【不動産投資】外壁塗装を行う時の注意点|築29年中古RCマンションに雨漏り発生の事例

こんにちは。 不動産投資家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
アパート4棟、戸建3戸を所有しています。(2021年11月現在)

今回は、所有物件に外壁塗装を行った事例を紹介します。

・外壁塗装っていくらするの?
・外壁塗装を行う時に気を付けるポイントは?
・雨漏りは、何が原因なの?

該当する人は続きをご覧ください。

外壁塗装を行うことになった背景

外壁塗装

今回の対象物件は、アパート2号。

別記事で、アパート2号の紹介をしています。

【不動産投資:中古RCマンション】キャッシュフローを得るために融資期間を長くする戦略|利回り11.2%の事例

301号室(空室)のクロスが剥がれてしまいます。おそらく雨漏りが原因かと。

管理会社から連絡が入ったのは、買ってまだ2ヶ月というタイミング…。

アパート2号の構造はRC。
RCは、雨漏りが発生した時、特定がしづらいという厄介なことは知っていました。

そして、不動産経営は、想定外の事態が起こるとは言いますが、まさかこんなに早く雨漏りが発生するとは思っていませんでした…。

外壁塗装を行う時の注意点

注意点

外壁塗装を行う時の注意点は、2つあります。

  1. 業者選び
  2. 施工内容の見極め

業者選び

1つ目。業者選びについて。

特に外壁塗装は、素人では塗料のグレードや塗った回数など、判断ができません。

そのため、悪徳業者に騙されるケースがよくあるので、注意が必要です。

また、業者によって見積内容と金額がまちまちなので、相見積もりを取ることをおすすめします。

業者の実績や、地元の業者、信頼できる管理会社や優良業者紹介サイトからの紹介などにより、優良業者を探すようにしましょう。

今回の業者は、管理会社を通す必要があったので、管理会社からの紹介となりました。

もし、業者選びが自由にでき、また特定の業者と付き合いがない場合は、優良塗装業者を紹介してくれるヌリカエ が信頼できると思います。

別記事で、ヌリカエを利用した様子を書きました。

ヌリカエ(外壁塗装業者の紹介サービス)を利用した体験談|メリット・デメリット

施工内容の見極め

2つ目。施工内容の見極めについて。

今回はRCということもあり、見積依頼をした某業者から、フルスペックの提案を受けました。
そして、その見積金額は、400万円以上。

おそらく、原因が特定できず、必要以上の内容が見積もられたと思います。

修繕で判断が難しいのは

修繕する箇所・しない箇所の見極めです。

外壁塗装などの施工内容と費用

費用

業者に確認してもらったところ、雨漏りの要因として、以下の点が考えられることがわかりました。

  • 外壁に生じたクラック
  • 塗装の耐用年数切れ
  • 外壁コーキングの劣化
  • ベランダ防水加工切れ

施工内容

外壁に生じたクラック

クラック補修
施工内容:下地補修工事(クラック補修)
用語説明
クラック:建物の外壁や内壁、基礎などにできる亀裂やひび割れのこと

クラック箇所からの雨水の侵入が、雨漏りの原因となります!

塗装の耐用年数切れ

外壁塗装
施工内容:高圧洗浄&外壁塗装

チョーキング現象がある場合は、そろそろ外壁塗装を行う時期というサインです。

用語説明
チョーキング現象:外壁を指で触った時に白い粉がつく現象

目安として、10年に一度、外壁塗装を行う必要がある、と言われています。

チョーキング現象
チョーキング現象の様子

外壁コーキングの劣化

コーキング
施工内容:シーリングの打ち替え
用語説明
コーキング:外壁材と外壁材の隙間を埋めるゴム状のパッキンのこと。シーリングと同じ意味で使われます。

劣化したコーキング箇所からの、雨水の侵入が、雨漏りの原因となります。

ベランダ防水加工切れ

ベランダ防水
施工内容:ベランダ防水加工

ベランダ防水を行わないことによる、床材への雨水の侵入が、下の階の雨漏りの原因になります。

業者の予想通り、雨漏りを直すことができました。

かかった費用

110万円(税込み)

見積書公開

この費用は、対象物件からのキャッシュフロー1年分なので、正直なところ痛いです。

まとめ

所有物件で発生した雨漏りを事例に、外壁塗装の様子を紹介しました。

外壁塗装を行う際のポイントは以下のとおり。

・雨漏りさせないために、10年を目安に定期的に外壁塗装を行う
・外壁塗装の業者選びが重要
・施工内容は、経験豊富なプロの意見を聞いて決める

もし、10年以上外壁塗装を行っていない場合、外壁塗装を検討されると良いかもしれません。

そして、施工内容次第で、工事費が大きく変わるので、必ず相見積もりをとって、経験豊富なプロからアドバイスをもらい、なるべく安く済ませるようにしましょう!

そろそろ外壁塗装を検討しなきゃ、という方は、ヌリカエをご利用ください。

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最後に

今回の修繕は、数年後に、施工しようと予定していました。

数年間あれば、かなりキャッシュフローが厚くなり、現金も貯められると思っていましたが、このタイミングでやってきたので、新規物件の買い増しに影響が出そうです。

全ての事業に言えることだと思いますが、予定通りにならないので面白いのだと思いますが、不動産投資は、突発的にまとまった費用がかかることがあるで、常にキャッシュに余裕を持っておくことが重要だと思いました。

今回は以上です。
最後までご覧いただき、ありがとうございました。

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