【不動産投資:中古アパート】アパート2号に雨漏り発生|外壁塗装の事例

こんにちは。副業大家のまさどん(@masadon-fudosan)です。
戸建3戸、アパート2棟、アパート用地1筆を所有しています。(2021年5月現在)

今回は、所有物件に外壁塗装を行った事例を紹介します。

・外壁塗装っていくらするの?
・外壁塗装を行う時に気を付けるポイントは?

該当する人は続きをご覧ください。

外壁塗装を行うことになった背景

今回の対象物件は、アパート2号。

【不動産投資|中古アパート|RC|ファミリー】優良物件が買えました|実利8.5%の事例

301号室(空室)のクロスが剥がれてしまいます。おそらく雨漏りが原因かと。

管理会社から連絡が入ったのは、買ってまだ2ヶ月というタイミング…。

アパート2号の構造はRC。
RCは、雨漏りが発生した時、特定がしづらいという厄介なことは知っていました。

そして、不動産経営は、想定外の事態が起こるとは言いますが、まさかこんなに早く雨漏りが発生するとは思っていませんでした…。

外壁塗装を行う時の注意点

2つあると思います。

  1. 業者選び
  2. 施工内容の見極め

業者選び

1つ目。業者選びについて。

特に外壁塗装は、素人では塗料のグレードや塗った回数など、判断ができません。

そのため、悪徳業者に騙されるケースがよくあるので、注意が必要です。

また、業者によって見積内容と金額がまちまちなので、相見積もりを取ることをおすすめします。

業者の実績や、地元の業者、信頼できる管理会社や優良業者紹介サイトからの紹介などにより、優良業者を探すようにしましょう。

今回の業者は、管理会社を通す必要があったので、管理会社からの紹介となりました。

もし、業者選びが自由にでき、また特定の業者と付き合いがない場合は、優良塗装業者を紹介してくれるヌリカエが信頼できると思います。

別記事で、ヌリカエを利用した様子を書きました。

【不動産投資】ヌリカエ(外壁塗装業者紹介サービス)を利用してみた

施工内容の見極め

2つ目。施工内容の見極めについて。

今回はRCということもあり、見積依頼をした某業者から、フルスペックの提案を受けました。
そして、その見積金額は、400万円以上。

おそらく、原因が特定できず、必要以上の内容が見積もられたと思います。

修繕で判断が難しいのは

修繕する箇所・しない箇所の見極めです。

外壁塗装などの施工内容と費用

業者に確認してもらったところ、雨漏りの要因として、以下の点が考えられることがわかりました。

  • 外壁に生じたクラック
  • 塗装の耐用年数切れ
  • 外壁コーキングの劣化
  • ベランダ防水加工切れ

施工内容

  • 外壁に生じたクラック
    →下地補修工事(クラック補修)
  • 塗装の耐用年数切れ
    →高圧洗浄&外壁塗装
  • 外壁コーキングの劣化
    →シーリングの打ち替え
  • ベランダ防水加工切れ
    →ベランダ防水加工

業者の予想通り、雨漏りを直すことができました。

かかった費用

110万円(税込み)

見積書公開

この費用は、対象物件からのキャッシュフロー1年分なので、正直なところ痛いです。

最後に

今回の修繕は、数年後に、施工しようと予定していました。

数年間あれば、かなりキャッシュフローが厚くなり、現金も貯められると思っていましたが、このタイミングでやってきたので、新規物件の買い増しに影響が出そうです。

全ての事業に言えることだと思いますが、予定通りにならないので面白いのだと思いますが、不動産投資は、突発的にまとまった費用がかかることがあるで、常にキャッシュに余裕を持っておくことが重要だと思いました。

今回は以上です。
最後までご覧いただき、ありがとうございました。

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