすすめします!

単身者

単身者のメリット

  • 利回りが高くなる傾向がある
    (1棟アパート/マンションや区分マンションの場合)
  • リフォーム費が安くなる
    (面積が狭いため)

単身者のデメリット

  • 入居期間が短い傾向がある
  • 家賃滞納や騒音のトラブルが起こる可能性がある
  • 大学生をターゲットにする場合、大学移転のリスクがある
  • 単身赴任者をターゲットにする場合、会社移転のリスクがある

必要なスペック

  • 駅の近く
  • 大学生なら大学の近く、社会人なら職場の近くが好まれる
  • 地方の場合、駐車場1台

→リスクコントロールができないことが多い。

→経営の安定を図るため、キャッシュフローが厚くなるまでは見送ることをおすすめします!

外国人

リスクが高い外国人に貸すことを嫌う大家さんが多いため、日本人よりも物件の選択肢が少なくなります。

外国人のメリット

  • 物件のマイナス面を気にしない人が比較的多い
    (事故物件や迷惑施設の有無など)
  • 長期間の入居が期待できる
  • 客付けしやすい

外国人のデメリット

  • 文化の違いにより、近隣トラブルが発生するリスクがある
    (ゴミ出し、騒音、匂いなど)
  • 勝手に又貸しされるリスクがある

必要なスペック

  • 日本人と同様に、スーパーやコンビニなど生活するのに便利な場所

→日本に住む年数、日本語への理解度、勤務先などをしっかり確認することでリスクヘッジする!

→日本人が敬遠するような物件でも問題ない場合がある!

→優良な入居者になる可能性が高いのでおすすめします!

高齢者

リスクが高い高齢者に貸すことを嫌う大家さんが多いため、若い世代よりも物件の選択肢が少なくなります。

高齢者のメリット

  • 長期間の入居が期待できる
  • 近隣トラブルが起こらない場合が多い

高齢者のデメリット

  • 孤独死のリスクがある
  • 家賃滞納のリスクがある

必要なスペック

  • 病院やスーパーの近く
  • 平屋だと好まれる

→孤独死保険や家賃保証会社に加入してリスクヘッジする!

→優良な入居者になる可能性が高いのでおすすめします!

生活保護受給者

生活保護受給者のメリット

  • 長期入居の可能性が高い
  • 家賃相場よりも高い家賃がもらえる
  • 家賃滞納のリスクがない
  • 仲介業者へ支払う広告料が、実質負担なし
  • 駐車場がなくても問題なし

生活保護受給者のデメリット

  • 孤独死のリスクがある
  • 近隣住民とのトラブルが起こるリスクがある

孤独死保険でリスクヘッジする!

→事前に病状、犯罪歴を確認して内容によっては断ることでリスクヘッジする!

別記事で、生活保護受給者受け入れのメリット・デメリットについて、詳しく解説しています。

不動産投資で生活保護受給者を受け入れるメリット・デメリット

入居者の紹介【実例】

私の所有物件について、どんな人に入居いただいているのか、紹介します。(2021年2月現在)

戸建1号

入居者:外国人のファミリー
    40代夫婦、20代子の3人

入居いただいた理由は以下の通り。

  • 日本に住んで20年近くであり、日本語が上手である。
  • 勤務先が大手企業で、正社員である。
  • 近くのアパートにお住まいで、ごみ出しのルールがわかっている。
  • 家賃保証会社の審査が通った。

戸建2号

入居者:60代カップルの2人

入居いただいた理由は以下の通り。

  • 地元の方である。
  • 正社員である。
  • 値引きやリフォームに関して、一切交渉なしである。
  • 家賃保証会社の審査が通った。

戸建3号

入居者:20代夫婦の2人+猫1匹

入居いただいた理由は以下の通り。

  • 長期間の入居が期待できる。
  • 正社員である。
  • 物件をすごく気に入ってくれた。
  • 家賃保証会社の審査が通った。

アパート1号

入居者:生活保護受給者

オーナーチェンジ物件であるため、購入した時から、入居者全員が、生活保護受給者でした。

入居いただく理由は、上記の「生活保護受給者のメリット」の通りなので、省略します。

入居者のターゲット設定

戸建3戸とも、当初考えていた入居者像は、30~40代の夫婦+小学生以下の子ども1~2名のファミリーでした。

3戸全て、上記のファミリーが住めるような立地、間取り、内装ですが、実際に入居者を募集すると、全く想定していなかったタイプからの問い合わせがあります。

ちなみに、よく工事現場の作業員用に使いたいという問い合わせがありましたが、全てお断りしました。

主な理由は、以下の通り。

  • 3~6か月の短期入居である
  • たばこの匂いが想定され、いただく家賃よりもリフォーム費の方が高くつくと判断した

私の判断基準は、以下の通り。

判断基準
・長期入居が期待できるか
・近隣トラブルを起こさないか
・リスクコントロールできるか

今回は、以上です。

最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

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