【不動産投資】初心者必見!求める利回りの最低ラインは?

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

アパート4棟、戸建4戸を所有しています。(2021年12月現在)

今回は、不動産投資で求める利回りの最低ラインについて詳しく解説します!

そして、初心者には、中古戸建もしくは中古アパートをおすすめしていますので、2種類の物件に絞って解説します。

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求める利回りの最低ライン

利回りの最低ラインは、人によります。

私は、以下の利回りを目安にしています。

  • 中古戸建:表面利回り20%~
  • 中古1棟アパート/マンション:融資条件(融資期間・金利)による

どちらかというと、利回りよりキャッシュフローを重視します。

不動産投資の利回りとは?

不動産投資の利回りは、大きく2種類あります。

①表面利回り

表面利回り=年間収入÷購入価格×100

購入価格=物件価格+リフォーム費

物件を購入して、リフォームしてから貸し出す場合もよくあります。

そのような場合は、リフォーム費も含めて計算します。

②実質利回り

実質利回り=(年間家賃-年間経費)÷(購入価格+購入諸経費)×100

表面利回りよりも、実質利回りの方を重視します。

表面利回りの計算式に、購入諸経費、年間経費を含めて計算します。

※年間経費:管理会社に支払う管理料、電気代、不動産屋に支払う広告費など

※購入諸経費:仲介手数料、登記費用、不動産取得税など

購入諸経費|物件購入時にかかるコストについて

  • 不動産仲介手数料
  • 司法書士手数料
  • 不動産登記費用
  • 金融機関への融資手数料
  • 火災保険料
  • 地震保険料
  • 固定資産税
  • 不動産取得税
  • 収入印紙代
  • その他振込手数料等

購入諸経費の目安として、戸建ては約30~50万円アパートは物件価格の約7%です。

立地や面積次第ですが、私の所有物件では上記の金額です。

年間経費|ランニングコスト

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 管理料
  • 水道光熱費
  • 修繕積立金
  • リフォーム代
  • 広告費(AD)

目安として、年間家賃の15~20%です。
私の所有物件では、大体これくらいの割合になっています。

不動産投資の利回りの目安は?

中古戸建

表面利回り20%~

好立地で出口が考えやすい物件であれば、表面利回り15%でも”買い”という判断をするかもしれません。

家賃収入(インカムゲイン)+売却益(キャピタルゲイン)のトータルで、利益が出るか判断します。

現在、中古戸建投資が人気であるため、表面利回り20%の物件は見つけづらくなっています。

全員におすすめできるわけではありませんが、以下のような物件を狙っていけば、利回り20%も実現可能です。

・残置物が大量にある
・ボロ物件
・ゴミ屋敷
・傾きアリ
・雨漏りアリ
・家全体が汚い
・家全体が臭い
・接道が悪い
・日当たりが悪い
・騒音アリ
・シロアリ被害がある
・大規模リフォームが必要
・擁壁アリ
・迷惑施設(墓地、火葬場など)の近く
・変形地
・駐車場がない
・事故物件

上記のように、クセがある物件は、誰でも手が出せるわけではありません。

大家の努力次第でカバーできるのであれば、トライしてみる価値はあると思います!

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別記事で、所有物件の戸建1号&2号の利回りを紹介しています。

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中古1棟アパート/マンション

融資条件(期間・金利)による

融資条件によってキャッシュフローの結果が変わるためです。

好条件で融資を受けることが、成功のポイントとなります!

以下の条件によって、求める利回りが変わります。

  • 構造:構造によって法定耐用年数が違う
  • 築年数:構造と築年数によって、残存年数が計算できる
  • 融資条件(金利、期間):各金融機関による

あくまでも目安ですが、最低でもイールドギャップ(表面利回り‐金利)を9%以上、としています。

利回りの目安
・築30年以上の木造や軽量鉄骨であれば、表面利回り15%以上
(信金や信組、三井住友L&Fを想定)
・築20以上の木造や軽量鉄骨であれば、表面利回り12%以上
(信金や信組、オリックスを想定)
・残存年数が25年以上ある、重量鉄骨やRCであれば、表面利回り11%以上
(地銀や信金、信組などを想定)

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別記事で、1棟アパートの購入の判断基準に関して詳しく解説しています。

【不動産投資:1棟アパート】優良物件を仕入れる3つのコツを解説 【はじめての不動産投資】1棟アパート/マンションの購入の見極め方 徹底解説!

まとめ

戸建にも1棟アパートにも言えることですが、ご説明したような好条件の物件とは滅多に出会えません。

でも全くゼロというわけではないので、地道にポータルサイトで検索したり、不動産屋に物件の確認をしたりするしか方法はないと思います。

不動産投資では、感覚として「物件の仕入れ8割」で勝負が決まります。
優良物件は見つけられない前提で、どんどん行動していきましょう!

今回は、以上です。

最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

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