【超初心者向け】不動産投資の利回りの目安は何%?

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。

戸建3戸、アパート1棟を所有しています。(2021年2月現在)

今回は、不動産投資で求める利回りの目安について詳しく解説します!

今回は、超初心者向けです。

結論

利回りの目安は以下の通り。

中古戸建:表面利回り20%~

・1棟もの:融資条件(期間・金利)による

むしろ、利回りよりキャッシュフローを重視します。

不動産投資の利回りとは?

表面利回り

表面利回り=年間収入÷購入価格×100

購入価格=物件価格+購入諸経費+リフォーム費
※購入諸経費:仲介手数料、登記費用、不動産取得税など

購入諸経費の目安として、戸建ては約40万円、アパートは物件価格の7%です。

私は、さらにリフォーム費も含めて計算します。

実質利回り

実質利回り=(年間収入-諸経費)÷購入価格×100

表面利回りと同様に、物件価格に購入諸経費(仲介手数料、登記費用、不動産取得税など)も含めて計算します。

実際の利回りなので、実質利回りで判断する必要があります。

不動産投資の利回りの目安は?

中古戸建

表面利回り20%~

好立地で出口が考えやすい物件であれば、表面利回り15%でも”買い”という判断をするかもしれません。

家賃収入(インカムゲイン)+売却益(キャピタルゲイン)のトータルで利益が出るか判断します。

現在、中古戸建投資が人気であるため、表面利回り20%の物件は見つけづらくなっています。

さらに、実需向けの物件は指値が通りづらいため、残置物、汚い、シロアリ、要大規模リフォーム、変形地など、難あり物件を狙っていく必要がありそうです。

別記事で、所有物件の戸建1号&2号の利回りを紹介していますので、参考になれば嬉しいです。

初めての不動産投資で半額以上の指値成功!築29年で実利13.5%の戸建投資の事例 【不動産投資】未公開物件で指値成功!築85年で実利22%のボロ戸建投資の事例

中古1棟もの

融資条件(期間・金利)による

→融資条件によってキャッシュフローの結果が変わるためです。

好条件で融資を受けることが、成功のポイントとなります!

以下の条件によって、求める利回りが変わります。

  • 構造:構造によって法定耐用年数が違う
  • 築年数:構造と築年数によって、残存年数が計算できる
  • 融資条件(金利、期間):各金融機関による

あくまでも目安ですが、表面利回り‐金利(イールドギャップ)を、9%以上としています。

利回りの目安
・築30年以上の木造や軽量鉄骨であれば、表面利回り17%以上
(信金や信組、三井住友L&Fを想定)
・築20以上の木造や軽量鉄骨であれば、表面利回り13%以上
(信金や信組、オリックスを想定)
・残存年数が25年以上ある、重量鉄骨やRCであれば、表面利回り11%以上
(地銀や信金、信組などを想定)

別記事で、1棟アパートの探し方に関して詳しく解説しています。

【不動産投資】失敗しない1棟アパート/マンションの探し方徹底解説!

まとめ

戸建にも1棟アパートにも言えることですが、ご説明したような好条件の物件とは滅多に出会えません。

でも全くゼロというわけではないので、地道にポータルサイトで検索したり、不動産屋に物件の確認をしたりするしか方法はないと思います。

不動産投資では、感覚として「物件の仕入れ8割」で勝負が決まります。
優良物件は見つけられない前提で、どんどん行動していきましょう!

今回は、以上です。

最後までご覧いただき、誠にありがとうございました!

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